Виды договоров купли-продажи

В современной торговле используются различные разновидности рыночных продаж, удобные для потребителей-граждан и расширяющие товарооборот. Продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок (ст. 496 ГК). Договор розничной купли-продажи может быть заключен с условием о принятии покупателем товара в определенный договором срок, в течение которого этот товар не может быть продан другому покупателю. Неявка покупателя или несовершение иных необходимых действий для принятия товара в определенный договором срок могут рассматриваться продавцом в качестве отказа покупателя от исполнения договора, если иное не предусмотрено договором. Дополнительные расходы продавца по обеспечению передачи товара покупателю в определенный догово-ром срок включаются в цену товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Продажа товаров по образцам (ст. 497 ГК). Договор роз-ничной купли-продажи может быть заключен в результате ознаком-ления покупателя с образцом товара (его описанием, каталогом то-варов и т.п.), предложенным продавцом. Договор розничной купли-продажи товара по образцу считается исполненным с момента дос-тавки товара в место, указанное в договоре, а если это место не оп-ределено, — с момента доставки товара покупателю по месту жи-тельства гражданина или месту нахождения юридического лица. Иное может быть предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Покупатель до передачи товара вправе отказаться от исполнения договора при условии возмещения продавцу необходи-мых расходов, связанных с совершением действий по выполнению договора.

