Правовой режим земель населенных пунктов

Понятие «правовой режим земель» отображает особый характер правового регулирования использования и охраны земель. Развитие земельного и градостроительного законодательства привело к усложнению понятия «правовой режим земель».

Согласно подпункту 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, правовой режим территорий определяется исходя из принадлежности к какой-нибудь категории и допустимого использования согласно с зонированием земель и требованиями законодательства. В п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим территорий ориентируется, отталкиваясь от принадлежности к какой-нибудь группы и допустимого использования согласно с зонированием земель, совместные принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами РФ и требованиями специализированных федеральных законов [1].

Основой для определения правового режима земель населенных пунктов считается территориальное зонирование. Следовательно, выделяют зоны жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и автотранспортных инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования, особого назначения, армейских объектов, также другие территориальные зоны. Относительно других категорий земель – в отношении их законодательство не учитывает потребности территориального зонирования [36].

Действующий Градостроительный кодекс РФ не предусматривает в качестве обязательного содержания документов территориального планирования целей и задач планирования, а также перечня мероприятий по территориальному планированию и указания на последовательность их выполнения. На картах документов территориального планирования согласно законодательству, должны отображаться только планируемые для размещения отраслевые объекты соответствующего уровня без учета границ земель различных категорий [2].

Принимая во внимание то, что в законодательстве не указано, что при подготовке документов территориального планирования должны учитываться такие важные факторы, как природный потенциал территории, экологическая ситуация, представляется, исключение из числа элементов, отражаемых в этих документах – границ категорий земель может привести к нарушениям конституционного права каждого на благоприятную окружающую среду. Утверждение документов территориального планирования без учета принципа комплексного развития территорий при отсутствии генеральной схемы расселения на территории России, скорее всего, приведет к усложнению транспортных, инженерно-технических, экологических проблем.

Из норм Градостроительного Кодекса РФ не вполне понятно, какие из документов территориального планирования и градостроительного зонирования первичны[27]. Следует поддержать предложения М.В. Бочарова в части установления последовательности внесения изменений в правила землепользования и застройки только после пересмотра генеральных планов, а также касающиеся установления возможности постепенного воплощения документов территориального планирования, учитывая неоднородность условий развития территории.

Помимо этого, не ясен вопрос о соотношении территориальных зон, содержащихся в правилах землепользования и застройки, с функциональными зонами документов территориального планирования муниципального уровня[23].

«Нужно установить, что функциональные зоны – это проект территориальных зон, но для достижения заданной цели правила землепользования и застройки могут предусматривать промежуточные виды разрешенного использования, которые должны быть временными – не более 10 лет» [22].

Контроль за исполнением требований земельного законодательства о применении земель по целевому назначению возложен на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Границы, в каких исполняется районное самоуправление, порой могут быть схожим с границами административно-территориальных единиц, потому надлежит отличать понятия «территория населенного пункта» и «территория муниципального образования».

Так как административно-территориальное устройство отнесено к ведению субъектов РФ в регионах имеются различные подходы к определению понятия «населенный пункт». В законах одних субъектов РФ под населенным понимается «часть местности, имеющая сосредоточенную застройку в пределах установленной границы и служащая неизменным местом проживания населения». В законах других субъектов РФ населенный пункт – это часть населенной местности административно-территориальной единицы, имеющая сосредоточенную застройку и служащая постоянным (или сезонным) местом проживания городских и сельских жителей [24].

Следовательно, основная масса законов субъектов РФ при определении населенных пунктов обращает внимание на 2 их главных показателя: земля и население.

Раньше в количестве этих показателей дополнительно обращалось внимание на квалификацию деятельности основной массы населения.

Из вышеуказанного заметно, что общий подход к классификации населенных пунктов в законах РФ отсутствует.

Конституция РФ и ряд федеральных законов подразделяют все населенные пункты РФ на городские и сельские. В прочем присутствует и другой подход к классификации населенных пунктов, осуществленный в Общероссийском классификаторе объектов административно-территориального дробления ОК 019-95 (затем ОКАТО), введенном в действие с 1 января 1997 г. ОКАТО разделяет населенные пункты по 3 уровням, подчеркивая города (федерального, областного (краевого, республиканского) местного подчинения), поселки городского типа, сельские населенные пункты. В виде поселков городского типа в нем выделяются рабочие, курортные и дачные поселки [9].

Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007г. № П/0152 «Об утверждении технических рекомендаций по Государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» выделяет 27 типов населенных пунктов, включая аул, выселки, городок, дачный, курортный поселок, селение, микрорайон, планировочный регион, разъезд, станция, земля, улус и так далее [8].

В законах субъектах РФ классификация населенных пунктов на группу видов исполняется в настоящее время в масштабах административно-территориального устройства. Законодательство большинства субъектов России сегодня различает населенные пункты, изображенные на рис.1.

Рис 1. Населенные пункты РФ

Под городским населенным пунктом в законах большинства субъектов России понимается поселение, которое, исходя из количества населения, характера занятий большинства его обитателей, отнесено в установленном законодательством порядке к группы населенных пунктов или же рабочих, курортных и загородных поселков.

К населенным пунктам областного значения региональные законы относят города, являющиеся финансовыми и культурными центрами, имеющие развитую индустрию и количество населения от 25 тысяч человек и выше. Статус городов районного значения быть может присвоен городским населенным пунктам с количеством населения не ниже 12 тысяч человек, из которых более 85 % должны составлять рабочие, служащие (члены их семей), являющимся промышленными и культурными центрами.

К рабочим поселкам могут быть определены населенные пункты с численностью населения минимум 3 тысячи человек, на местности которых есть промышленные фирмы, ж/д узлы, компании по переработке сельскохозяйственной продукции и прочие экономически весомые объекты и с долей занятых вне сельского хозяйства не ниже 85 % трудоспособного населения.

Курортные поселки - населенные пункты, находящиеся в территориях, имеющих лечебное значение, с количеством населения минимум 2 тысячи человек, при условии, что число приезжающих каждый год для лечения и отдыха в эти населенные пункты составляет не ниже 50 % от численности непрерывно проживающего населения. Дачные поселки - населенные пункты, главным назначением которых считается обслуживание населения городов в виде мест летнего отдыха. По общему правилу, дачные поселки не утрачивают своего характера, в случае если часть населения непрерывно проживает в них.

Сельским населенным пунктом считается село, деревня, аул, хутор и другой населенный пункт, находящийся в сельской территории, который не отнесен к категории городских населенных пунктов, и обитатели которого заняты предпочтительно сельскохозяйственным производством. В ряде субъектов РФ проведена следующая градация этих населенных пунктов: поселок - большой, немаленький и средний сельский населенный пункт; село - большой, средний и небольшой сельский населенный пункт; поселок ж/д станции - крупный, большой и средний сельский населенный пункт, находящийся рядом ж/д станции; хутор - средний и небольшой сельский населенный пункт. Крупным считается сельский населенный пункт с численностью населения свыше 3 тысяч человек, большим – от 1 тысячи до 3 тысяч человек, средним - от 200 человек до 1 тысячи человек, малым – меньше 200 человек.

Отнесение населенных пунктов к группам городов областного и местного значения либо поселков делается представительным органом власти субъекта РФ.

Значительные отличия в правовом режиме территорий городов, поселков и сельских населенных пунктов содержатся в всевозможных ставках земельного налога за одни и те же по размеру и качеству земельные участки, находящиеся в городах (поселках) и сельских населенных пунктах (из-за их разной кадастровой цены, в процентах от которой исчисляется земельный налог), что обусловлено чисто финансовыми причинами [32].

Подводя результаты, можно дать современное научное юридическое определение населенного пункта и земель населенных пунктов.

Населенный пункт – часть территории РФ, имеющая название, сосредоточенную застройку и служащая местом проживания людей, подразделяемая на городские и сельские населенные пункты.

Земли населенных пунктов – группа территорий в земельном фонде РФ, которых являются пространственно-операционным базисом для размещения жилых, производственных, общественно-деловых, рекреационных и других объектов жизнеобеспечения населения согласно с требованиями градостроительного, экологического и земельного законодательства, отделенная установленными границами от территории других категорий.