 |
Указания к выполнению контрольной работы
|
|
|
|
ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
А.В. Понукалин
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания
К выполнению контрольной работы
ПЕНЗА 2011
Министерство образования Российской Федерации
Пензенский государственный университет
А.В. Понукалин
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания
К выполнению контрольной работы
| |||
|
Издательство
Пензенского государственного
университета
ПЕНЗА 2011
ББК
П
Приведены методические указания к выполнению контрольных работ, а также варианты практических заданий по дисциплине «Экономика недвижимости».
Методические указания подготовлены на кафедре «Экономика, финансы и менеджмент» и предназначены для студентов специальностей: «Финансы и кредит», «Экономика и управление на предприятии», «Налоги и налогообложение».
Автор-составитель: А.В. Понукалин
Рецензент:
Введение
Дисциплина «Экономика недвижимости» относится к циклу специальных дисциплин, обеспечивающих научно-поисковую, организационно-управленческую подготовку студентов экономических специальностей высших учебных заведений.
Изучение данной дисциплины базируется на следующих дисциплинах: Экономическая теория, Планирование на предприятии, Финансы и кредит, Бухгалтерский учет, Финансовый менеджмент
Целью методических указаний является оказание методической помощи студентам в углублении и систематизации знаний в области оценки недвижимости, получение прикладных знаний в области оценки.
|
|
|
Изучение данного курса позволит студенту знать отечественный и зарубежный опыт в области оценки, методологию оценки недвижимости, владеть специальной терминологией и лексикой данной дисциплины, применять полученные знания на практике.
Приведен список рекомендуемой литературы, в который включены нормативные документы, учебно-методическая литература, периодические издания. Данной литературой следует руководствоваться при решении предложенных задач.
Практические задания составлены исходя из положений действующих стандартов оценки.
Тема 1. Понятие недвижимого имущества
Оценка недвижимого имущества в России. Исторический опыт России. Юридическое понятие недвижимости: законодательное определение, основные юридические составляющие недвижимости, основные юридические факторы недвижимого имущества. Экономическое понятие недвижимости: экономическое определение, недвижимость как экономическое благо, недвижимость как товар, недвижимость как источник дохода. Жизненный цикл недвижимости.
Тема 2. Классификация недвижимого имущества и выбор базы оценки
Классификация недвижимости. Основные составляющие недвижимости. Физические характеристики недвижимости. Стоимость недвижимого имущества в современной рыночной системе. Виды стоимости в оценке недвижимости. Понятие стоимости, цены и затрат на рынке недвижимости. Объекты оценки. Имущественный комплекс и его состав. Необходимость проведения оценочных работ. Характерные случаи оценки имущества предприятия, недвижимого имущества, машин, оборудования, нематериальных активов. Цели оценки стоимости имущества предприятия.
Тема 3. Основы экономического анализа в оценке недвижимости
Финансовая математика в оценке недвижимости. Основы экономического анализа оценки недвижимости. Шесть функций денежной единицы (сложного процента): дисконтирование, сложный процент, текущая стоимость реверсии, текущая стоимость аннуитета, взнос на амортизацию единицы, накопление за период, фактор фонда возмещения. Таблицы функций сложного процента и их построение. Основы финансовых расчетов в оценке недвижимого имущества.
|
|
|
Тема 4. Рынок недвижимого имущества и его особенности
Рынок недвижимости: понятие, основные субъекты рынка недвижимости, институциональная организация рынка недвижимости. Особенности рынка недвижимости. Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости. Первичный и вторичный рынок недвижимости. Виды рисков и трансакционных издержек на рынке недвижимости. Неликвидный характер рынка недвижимости. Взаимосвязь стратегических направлений развития экономики страны и рынка недвижимости. Анализ экономической ситуации в регионе.