Продажа товаров с использованием автоматов (ст. 498 ГК). При продаже товаров с использованием автоматов владелец автома-тов обязан довести до покупателей информацию о продавце товаров путем помещения на автомате или предоставления покупателям иным способом сведений о наименовании (фирменном наименова-нии) продавца, месте его нахождения, режиме работы, а также о дей-ствиях, которые необходимо совершить покупателю для получения товара. Договор розничной купли-продажи с использованием авто-матов считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара (конклюдентных дей-ствий). Если покупателю не предоставляется оплаченный товар, про-давец обязан по требованию покупателя незамедлительно предоста-вить покупателю товар или возвратить уплаченную им сумму. Когда автомат используется для размена денег, приобретения знаков оплаты или обмена валюты, применяются правила о розничной купле-про-даже, если иное не вытекает из существа обязательства. Продажа товара с условием о его доставке покупателю (ст. 499 ГК). Продавец по этому договору обязан в установленный договором срок доставить товар в место, указанное покупателем, а если оно не указано, то в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющихся покупателями. Договор розничной купли-продажи считается исполненным с момента вру-чения товара покупателю, а при его отсутствии — любому лицу, предъявившему квитанцию или иной документ, свидетельствующий о заключении договора или об оформлении доставки товара. Иное может быть предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо вытекать из существа обязательства. Дистанционный способ продажи товаров (ст. 261 Закона о защите прав потребителей). Договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления потребителя с предложенным продавцом описанием товара, содержащимся в ката-логах, проспектах, буклетах, представленным на фотоснимках, по-средством средств связи (телевизионной, почтовой, радиосвязи и др.) или иными исключающими возможность непосредственного озна-комления потребителя с товаром либо образцом товара при заклю-чении такого договора (дистанционный способ продажи товара). Продавец до заключения договора должен предоставить потребителю информацию об основных потребительских свойствах товара, о сво-ем адресе (месте нахождения), месте изготовления товара, полном фирменном наименовании (наименовании) продавца (изготовителя), цене и об условиях приобретения товара, его доставке, сроке службы, сроке годности и гарантийном сроке, порядке оплаты товара, а также о сроке, в течение которого действует предложение о заключении договора. Потребитель вправе отказаться от товара в любое время до его передачи, а после передачи товара — в течение 7 дней. При нарушении прав потребителей изгото-витель (продавец) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Убытки, если иное не установлено законом, причи-ненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором. Таким образом, в данном случае применяется штрафная неустойка. Требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмот-ренной законом или договором, должны удовлетворяться изготови-телем (продавцом) в добровольном порядке. При удовлетворении судом требований потребителя суд взыскивает с изготовителя (про-давца, уполномоченной организации или уполномоченного индиви-дуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добро-вольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общест-венные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или ор-ганы местного самоуправления, половина суммы взысканного штрафа перечисляется указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам (ст. 13 Закона о защите прав потребителей). Предметом договора купли-продажи, т.е. товаром, по общему правилу, может выступать любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Вещи являются наиболее распространенным, традиционным объектом купли-продажи, на который ориентировано правовое регулирование этого института. Товаром могут быть любые вещи: движимые и недвижимые, определенные родовыми либо индивидуальными признаками, потребляемые и непотребляемые, делимые и неделимые (в том числе сложные), по общему правилу на момент заключения договора, принадлежащие продавцу на праве собственности. Единственным исключением из перечня возможных товаров являются деньги (кроме иностранной валюты), что обусловлено самой природой договора купли продажи. Имущественные (прежде всего исключительные) права на результаты творческой деятельности могут быть предметом купли-продажи в случаях, когда это не противоречит природе таких прав и не запрещено специальным нормативным актом. Купля-продажа нематериальных благ также невозможна, поскольку они обычно являются атрибутами, индивидуализирующими личность их носителя (обладателя), либо необходимыми условиями ее существования, а потому, в принципе не могут отчуждаться. Результаты интеллектуальной деятельности — изобретения, промышленные образцы также не могут выступать предметом продажи как таковые. Цена договора купли-продажи является его существенным условием в розничной купли-продажи, при продаже товара в рассрочку или продаже недвижимости. В других видах договора купли-продажи условие о цене может и отсутствовать, что не подрывает действительности сделки. Цена в договоре купли-продажи согласуется самими сторонами, т.е. является свободной (договорной), при этом порядок определения цены может быть различным. Срок договора купли-продажи, хотя и не является существенным условием договора, может быть определен сторонами календарной датой, истечением периода времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, либо моментом востребования. Для договоров поставки или продажи товаров в кредит с рассрочкой платежа срок исполнения соответствующих обязательств приобретает особое значение. Форма договора купли продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры продажи недвижимости (в том числе предприятий) должны под угрозой недействительности заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежат обязательной государственной регистрации. Письменная форма требуется лишь для договоров с участием юридических лиц, а также для договоров между гражданами, если их цена превышает 10 минимальных размеров оплаты труда. Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения (большинство договоров розничной купли-продажи). Основной обязанностью продавца является обязанность по передаче товара покупателю вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару, в определенном количестве и ассортименте, соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен, установленного качества, свободным от прав и притязаний третьих лиц надлежащим образом затарированный или упакованный. Обязанностью покупателя является прием товара и его оплата. Законом предусмотрены и дополнительные обязанности покупателя: известить продавца о ненадлежащем исполнении договора (ст. 483 ГК), а также застраховать товар. Принятие товара — означает совершение покупателем действий, которые необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения товара. Оплата товара — обязанность покупателя совершить за свой счет подготовительные действия, необходимые для осуществления платежа, и произвести платеж покупной цены. Соглашением сторон договора могут устанавливаться особые правила оплаты товаров: авансом, в кредит, а также в кредит с рассрочкой платежа. Договором розничной купли-продажи называется договор, по которому продавец (розничный торговец) обязуется передать покупателю вещь, предназначенную для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (ст. 492 ГК). Договор розничной купли-продажи порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества. Он считается заключенным с момента достижения соглашения между сторонами, т.е. является консенсуальным. Обязательства сторон носят встречный характер, следовательно, договор является взаимным. Договор розничной купли-продажи во всех случаях публичный (п. 2. ст. 492 ГК) и, как правило, выступает в качестве договора присоединения. Продавцом по договору может выступать только предприниматель, осуществляющий деятельность по продаже товаров в розницу. Покупателем по договору обычно выступает гражданин. Юридические лица могут приобретать товары в порядке розничной торговли только для их использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Предметом договора могут быть любые вещи, не изъятые из оборота, как определяемые родовыми признаками, так и индивидуально-определенные, используемые только для личного, семейного, домашнего (т.е. бытового) или иного потребления, не связанного с ведением предпринимательской деятельности.

Цена договора розничной купли-продажи, как следует из ст. 494 ГК, признается его существенным условием и должна быть одинаковой для всех покупателей. Срок договора розничной купли-продажи определяется самими сторонами и является обычным условием договора. Договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю документа, подтверждающего оплату товара (кассового, товарного чека и т.п.). Договором поставки называется договор, по которому поставщик-предприниматель обязуется передать в обусловленный срок покупателю товары для использования в хозяйственных целях (ст. 506 ГК). Поставка является разновидностью купли-продажи и иногда называется предпринимательской, или торговой, куплей-продажей. Договор поставки является консенсуальным, возмездным, взаимным. Он не относится к числу публичных договоров, однако, в случаях, установленных законом (ст. 445 ГК), его заключение для поставщика обязательно. Сторонами договора поставки обычно являются лица, ведущие предпринимательскую деятельность. На стороне поставщика, как правило, выступают коммерческие организации и граждане предприниматели. Покупателями в договоре поставки, в принципе, могут быть любые лица, за исключением гражданина, приобретающего товар для бытовых нужд. Предметом договора поставки могут быть любые, не изъятые из оборота вещи. Цена договора обычно согласуется сторонами, за исключением цен установленных государством на отдельные виды товаров, поэтому она не относится к существенным условиям договора. Срок следует считать существенным условием договора поставки. В большинстве случаев договор поставки заключается в письменной форме. Ее несоблюдение, по общему правилу, не влечет недействительности самого договора, порождает лишь неблагоприятные последствия, связанные с недопустимостью свидетельских показаний. Обязанность передать товары покупателю осуществляется путем отгрузки их покупателю (или лицу, указанному в договоре в качестве получателя), либо путем предоставления товаров в распоряжение покупателя в месте нахождения поставщика (п. 1 ст. 509 и п. 2 ст. 510 ГК). Обязанности покупателя по договору поставки заключаются в принятии товара и его оплате. Обязанность покупателя по оплате товаров в поставке имеет особенности. По общему правилу, расчеты между сторонами осуществляются платежными поручениями. Если покупатель перепоручил оплату получателю товаров, он продолжает нести соответствующую обязанность перед поставщиками. Поэтому в случае неоплаты товаров получателем поставщик вправе предъявить соответствующее требование к покупателю. Ответственность по договору поставки строится на началах риска. Возмещение убытков и уплата неустойки — основные формы такой ответственности. Договором поставки для государственных нужд называется договор по передаче покупателю товаров, предназначенных для государственных нужд, заключаемый поставщиком на основе и во исполнение государственного контракта.

Государственным контрактом на поставку товаров для государственных нужд называется договор, заключенный на основе заказа одной стороны (государственного заказчика), принятого другой стороной (поставщиком), по которому поставщик обязуется передать товары, предназначенные для государственных нужд, государственному заказчику либо указанному им покупателю (получателю). Договор является консенсуальным, возмездным и взаимным. Предмет договора поставки для государственных нужд – это любые товары, приобретаемые для использования в хозяйственных целях, в том числе для предпринимательской деятельности. Договор поставки товаров для государственных нужд заключается в письменной форме, путем подписания одного документа сторонами. Поставки товаров для государственных нужд производятся по рыночным ценам за исключением товаров, по которым сохранено государственное регулирование цен. Стороны госконтракта определяют цены, как правило, в пределах, установленных государственным заказом, либо в соответствии с результатами конкурса на принятие заказа. Срок является существенным условием и договор, в котором отсутствует условие о сроке, считается незаключенным. Срок в договоре поставки для государственных нужд обычно определяется соответствующим государственным контрактом, а периодичность поставок (обычное условие) в пределах этого срока произвольно устанавливается самими сторонами договора. Договором контрактации — называется договор, по которому производитель сельскохозяйственной продукции (продавец) обязуется передать произведенную им продукцию заготовителю (контрактанту), а последний обязуется принять и оплатить ее (ст. 535 ГК). Договор контрактации является возмездным, консенсуальным и взаимным. Сторонами договора контрактации — продавцом (производителем) продукции и заготовителем (иначе — контрактантом) — обычно выступают предприниматели. Поэтому договор контрактации традиционно относят к числу хозяйственных (торговых). В качестве продавца в договоре контрактации может выступать только лицо, для которого производство сельскохозяйственной продукции является одним из основных видов деятельности. Предметом договора контрактации может быть любая продукция сельскохозяйственного производства (растениеводства, животноводства и т.д.). Цена не является существенным условием договора контрактации, так же как и поставки. Ее определение производится по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи. Срок договора контрактации относится к числу его существенных условий, но в подавляющем большинстве случаев сроки заключения и исполнения договора контрактации не совпадают, т. к. продукцию необходимо произвести (вырастить). Договор контрактации, как правило, заключается в письменной форме. Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции заключаются в передаче заготовителю произведенной продукции. Единственная особенность условия о передаче товара в договоре контрактации связана с необходимостью передать его в согласованном ассортименте.

