Понятие недвижимости. Классификация объектов недвимжимости.

Согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1).

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
	Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ♦ земельные участки; ♦ здания и сооружения; ♦ инвентарь и оборудование; ♦ сырье и продукцию; ♦ требования и долги; ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; ♦ нематериальные активы; ♦ информацию; ♦ другие исключительные права
	Участки недр
	Обособленные водные объекты
	Все, что прочно связано с землей, в том числе: ♦ леса; ♦ многолетние насаждения; ♦ здания; ♦ сооружения
	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ♦ воздушные и морские суда; ♦ суда внутреннего плавания; ♦ космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.)

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия – «имущество». Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов.

При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде табл.2.

Структура понятия «недвижимость»

Недвижимость (недвижимая собственность)
Вещь (физическая сущность)	Права (юридическая сущность)
Земля	Улучшения	Права	Обременения
земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; леса	здания; сооружения; инженерные коммуникации; насаждения	собственности; хозяйственного ведения; оперативного управления; наследуемого владения; бессрочного пользования	ипотека; сервитут; правила зонирования; охрана памятников; прочие ограничения;

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля.

Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1).

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке.

Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

По характеру использования

- Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
- Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.
- Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
- Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
- Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

- для ведения бизнеса;
- для проживания владельца;
- в качестве инвестиций;
- в качестве товарных запасов и НЗП;
- для освоения и развития;
- для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

- неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

- введенные в эксплуатацию;
- требующие реконструкции или капитального ремонта;
- незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
- воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

· земельные участки;

· здания, строения, сооружения;

· помещения.

В свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1) земля;

2) жилье (жилые здания и помещения);

3) коммерческая недвижимость;

4) промышленная недвижимость;

5) отели и мотели;

6) рекреационная недвижимость;

7) институциональная недвижимость;

8) недвижимость смешанного использования.

Жилая недвижимость представлена различного рода особняками, малосемейными многоквартирными домами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда.

Жилые здания и помещения различаются:

- этажностью (одноэтажные, многоэтажные),

- видом строительных материалов (каменное, деревянное, смешанное, глинобитное, панельное),

- температурным режимом (отапливаемое, неотапливаемое),

- видом освещения (естественное, верхнее, боковое, искусственное, совмещенное),

- системой воздухообмена (естественная, механическая, кондиционирование),

- капитальностью (особо капитальное, обыкновенное, облегченное, рубленое),

- сроком службы (100, 80, 65, 40, 20 лет).

Под коммерческой недвижимостью понимают объекты недвижимости, используемые для продажи товаров и/или услуг (постройки под розничную торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения прибыли).

Промышленная (индустриальная) недвижимость – это недвижимость, используемая для осуществления промышленных производственных процессов. Представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Особый подраздел промышленной недвижимости составляет агропромышленная недвижимость, представленная пригодными для растениеводства и животноводства земельными угодьями.

Отели и мотели представляют особый класс недвижимости. В отличие от жилой недвижимости, эти объекты предназначены для временного, а не постоянного проживания. Кроме того, предложение и спрос на жилье и отели зависят от разных групп факторов.

Рекреационная недвижимость направлена на обеспечение потребностей в отдыхе и восстановления здоровья людей. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (гольф-клубы, яхт-клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений.

Институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и т.п. объектов.

Недвижимость смешанного использования представляет собой комбинацию приведенных выше типов недвижимости. Например, здания, в которых на первых этажах находятся магазины или офисы, а выше – жилые апартаменты.

По видам собственности объекты недвижимости разделяются на:

- частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;

-государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации;

-муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности;

-общественные – находящиеся в собственности общественных объединений;

-коллективные(смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

При классификации земель берут в расчет их назначения и их категории. Так Земельный Кодекс выделяет:

·сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина);

·земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов);

·земли промышленности, транспорта, связи и других секторов экономики;

·земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного рекреационного и историко-культурного назначения;

·земли лесного фонда, лесного хозяйства, лесной промышленности;

·земли водного фонда;

·земли запаса.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

1) специализированная недвижимость;

2) неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость – это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером и местом положения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

12345Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: