 |
Договор участия в долевом строительств
|
|
|
|
- это договор, в силу которого одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор долевого участия в строительстве возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносит денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта. В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной
деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" с применением норм ГК РФ.
Если объект после завершения строительства целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон N 214-ФЗ также не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством.
|
|
|
Договор участия в долевом строительстве является самым безопасным на сегодняшний день для вложения денежных средств, единственный минус, это получение минимальной прибыли. К примеру сдать однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м. Вы сможете в среднем за 20-25 тысяч рублей, в то время как имея коммерческое помещение такой же площадью, Вы сможете удвоить, утроить свою прибыль. Но для того что бы приобрести коммерческую недвижимость по минимальной цене, т.е. по цене застройщика, Вам необходимо инвестировать свои средства на начальном этапе строительства, а это возможно сделать только участвуя в договоре о развитии застроенной территории или в договоре о комплексном освоении территории. Данные договора основаны на более большем риске, нежили инвестирование по Договору участия в долевом строительстве. Данный риск выражается прежде всего в том, что вкладывая свои средства по вышеуказанным договорам, Вы можете стать заложником ситуации, когда не сможете вернуть деньги, а также не сможете пользоваться объектом, в который Вы инвестировали свои денежные средства.
Что бы такой ситуации не произошло с Вами, рекомендуем тщательно выбирать инвесторов, проверять их, и обращаться к юристу, который специализируется на данных делах. Наша компания «ЦЕЛЬС» всегда готова помочь Вам разобраться во всех тонкостях и в случае необходимости придти на помощь.
Договор о комплексном освоении территории ( договора, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости)
В соответствии с частью 3 статьи 46.4 Градостроительного Кодекса РФ договор о комплексном освоении территории - это договор, в силу которого одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется подготовить проект планировки территории и проект межевания территории, осуществить на предоставленном земельном участке мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, а также обеспечить освоение такой территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств.
|
|
|
Договор о комплексном освоении территории является двусторонним, возмездным, взаимным и консенсуальным. Так же как и договор о развитии застроенной территории, он подлежит отнесению к комплексным (межотраслевым) договорам.
Сторонами договора о комплексном освоении территории должны признаваться, с одной стороны, инвестор, в качестве которого может, согласно части 2 статьи 46.4 ГрК РФ, выступать только юридическое лицо, а с другой стороны, публично-правовое образование - Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, от имени которого выступает соответствующий уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставляющий земельный участок для комплексного освоения территории.
Инвестор имеет право привлекать денежные средства как юридических так и физических лиц, данные лица именуются соинвесторами.
Предметом договора является деятельность по комплексному освоению территории, которая включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, ввод в эксплуатацию возведенных объектов капитального строительства, благоустройство земельного участка, в том числе его озеленение. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.
|
|
|
В чем же состоит риск инвестирования по вышеуказанному договору?
Начнем с того, что Вы хотите приумножить свои средства, именно преумножить, так как если вы хотите просто сохранить, то Вам достаточно разместить свои денежные средства на счете в банке и даже получать проценты, они будут хоть не большие, зато это практически самый безопасный вариант сохранения своих капиталов.
Другое дело вложения денежных средств для их приумножения, это всегда риск. Гражданский кодекс РФ это нам наглядно подтверждает:
- предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. (ст.2 ГК РФ).
Т.е. инвестируя в строительство коммерческих объектов (торговый центр, офисные здания и т.д.) Вы рискуете своими сбережениями, и это предусмотрено законодательством.
В чем же состоят риски и как их можно обойти?
Инвестирование в форме капитальных вложений регулируется Федеральными Законами №39 от 25.02.1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Законом РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 19.07.2011) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Причем все, что не регулирует ФЗ-39, регулирует и дополняет Закон №1488-1.
Риск инвестирования состоит в том, что вкладывая свои денежные средства в строительство коммерческих объектов, Вы полностью доверяете свои денежные средства инвестору. Как показывает практика, инвестор это юридическое лицо в форме «ООО» с уставным капиталом 10 000 руб. В случае его банкротства или в случае если Вы решите расторгнуть свой Договор, так как объект не строится, Вы рискуете остаться ни с чем.
К примеру, представим ситуацию, что Вы по инвестиционному Договору вложили свои сбережения в строящийся торговый центр, в соответствии с Договором, после введения объекта в эксплуатацию Инвестор обязуется Вам предоставить торговую площадь размеров 100 кв.м. на первом этаже в центре здания. Вы прождали четыре года, центр построился на 50-40 процентов, далее стройка остановилась. Вы обращаетесь в Инвестору, который Вам говорит что денежные средства израсходованы, строительные материалы за все четыре года подорожали в два раза, в виду этого надо привлекать соинвесторов, для покупки помещений на верхних этажах, а таких к сожалению не имеется на данный момент, либо есть Застройщик, как правило это какая-нибудь крупная строительная компания, которая готова достроить объект, но с одним условием, первый этаж площадей будет принадлежать ей. И поэтому Вам предложат заключить дополнительное Соглашение, в котором Вы добровольно согласитесь переехать с первого этажа, в лучшем случае на второй, а то и на третий или четвертый.
|
|
|
Вы, конечно же будете возмущаться, пугать инвестора судебными тяжбами, но в ответ Вам просто будут улыбаться, и все потому, что ни в какой суд Вы не пойдете, так как у инвестора уставной капитал равен 10 000 руб., его счета уже давно арестованы налоговыми службами, судебными приставами, так как инвестор давно не оплачивает арендованный у города земельный участок (арендодателя), и в случае расторжения Договора, Вы никогда ничего не получите. Поэтому Вам останется ждать, соглашаться с их условиями и идти у инвестора на поводу.
Что бы всего это не произошло, настоятельно рекомендуем Вам господа инвесторы, прежде чем инвестировать свои денежные средства коммерческие объекты, обратиться к специалистам, которые помогут Вам разобраться во всех тонкостях вложения денежных средств. А Вы уже самостоятельно решите, какую компанию для инвестирования Вам выбрать.
Многие соинвесторы считают, что могут через суд потребовать оформления права собственности на недостроенный объект недвижимости, по аналогии с ФЗ о долевом участии в строительстве, что является заблуждением.
Государственная регистрация прав на спорные помещения, входящие в состав инвестиционного объекта, не производится, и в соответствии со ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", разъяснений п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" соинвесторы, финансирующие строительство недвижимости, не наделяются правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество до момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ.
|
|
|