Обязанности заготовителя сводятся к принятию товара и его оплате. Заготовитель, как правило, обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения, а так же обязан обеспечить ее вывоз за пределы хозяйства производителя (п. 1 ст. 536 ГК). Специфика сельскохозяйственного производства серьезно повлияла на юридическое нормирование ответственности сторон договора. В отступление от общего правила об ответственности предпринимателей за нарушение обязательств на началах риска, т.е. независимо от вины, законодатель уравновесил повышенный риск нарушения договора производителем (от случайных причин) принципом его ответственности только за вину (ст. 538 ГК). Производитель, доказавший отсутствие своей вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении договора, освобождается от ответственности. Договором энергоснабжения называется договор, по которому одна сторона (энергоснабжающая организация) обязуется подавать энергию (или энергоносители) через присоединенную сеть другой стороне (абоненту), которая обязуется оплачивать ее, а также обеспечивать установленный режим и безопасность потребления энергии (или энергоносителей) (п. 1 ст. 539 ГК). Договор энергоснабжения является консенсуальным, возмездным, взаимным. В зависимости от предмета и состава участников договора энергоснабжения выделяют такие его разновидности, как: договор о реверсивных перетоках электроэнергии, договор о взаимном резервировании электроснабжения, субабонентский договор энергоснабжения и др. Сторонами договора энергоснабжения могут выступать граждане и юридические лица. Продавцом по договору обычно является предприниматель — энергоснабжающая организация (электростанция, производитель или перепродавец газа). Покупателем (абонентом) по договору может быть как юридическое лицо (в том числе перепродавец), так и гражданин. Предметом договора энергоснабжения (в более широком смысле - договора о снабжении продукцией через присоединенную сеть), который является его единственным существенным условием, обычно выступает энергия (в различных формах) или энергоносители, т.е. вещества, выделяющие энергию в процессе их использования (пар, газ). Цена договора в большинстве случаев определяется не самими сторонами, а утвержденными государством тарифами. Они различаются в зависимости от субъектного состава договора и периодически индексируются с учетом темпов инфляции. Договор энергоснабжения, по общему правилу, считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 540 ГК). Форма и порядок заключения договора различаются в зависимости от личности абонента и целей использования товара.