Тема 5. Правовое обеспечение обращения и оценки недвижимости
Общее правовое поле недвижимого имущества. Правовое обеспечение обращения недвижимого имущества на рынке. Система регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним. Юридические особенности оценочной деятельности. Законодательное обеспечение оценки недвижимого имущества. Введение в процесс застройки. Процедура и технология подрядных торгов (конкурсов). Юридическая экспертиза гражданских прав на объекты недвижимого имущества, земельные участки и сделок с ними и обременений. Основные операции с недвижимостью. Ложные сделки с недвижимостью. Методы финансирования операций с недвижимостью.
Тема 6. Процедура оценки недвижимости
Процедура проведения и этапы оценки недвижимого имущества. Составление отчета об оценке недвижимого имущества. Структура отчета об оценке недвижимости. Документооборот при оценке недвижимого имущества. Информационное обеспечение при оценочной деятельности.
Тема 7. Стандарты оценки недвижимого имущества
Международные стандарты оценки. Оценка недвижимого имущества за рубежом. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации. Принципы оценки недвижимого и другого имущества предприятия: основанные на представлениях пользователя недвижимого имущества, основанные на взаимоотношениях компонентов собственности, основанные на рыночной конъюнктуре, принцип и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Основные подходы к оценке недвижимого имущества.
|
|
|
Тема 8. Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход к оценке недвижимости и сфера его применения. Принципы оценки недвижимости затратным подходом. Понятие полной восстановительной стоимости недвижимости и методы ее расчета. Укрупненные показатели восстановительной стоимости объекта недвижимости. Сметное ценообразование на рынке недвижимости. Понятие и виды износа объекта недвижимости. Устранимый и неустранимый износ. Методы расчета физического, функционального и внешнего (экономического) износов. Стоимость земельного участка в затратном подходе к оценке недвижимого имущества. Достоинства и недостатки затратного подхода.
Тема 9. Доходный подход к оценке недвижимости
Доходный подход к оценке недвижимости и сфера его применения. Принципы доходного подхода. Метод прямой капитализации и метод дисконтированного денежного потока. Построение чистого операционного дохода и потока денежных средств. Структура операционных расходов при эксплуатации недвижимого имущества. Учет риска и расчет ставок капитализации. Достоинства и недостатки доходного подхода.
Тема 10. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Принципы сравнительного (рыночного) подхода к оценке недвижимости и сфера его применения. Метод сравнения рыночных продаж. Выбор аналогов на рынке недвижимости. Источники информации об аналогах на рынке недвижимости и их достоверность. Выбор единицы сравнения. Классификация ценовых поправок. Методы внесения поправок в цены аналогов на рынке недвижимости. Достоинства и недостатки сравнительного подхода.
Тема 11. Методы оценки земельного участка
Цели и организация экономической оценки земельных участков. Правовое регулирование оценки земель в Российской Федерации. Принципы оценки земельного участка. Землеустроительная документация. Единичная и массовая оценка земель. Кадастровая оценка городских земель, сельскохозяйственных земель и лесных угодий. Методы оценки рыночной стоимости земельного участка в Российской Федерации.
|
|
|
Тема 12. Основы ипотечного кредитования
Понятие ипотеки и ипотечного кредитования. Правовое поле ипотечного кредитования в России. Исторический опыт ипотечного кредитования в России. Рынок ипотечных кредитов. Модели ипотечного кредитования. Анализ условий кредитного договора. Ипотечный кредит, его виды и роль в инвестиционном процессе. Основные ипотечные показатели. Методы амортизации ипотеки (классификация закладных).
Тема 13. Ипотечно-инвестиционный анализ
Понятие и цели ипотечно-инвестиционного анализа. Основные ипотечные показатели для целей инвестиционного анализа. Методы ипотечно-инвестиционного анализа: традиционная техника, техника Эллвуда, метод инвестиционной группы, метод прямой капитализации. Особенности применения ипотечно-инвестиционного анализа для недвижимости с постоянным и изменяющимся доходом. Применение элементов инвестиционного анализа при оценке недвижимости.
