Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Техническая экспертиза объектов недвижимости: цели, задачи, способы оценки.




Задачами технической экспертизы являются количественное определение рабочих параметров элементов здания, определение причин ухудшения параметров и прогнозирование изменения параметров во времени с сохранением или изменением действующих на элемент нагрузок.

Техническая экспертиза здания проводится в следующем порядке:

определяется цель экспертизы;

изучаются исходные данные (проектное решение, дефектные ведомости и т. п.);

проводится общее обследование здания;

проводится детальное обследование конструкции;

составляется техническое заключение. Целью технической экспертизы может являться:

выявление причин неисправностей в работе конструкций и инженерного оборудования;

определение остаточного ресурса конструктивных элементов здания;

определение значений предельно допустимых нагрузок на элемент при проектировании изменения действующих на него нагрузок.

Общее обследование проводится для ознакомления со зданием и составления программы детального обследования конструкций. При общем обследовании выявляется конструктивная схема здания, анализируется планировочное решение, по внешнему осмотру определяются материал и состояние конструкций. Кроме того, при общем обследовании определяются места вскрытий, установки приборов, зондирования, закладки шурфов и т. П

При детальном обследовании производятся вскрытие конструкций, взятие пробы и лабораторный анализ материалов, проверяется состояние конструкций и выявляются их дефекты. Контрольные операции выполняются с помощью специальных инструментов и приборов по специальным методикам.

На основании информации о состоянии элементов здания в случае необходимости выполняется поверочный расчет конструкций. Основой расчетов конструкций является метод предельных состояний. По СНиП П-А.10-71 «Железобетонные конструкции» две группы предельных состояний выявляются:

по потере несущей способности (или непригодности для дальнейшей эксплуатации);

по непригодности к нормальной эксплуатации.

Цель расчетов - предотвратить появление предельных состояний. Расчеты выполняются по несущей способности (обеспечивающей прочность, общую и местную устойчивость, в том числе в процессе эксплуатации).

По первому предельному состоянию проверяются:

все конструкции зданий и их стыковые соединения - для предотвращения разрушения при действии силовых воз­действий при их эксплуатации;

здание в целом - для предотвращения его опрокидывания при действии горизонтальных нагрузок;

основание здания - для предотвращения потери его несущей способности при совместном действии вертикальных и горизонтальных нагрузок.

По второму предельному состоянию проверяются:

здание в целом - для ограничения прогибов его верха, не­равномерных осадок и ускорения колебаний от пульсации ветра;

стены здания - для ограничения трещинообразования и взаимных смещений при действии вертикальных и горизонтальных нагрузок, неравномерных осадок и температурно-влажностных воздействий;

перекрытия, покрытия, лестницы - для ограничения прогибов и трещин от вертикальных нагрузок.

После выполнения поверочных расчетов проводится прогнозирование изменения рабочих свойств элементов здания во времени, делаются выводы и даются рекомендации о дальнейшей эксплуатации здания.

Техническая экспертиза предназначена для определения физического износа объекта недвижимости и его фактического состояния. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа при экспертизе можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в проектах. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций. Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:

-внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные);

-видимые и невидимые при осмотре;

-легко- и трудноустранимые;

-развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок.

В практике обследования встречаются как перечисленные выше виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.

Строительно-техническая экспертиза зданий состоит из нескольких этапов.

Первый этап строительно-технической экспертизы - предварительное обследование зданий и сооружений.

Основной задачей предварительного обследования является определение общего состояния строительных конструкций, производственной среды, определение состава намечаемых работ, сбора исходных данных, необходимых для составления технического задания на детальное инструментальное исследование для установления стоимости намечаемых работ и заключения договора с заказчиком.

В состав работ по предварительному обследованию входят:


1)общий осмотр здания;

2)сбор общих сведений о здании (время строительства, сроки эксплуатации);

3)общая характеристика объемно-планировочного, конструктивного решений, а так же систем инженерного оборудования;

4)выявление особенностей технологии производства для производственных зданий с точки зрения их воздействия на строительные конструкции;

5)определение фактических параметров микроклимата или производственной среды, температурно-влажностного режима помещения, наличия агрессивных к строительным конструкциям технологических выделений, сбор сведений об антикоррозионных мероприятиях;

6)гидрогеологические условия участка, а так же общие характеристики грунтов оснований;

7)ознакомление с архивными материалами изысканий;

8)изучение материалов ранее проводившихся на данном объекте обследований производственной среды и состояния строительных конструкций.


На стадии предварительного визуального обследования устанавливаются по внешним признакам категории технического состояния конструкций в зависимости от имеющихся дефектов и повреждений.