Расторжение договора

Расторжение договора розничной купли продажи - это волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора. Расторжение договора розничной купли продажи происходит в следующих случаях: расторжение по соглашению сторон; расторжение договора купли продажи по инициативе одной из сторон (через суд или без его участия); -при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; в случаях, предусмотренных самим договором; в иных случаях предусмотренных Гражданским кодексом и иными законодательными актами. расторжение договора розничной купли продажи также может происходить по требованию некоторых государственных органов. Продавец может расторгнуть договор купли продажи в следующих случаях: в случае неисполнения покупателем обязанности принять товар (ст.437 ГК РФ); в случае отказа покупателя оплатить товар (ст.439 ГК РФ) и т.д. Покупатель может расторгнуть договор розничной купли продажи в следующих случаях: - если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п.1 ст.416 ГК РФ); если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать, после истечения назначенного покупателем разумного срока для их передачи (ст.417 ГК РФ); при нарушении продавцом условия об ассортименте товаров (ст.421 ГК РФ); при передаче продавцом товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом (ст.428 ГК РФ); в случае передачи некомплектного товара (ст.433 ГК РФ); в случае отказа продавца застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на продавца (ст.443 ГК РФ); при просрочке поставки товаров (п.4 ст.464 ГК РФ) и т.д. Следуя, мировой и отечественной практике, Кодекс предусматривает жесткие гарантии качества и не подлежащую ограничению ответственность продавца за нарушение требований к товарам. Безусловным является право покупателя на взыскание убытков, вызванных приобретением некачественного товара. Наряду с этим любой покупатель может по своему выбору требовать: уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара; возмещения своих расходов по устранению таких недостатков (ст. 475 ГК РФ).

Требования, предъявляемые к качеству товара, должны быть предусмотрены договором розничной купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условия о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. При продаже товара по образцу или описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу или описанию. Если в соответствии с установленным законом порядком предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям. Последствия изменения и расторжения договора: При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Договор может считаться соответственно расторгнутым или измененным при одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Это правило соотносится с тем, которое отражено в ст. 310 ГК РФ, - о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств. Важное значение имеют нормы о гарантии качества товара. Необходимо различать законную гарантию качества товара и договорную. Законная гарантия будет применяться в случае, если таковая не предусмотрена договором. Сущность законной гарантии в ГК РФ выражена следующим образом: товары должны соответствовать требованиям, предъявляемым к их качеству, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товаров этим требованиям не предусмотрен договором, и в пределах разумного срока должны быть пригодными для целей, для которых товары такого рода обычно используются. В случае, когда представление продавцом гарантии качества товаров предусмотрено договором (договорная гарантия), продавец обязан передать покупателю товары, которые должны соответствовать требованиям, предъявляемым к их качеству, в течение определенного периода времени, установленного договором (гарантийного срока). От гарантии качества товара следует отличать срок годности товара, то есть определенный законом, иными правовыми актами, государственными стандартами или иными обязательными правилами период времени, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению. Очевидно, что в договоре не может быть установлен гарантийный срок, превышающий срок годности товаров. Кроме того, продавец обязан передать покупателю товары с таким расчетом, чтобы они могли быть использованы по назначению до истечения срока годности. Таким образом, согласно ГК РФ в качестве отказа от исполнения договора розничной купли-продажи рассматриваются конклюдентные действия покупателя, выразившиеся в неоплате товара в срок, установленный договором, предусматривавшим предоплату, или его неявка либо не совершение иных действий для принятия товара в определенный срок, когда договор предусматривал, что товар не может быть продан другому покупателю. При передаче заказанной посуды фирма не предоставляет покупателям инструкцию по эксплуатации этого товара, имеющего особые свойства, и следовательно, требующего особых знаний и умений при его использовании. Это нарушает положение ст. 10 закона «О защите прав потребителей», устанавливающего обязанность продавца предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах, в том числе сведения об основных потребительских свойствах товара, правилах и условиях его эффективного и безопасного использования. Ст. 12 названного закона предусматривает ответственность продавца за ненадлежащую информацию о товаре: если предоставление недостаточно полной информации о товаре повлекло невозможность его использования по назначению, потребитель вправе потребовать предоставления ему в разумно короткий срок надлежащей информации. Если информация в оговоренный срок не будет предоставлена, потребитель вправе расторгнуть договор, потребовать полного возмещения убытков». Принцип свободы при заключении договора играет в нашей жизни значительную роль. Но и для того, чтобы прекратить все договорные отношения необходимо знать некоторые особенности. В договорных отношениях купли-продажи всегда присутствуют два лица - продавец и покупатель. То есть это участие в таких сделках двух сторон - это взаимное волеизъявление. Соответственно и волеизъявление двух сторон как на заключение сделки, так и на прекращение должно быть взаимным. Согласно п. 2 статьи 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Следует сразу же обратить внимание, что на практике в качестве синонима термину "расторжение договора" нередко используют термин "отказ от исполнения договора" – согласно п. 3 статьи 450 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Однако это не совсем идентичные понятия. Так, согласно п. 2 статьи 520 ГК покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества и некомплектных товаров, а если такие товары оплачены, потребовать возврата уплаченных сумм впредь до устранения недостатков и доукомплектования товаров либо их замены. Использование в данном случае термина "отказаться" не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства. Поскольку при расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время, значит, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Нарушения закона должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Договор признается незаключенным в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Согласно п. 1 и 2 статьи 450 ГК расторжение договора может осуществляться по соглашению сторон и в одностороннем порядке. Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой. По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке, что и заключение договора (п. 1 статьи 452 ГК).
Как уже говорилось выше, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Согласно п. 2 статьи 452 ГК требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В случае купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен. Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд.
По общему правилу расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако это правило не применимо к сделкам купли-продажи недвижимости, поскольку сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Дело в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности. Для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора (если требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством). Сами стороны договора не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации, а не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения.
При совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. При этом исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (статья 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации. Отсюда, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Согласно п. 4 статьи 453 ГК стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Значит, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи жилого помещения, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.
Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если стороны согласны вернуться в первоначальное положение после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