Тема 14. Налогообложение недвижимого имущества
Экономическое содержание налогообложения недвижимого имущества. Классификация налогов на недвижимое имущество и сделок с ним. Права и обязанности субъектов налоговых отношений на рынке недвижимости. Налогообложение юридических лиц на рынке недвижимости. Налог на имущество в части недвижимости и имущественное налогообложение. Плата за землю. Введение налога на недвижимость в Российской Федерации. Другие виды сборов на рынке недвижимости. Налогообложение физических лиц на рынке недвижимости.
Тема 15. Оценка предприятия и его активов
Предприятие как объект собственности. Факторы стоимости предприятия. Принципы оценки бизнеса. Трансформация и нормализация финансовой отчетности предприятия. Анализ финансового состояния предприятия для целей оценки. Методы оценки бизнеса: накопления активов, сравнения продаж, доходный метод. Оценка контрольных и неконтрольных пакетов акций.
Тема 16. Оценка ликвидационной стоимости предприятия
Ликвидационная стоимость предприятия. Оценка предприятия при банкротстве. Процедура банкротства. Принудительная ликвидация. Определение затрат, связанных с ликвидацией предприятия.
Тема 17. Особенности оценки активов предприятия.
Обзор методов оценки машин, оборудования и транспортных средств. Классификация нематериальных активов. Обзор методов оценки рыночной стоимости нематериальных активов, объектов интеллектуальной собственности и деловой репутации предприятия (goodwill).
|
|
|
Указания к выполнению контрольной работы
Цель контрольной работы – проверка усвоения полученных знаний и умение студента применять на практике основные положения курса.
Приступая к выполнению контрольной работы, необходимо ознакомиться с соответствующими разделами программы курса и методическими указаниями, изучить литературу.
Объем контрольной работы не менее 15 стандартных рукописных страниц. Контрольная работа состоит из двух частей: теоретической и практической.
Первая часть контрольной работы включает теоретический вопрос.
Во второй части работы приведены задачи по оценке рыночной стоимости недвижимости. Исходные данные принимать в соответствии с методическими указаниями.
Задача 1 – Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков.
Задача 2 – Определение стоимости объекта недвижимости с помощью ипотечно-инвестиционного анализа.
При выполнении контрольной работы необходимо руководствоваться следующими требованиями:
1. Изложить в плане работы рассматриваемый вопрос.
2. Выполненная контрольная работа должна быть оформлена аккуратно (наличие полей, нумерации страниц).
3. В конце работы следует привести список использованной литературы, расположив его в следующем порядке: официальные и нормативные материалы; книги, учебники и монографии; периодическая литература. Все источники должны следовать в алфавитном порядке.
4. Работа должна быть подписана студентом с указанием даты ее выполнения.
5. Работа, дословно излагающая материал учебников и копирующая письменные работы других студентов, оценивается как неудовлетворительная.
Выбор темы теоретического вопроса осуществляется студентами самостоятельно. Не допускается выбор одной и той же темы двумя и более студентами.
Выбор варианта исходных данных зависит от последней цифры номера зачетной книжки студента.
Рекомендуемая литература:
Нормативная:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.94 г. № 51-ФЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.96 г. № 15-ФЗ.
3. Закон РФ от 02.12.90 г. № 395-1 О банках и банковской деятельности.
4. Закон РФ от 26.12.95 г. № 208-ФЗ Об акционерных обществах.
5. Закон РФ от 8.02.98 г. № 14-ФЗ Об обществах с ограниченной ответственностью.
6. Закон РФ от 26.10.02 г. № 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве).
7. Закон РФ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).
8. Закон РФ от 29.07.98 г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
9. Положение О порядке предоставления Банком России кредитов банкам, обеспеченных залогом государственных ценных бумаг от 6.03.98 г. № 19-П.
10. Приказ Минфина РФ от 29.01.03 г. № 10-н, ФКЦБ РФ № 03-6/пз О порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ.
11. Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26.02.99 г. № 195-р Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости).
12. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6.07.2001 № 519
Основная:
1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996
2. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997
3. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999
4. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости – СПб.: Питер, 2001
5. Григорьев В.В. Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика – М.: Инфра-М, 1997
6. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. Проф. В.Е. Есипова – СПб.: Изд-во СПб ГУЭиФ, 1998
7. Ковалев В.В. Финансовый анализ. - М.: Финансы и статистика, 1997
8. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. - М.: Высшая школа, 1998
9. Кудрявцев В.А. Ипотека в России. Проблемы и сценарии старта. - М: 1998
10. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие для ВУЗов – СПб.: Питер, 2000
11. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - Санкт-Петербург: Санкт-Петербургский Государственный Технический Университет, 1997
12. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости - Санкт-Петербург: Технобалт, 1995
13. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость - Санкт-Петербург: Санкт-Петербургский Государственный Технический Университет, 1996
14. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело-Лтд, 1995
Дополнительная:
1. Шим Дж., Сигел Дж. Методы управления стоимостью и анализа затрат. – Филинъ, 1998
2. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование / Пер. с англ. Предисл. И.М. Булдаковой. - Екатеринбург: Изд-во «Сфера», 1997
3. Боб Райан. Стратегический учет для руководителя. – М: Аудит, 1998
4. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994
Теоретические вопросы (темы рефератов):
1. Понятие недвижимости в российском и зарубежном законодательстве.
2. Юридическое понятие недвижимости.
3. Экономическое понятие недвижимости.
4. Жизненный цикл объекта недвижимости.
5. Рынок недвижимости – концептуальные основы.
6. Рынок недвижимости – основные участники.
7. Правовое поле рыночного оборота недвижимости в Российской Федерации.
8. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
9. Правовое поле оценки недвижимости в Российской Федерации.
10. Система подрядных торгов (конкурсов) в Российской Федерации.
11. Процедура оценки объектов недвижимости.
12. Формирование отчета об оценке недвижимости.
13. Документооборот в оценке недвижимости.
14. Стандарты оценки в российском и зарубежном законодательстве.
15. Истоки методологических основ оценки недвижимости.
16. Цели и направления оценки недвижимости.
17. Принципы оценки недвижимости.
18. Виды стоимости недвижимости и сферы их применения.
19. Основные подходы к оценке недвижимости.
20. Затратный метод оценки недвижимости.
21. Методы расчета полной восстановительной стоимости объекта недвижимости.
22. Виды и методы расчета обесценения (износа) объекта недвижимости.
23. Метод сравнения продаж в оценке недвижимости.
24. Виды и методы внесения стоимостных поправок (корректировок).
25. Доходные методы оценки недвижимости.
26. Расчет чистого операционного дохода.
27. Методы расчета ставок дисконтирования и капитализации для оценки недвижимости.
28. Предприятие (бизнес) как объект оценки.
29. Факторы стоимости предприятия.
30. Виды стоимости предприятия (бизнеса) и сферы их применения.
31. Корректировка финансовой отчетности для целей оценки бизнеса.
32. Элементы финансового анализа для целей оценки бизнеса.
33. Метод накопления активов в оценке бизнеса.
34. Метод ликвидационной стоимости в оценке бизнеса.
35. Метод сравнения продаж в оценке бизнеса.
36. Ценовые мультипликаторы в оценке бизнеса.
37. Доходные методы в оценке бизнеса.
38. Фундаментальный и технический анализ в оценке бизнеса.
39. Методы построения ставок дисконтирования и капитализации для оценки бизнеса.
40. Согласование результатов оценки стоимости предприятия.
41. Финансирование операций с недвижимостью.
42. Риэлтерская деятельность на рынке недвижимости.
43. Ипотечное кредитование: понятие и структура рынка.
44. Современное состояние рынка ипотеки в Российской Федерации.
45. Модели ипотечного кредитования.
46. Виды ипотечных кредитов и их характеристика.
47. Основные ипотечные показатели.
48. Ипотечно-инвестиционный анализ недвижимости.
49. Залоговая стоимость недвижимости: методы определения и сферы применения.
50. Оценка качества вторичных форм обеспечения кредита.
51. Налогообложение недвижимого имущества.