Второй этап строительно-технической экспертизы – детальное инструментальное обследование зданий и сооружений. Детальное обследование включает:


1)визуальное обследование конструкций (с фотофиксацией видимых дефектов);

2)обмерные работы - определяются конфигурация, размеры, положение в плане и по вертикали конструкций и их элементов;

3)инструментальные обследования;

4)измерение прогибов и деформаций;

5)определение характеристик материала несущих конструкций;

6)осадки фундаментов и деформации грунтов оснований.


Третий этап строительно-технической экспертизы – обобщение результатов исследований.

По результатам обследования составляются:

1)технический отчет, содержащий результат обследования;

2)заключение о категории технического состояния здания с оценками возможности восприятия им дополнительных деформаций или других воздействий, обусловленных новым строительством или реконструкцией, а в случае необходимости - перечень мероприятий для усиления конструкций, а так же укрепления грунтов оснований.

Проведение строительной экспертизы дает возможность выявить даже скрытые дефекты и своевременно принять меры для их устранения. Таким образом, экспертиза строительных конструкций позволяет предотвратить аварийные ситуации и многократно увеличить срок службы зданий. А это означает ни что иное, как значительную экономию средств.

Кроме того, чтобы максимально эффективно провести реконструкцию, капитальный ремонт или перепланировку, опять-таки поможет строительная экспертиза квартир и домов. В этой связи строительная экспертиза перерастает в строительный контроль. Независимая экспертиза строительных работ позволяет еще до введения объекта в эксплуатацию определить, насколько добросовестным оказался подрядчик. Гораздо дешевле будет убедиться, что всё в порядке или устранить недостатки строительства сразу же, чем получить проблему через год-два после начала эксплуатации здания. Вопросы строительно технической экспертизы касаются не только обследования крупных объектов по заказу юридических лиц. Порядок проведения строительной экспертизы предполагает также оказание помощи частным лицам при возникновении бытовых споров. К примеру, возьмем такую банальную ситуацию – соседи залили квартиру. В этом случае строительная экспертиза в Москве поможет получить точное определение ущерба, которое может быть представлено в суде. Цена строительной экспертизы зависит от размеров самого объекта, технических требований к ее проведению и ряда иных факторов.

Техническая экспертиза качества строительно-монтажных работ является довольно широким понятием, которое включает в себя целый комплекс работ по анализу соответствия СМР требованиям действующих нормативных документов, регламентирующих строительную деятельность.

Как правило, техническая экспертиза предполагает несколько основных методов:


Полевое обследование

Камеральная обработка результатов

Подготовка технического заключения

Разработка рекомендаций


В зависимости от целей экспертизы, полевое обследование объекта строительства может проводиться как визуальным техническим осмотром, так и с применением разрушающих либо неразрушающих инструментальных методов обследования. По результатам полевого обследования формируется Протокол обследования, важнейшей частью которого является фото- и видеопротокол, фиксирующий объективную картину состояния объекта на момент обследования. Данный протокол позволяет в дальнейшем не только избежать дополнительных расходов, связанных с необходимостью повторных выездов на объект, но и дает возможность камерального проведения повторной независимой либо более глубокой специализированной экспертизы с привлечением наших коллег из других экспертных организаций. Таким образом, мы делаем работу, позволяющую Вам в дальнейшем сэкономить средства в случае необходимости проведения повторной экспертизы. При проведении камеральной обработки результатов наши специалисты выполняют систематизацию выявленных при проведении полевого обследования дефектов с точки зрения технических нормативов и технических условий на применение строительных материалов. Выполнение работ данного этапа производится с применением так называемых Карт качества, являющихся оригинальной разработкой специалистов нашей компании и позволяющих эффективно проводить системный анализ дефектов по формальным признакам. При необходимости, данный этап работ включает в себя дополнительное документирование (изготовление чертежей, расчетных схем и технических эскизов), а также проведение поверочных расчетов. При этом нашими специалистами используются самые современные автоматизированные технологии обработки данных и прикладное программное обеспечение.

На стадии разработки технического заключения производится непосредственная подготовка результатов экспертизы - анализ возможных причин выявленных дефектов и разработка рекомендаций по их устранению. Как правило, на данном этапе практикуется независимое проведение предварительного анализа двумя группами экспертов, с дальнейшим обсуждением результатов на совместном рабочем совещании. В сложных случаях для разработки рекомендаций по устранению дефектов, либо по снижению их отрицательного влияния на работу конструкции в целом, нашей компанией привлекаются независимые эксперты из числа ведущих специалистов московских строительных компаний и проектно-изыскательских организаций.

 

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...