Суду необходимо иметь в виду, что в случае продажи товара ненадлежащего качества право выбора вида требований, которые в соответствии со ст. 503 ГК РФ и п. 1 ст. 18 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" могут быть предъявлены к продавцу при продаже товара ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, принадлежит потребителю. При этом потребитель вправе требовать замены товара либо отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы независимо от того, насколько существенными были отступления от требований к качеству товара, установленных в ст. 4 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", за исключением дорогостоящих или технически сложных товаров, замена которых возможна лишь при условии существенного нарушения их качества (п. 1 ст. 503, п. 2 ст. 475 ГК РФ). Вопрос о том, является ли товар дорогостоящим, решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.
Между тем в соответствии с п. 3 ст. 475 ГК РФ требования об устранении недостатков или о замене товара могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства, что может быть, в частности, при продаже товара через розничные комиссионные торговые предприятия

Ответственность сторон

Под ответственностью понимается предусмотренное законодательством или договором имущественное взыскание или имущественное обременение, применяемое к субъекту гражданского правоотношения, нарушившему возложенные на него обязанности, и компенсирующие имущественные потери управомоченного лица, вызванные нарушением. Выделяют санкции (меры) ответственности, к которым относятся возмещение убытков и взыскание неустойки, кроме того, в качестве санкции ответственности определяется и такая мера, как удержание задатка, и др. Санкции ответственности следует отличать от организационных мер воздействия на нарушителя договорного обязательства, или по другому - оперативные санкции. Они направлены на изменение или прекращение правоотношения между нарушителем прав и лицом, потерпевшим от нарушения. Сюда может входить изменение условий и порядка исполнения обязательств. Имущественные последствия при этом наступают лишь как попутный результат. Оперативные санкции среди других мер защиты прав по договору имеют небольшой удельный вес, что, однако, не снижает их значимость.

Рассмотрим общие положения об ответственности по договорам купли-продажи. Основная особенность продавца предать товар покупателю. Ответственность за неисполнение обязанности передать индивидуально - определенную вещь предусмотрена ст. 416 ГК РК, которая в свою очередь отсылает к ст. 355 ГК РК. Помимо принуждения продавца к передаче индивидуально -определенной вещи в соответствии с п.2 указанной статьи покупатель может взыскать и причитающиеся убытки. В тех случаях, когда в результате неисполнения обязательства по передаче рядовой вещи покупатель потерпел убытки, он может взыскать их в соответствии со статьей 350 ГК РК.

Если продавец не исполняет обязанность передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, то покупатель также в соответствии с общими положениями об ответственности может взыскать причиненные ему убытки и отказаться от принятия товара. При этом покупатель обязан н<