52. Налогообложение земельных участков.
53. Взаимосвязь оценки с налогообложением недвижимости.
54. Управление недвижимостью: задачи и принципы.
55. Система управления стоимостью предприятия.
56. Виды операций (сделок) с недвижимостью.
57. Земля как объект экономической оценки.
58. Правовое поле рыночного оборота земель в Российской Федерации.
59. Методы оценки земли.
60. Кадастровый учет и оценка земли.
61. Математическое и программное обеспечение оценочных работ.
Практическое задание
Задача 1: Определить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.
| № | Показатель | Вариант | ||||
| Среднегодовая арендная плата в базовом периоде, долл./кв.м. | ||||||
| Прогнозный период, лет | ||||||
| Ежегодный темп прироста арендной платы, % | 8% | 9% | 10% | 11% | 12% | |
| Площадь оцениваемого объекта, кв.м. | ||||||
| Из нее сдается в аренду, % | 15% | 20% | 25% | 15% | 20% | |
| Процент недозагрузки, % | ||||||
| 1 год | 25% | 25% | 25% | 20% | 25% | |
| 2 год | 20% | 25% | 20% | 15% | 20% | |
| 3 год | 15% | 20% | 20% | 10% | 15% | |
| 4 год | 10% | 15% | 15% | 10% | 15% | |
| постпрогнозный период | 10% | 15% | 15% | 10% | 15% | |
| Период недозагрузки, месяцев в год | ||||||
| 1 год | ||||||
| 2 год | ||||||
| 3 год | ||||||
| 4 год | ||||||
| постпрогнозный период | ||||||
| Потери при сборе арендной платы, % от потенциального валового дохода | 3% | 4% | 5% | 3% | 4% | |
| Площадь земельного участка, кв.м. | ||||||
| Ставка земельного налога, долл./кв.м. | 2,5 | 2,5 | 2,5 | |||
| Коэффициент категории земли (на вид деятельности арендатора) | ||||||
| Инфляционный коэффициент земельного налогообложения (ежегодно) | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | |
| Коэффициент земельного налогообложения на областной центр | 2,4 | 2,4 | 2,4 | 2,4 | 2,4 | |
| Индекс роста МРОТ (ежегодно) | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | |
| Ставка НДС, % | 20,00% | 20,00% | 20,00% | 20,00% | 20,00% | |
| Ставка налога на имущество, % | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | |
| Восстановительная стоимость объекта на дату оценки, млн. долл. | 1,2 | 1,5 | 1,2 | |||
| Норма амортизации, % в год | 1,00% | 1,10% | 1,20% | 1,00% | 1,10% | |
| Срок жизни объекта в базовом периоде, лет | ||||||
| Затраты на реконструкцию (резерв на замещение), % от восстановительной стоимости | 20,00% | 30,00% | 20,00% | 30,00% | 20,00% | |
| затраты на реконструкцию распределены равномерно на весь прогнозный период | ||||||
| Условно переменные расходы, % от действительного валового дохода | 20% | 20% | 25% | 25% | 20% | |
| Сумма ипотечного кредита, тысяч долл. | ||||||
| Срок ипотечного кредита, лет | ||||||
| Ставка процента по кредиту, % в год | 10,00% | 7,00% | 5,00% | 10,00% | 7,00% | |
| Ставка налога на прибыль, % | 24,00% | 24,00% | 24,00% | 24,00% | 24,00% | |
| Безрисковая ставка процента, % | 15,00% | 16,00% | 17,00% | 18,00% | 19,00% | |
| Нормальный срок экспозиции недвижимости, месяцев | ||||||
| Суммарный риск инвестирования в объект недвижимости, % | 3,00% | 3,50% | 4,00% | 3,00% | 3,50% | |
| Ожидаемый период владения объектом недвижимости, лет | ||||||
| Срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости, лет | ||||||
| Вероятность получения доходов по ставке дисконтирования низка и временных пределов их получения нет | ||||||
| Доходы от объекта недвижимости в течение года поступают нарастающим итогом | ||||||
| Реверсия рассчитывается по модели Гордона | ||||||
| Прочие факторы не учитываются |
Продолжение
| № | Показатель | Вариант | ||||
| Среднегодовая арендная плата в базовом периоде, долл./кв.м. | ||||||
| Прогнозный период, лет | ||||||
| Ежегодный темп прироста арендной платы, % | 8% | 9% | 10% | 11% | 12% | |
| Площадь оцениваемого объекта, кв.м. | ||||||
| Из нее сдается в аренду, % | 25% | 15% | 20% | 25% | 15% | |
| Процент недозагрузки, % | ||||||
| 1 год | 25% | 25% | 20% | 25% | 25% | |
| 2 год | 20% | 25% | 15% | 20% | 20% | |
| 3 год | 15% | 25% | 10% | 15% | 15% | |
| 4 год | 10% | 25% | 10% | 15% | 10% | |
| постпрогнозный период | 10% | 25% | 10% | 15% | 10% | |
| Период недозагрузки, месяцев в год | ||||||
| 1 год | ||||||
| 2 год | ||||||
| 3 год | ||||||
| 4 год | ||||||
| постпрогнозный период | ||||||
| Потери при сборе арендной платы, % от потенциального валового дохода | 5% | 3% | 4% | 5% | 3% | |
| Площадь земельного участка, кв.м. | ||||||
| Ставка земельного налога, долл./кв.м. | 2,5 | 2,5 | ||||
| Коэффициент категории земли (на вид деятельности арендатора) | ||||||
| Инфляционный коэффициент земельного налогообложения (ежегодно) | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | |
| Коэффициент земельного налогообложения на областной центр | 2,4 | 2,4 | 2,4 | 2,4 | 2,4 | |
| Индекс роста МРОТ (ежегодно) | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | |
| Ставка НДС, % | 20,00% | 20,00% | 20,00% | 20,00% | 20,00% | |
| Ставка налога на имущество, % | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | |
| Восстановительная стоимость объекта на дату оценки, млн. долл. | 1,5 | 1,2 | 1,5 | |||
| Норма амортизации, % в год | 1,20% | 1,00% | 1,10% | 1,20% | 1,00% | |
| Срок жизни объекта в базовом периоде, лет | ||||||
| Затраты на реконструкцию (резерв на замещение), % от восстановительной стоимости | 30,00% | 20,00% | 30,00% | 20,00% | 30,00% | |
| затраты на реконструкцию распределены равномерно на весь прогнозный период | ||||||
| Условно переменные расходы, % от действительного валового дохода | 20% | 25% | 25% | 20% | 20% | |
| Сумма ипотечного кредита, тысяч долл. | ||||||
| Срок ипотечного кредита, лет | ||||||
| Ставка процента по кредиту, % в год | 5,00% | 10,00% | 7,00% | 5,00% | 10,00% | |
| Ставка налога на прибыль, % | 24,00% | 24,00% | 24,00% | 24,00% | 24,00% | |
| Безрисковая ставка процента, % | 20,00% | 21,00% | 22,00% | 23,00% | 24,00% | |
| Нормальный срок экспозиции недвижимости, месяцев | ||||||
| Суммарный риск инвестирования в объект недвижимости, % | 4,00% | 3,00% | 3,50% | 4,00% | 3,00% | |
| Ожидаемый период владения объектом недвижимости, лет | ||||||
| Срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости, лет | ||||||
| Вероятность получения доходов по ставке дисконтирования низка и временных пределов их получения нет | ||||||
| Доходы от объекта недвижимости в течение года поступают нарастающим итогом | ||||||
| Реверсия рассчитывается по модели Гордона | ||||||
| Прочие факторы не учитываются |
Основные формулы:
Доходы от объекта недвижимости:
Постоянные и равномерные
В этом случае рыночная стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется методом прямой капитализации:
,
где:
ПДС – поток денежных средств (после налогообложения);
R – коэффициент капитализации объекта недвижимости.
|
|
|
