 |
Не имеют постоянной величины
|
|
|
|
В этом случае рыночная стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется методом дисконтирования денежных потоков:
,
где:
PVtПДС – текущая стоимость потока денежных средств в прогнозный период (t);
PVt+1Р – текущая стоимость реверсии (выручки от перепродажи объекта недвижимости) в первый постпрогнозный период (t+1).
Реверсия учитывается всегда, вне зависимости от того, планируется ли в дальнейшем продажа объекта, или предполагается дальнейшее владение объектом недвижимости.
Реверсия может быть известна заранее, в противном случае – определяется по модели Гордона:
,
где:
Р – реверсия (выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце последнего прогнозного периода;
ПДСt+1 – поток денежных средств, приносимый объектом недвижимости в первый постпрогнозный период (t+1);
i – ставка дисконтирования;
g – темп прироста потока денежных средств в первом постпрогнозном периоде (как правило принимается на уровне темпа прироста арендной платы).
Структура потока денежных средств, приносимого объектом недвижимости:
| № | Показатель | Способ расчета |
| Потенциальный валовый доход (ПВД) Потенциальный валовый доход – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости, без учета потерь и расходов. ПВД – максимально возможный доход в расчете на год. | ПВД = Sоб х Ап, где: Sоб – общая площадь объекта недвижимости (вне зависимости от площади, сдаваемой в аренду); Ап – годовая среднерыночная арендная плата по аналогичным объектам недвижимости. | |
| Потери от недозагрузки (Пн) Потери от недозагрузки учитывают потери валового дохода за счет невозможности сдачи в аренду части площади объекта недвижимости (обменный фонд площадей, проведение ремонта на части площади, места общего пользования и т.д.) | Пн = ПВД х Кн,
 ,
где:
Кн – коэффициент недозагрузки;
Dн – процент недозагрузки (доля свободных площадей);
Тн – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах.
| |
| Потери при сборе арендной платы (Пса) | Определяются или по рыночной информации, или по экспертному заключению оценщика. | |
| Действительный валовый доход | ДВД = ПВД – Пн – Пса, [п. 1 – п. 2 – п. 3] | |
| Операционные расходы (ОР) Операционные расходы – ежегодные расходы собственника объекта недвижимости на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. | [п. 6 + п. 11 + п. 12] | |
| Условно постоянные расходы (ПОИ) Условно постоянные расходы – те расходы, которые всегда платит собственник. Сумма этих расходов не зависит от степени загрузки недвижимости арендаторами и от уровня предоставляемых услг. | [п. 7 + п. 8 + п. 9 + п. 10] | |
| Арендная плата за землю | Рассчитывается согласно нормативам платы за землю по месту расположения объекта недвижимости. В г. Пензе: Апз = Sзу х Сн х Кв х Ка, где: Апз – годовой размер арендной платы за земельный участок; Sзу – площадь земельного участка; Сн – ставка налога за землю для заданной градостроительной зоны; Кв – коэффициент, учитывающий индексацию земельного налога; Ка – коэффициент вида деятельности арендатора. | |
| Налог на имущество | Рассчитывается согласно действующим нормативам:
Ни = СГСИ х Сни,
где:
Ни – сумма налога на имущество;
СГСИ – среднегодовая стоимость имущества;
Сни – ставка налога на имущество.
Для целей оценки среднегодовую стоимость объекта недвижимости рассчитывают:
 ,
где:
ОСн, ОСк – остаточная стоимость недвижимого имущества на начало и конец года (периода прогноза).
Остаточная стоимость равна:
ОС = ПС – И,
где:
ПС – первоначальная (балансовая) стоимость объекта недвижимости. Часто ее принимают равной полной восстановительной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу.
И – износ (накопленная амортизация) недвижимого имущества по данным бухгалтерского учета, либо по действующим нормам амортизационных отчислений.
| |
| Налог на добавленную стоимость (НДС) | Рассчитывается согласно действующим нормативам, как НДС, подлежащий уплате в бюджет
 ,
где:
НДС - налог на добавленную стоимость;
ДВД – действительный валовый доход;
d – ставка налога на добавленную стоимость.
| |
| Страховые платежи | По факту, в зависимости от условий страхования объекта недвижимости. | |
| Условно переменные расходы (ПИ) Условно переменные расходы – затраты, которые зависят от загрузки площади недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. | По фактическим затратам, или в процентах от действительного валового дохода. Условно переменные расходы включают: - коммунальные платежи; - охрана; - текущие ремонтные расходы; - расходы на рекламу; - расходы на управление объектом недвижимости - сервейинг (фонд оплаты труда управленческого и обслуживающего персонала с отчислениями во внебюджетные фонды). Если договор аренды заключается на условиях чистой аренды (все переменные расходы несет арендатор), тогда условно переменные расходы отсутствуют. Но в этом случае среднерыночная арендная плата за объект недвижимости должна быть скорректирована в сторону уменьшения. | |
| Резерв на замещение (РЗ) Резерв на замещение – затраты на замену конструктивных элементов с коротким сроком жизни (как правило элементы отделки, двери и т.п.) | Рассчитывается согласно действующим нормативам | |
| Чистый операционный доход (ЧОД) | [п. 4 - п. 5] | |
| Платежи банку за кредит (Пк) | По факту, в зависимости от условий ипотечного кредитования объекта недвижимости, либо по формуле самоамортизирующегося кредита:
 ,
где:
D – периодический платеж по кредиту;
M – сумма ипотечного кредита;
iк – ставка процента по кредиту;
tк – срок полной амортизации ипотечного кредита.
| |
| Налогооблагаемый ЧОД (ЧОДно) | [п. 13 - п. 14] | |
| Налог на прибыль (Нп) | Рассчитывается согласно действующим нормативам: Нп = ЧОДно х Снп, где: Снп – ставка налога на прибыль. | |
| Поток денежных средств (ПДС) | [п. 15 - п. 16] |
|
|
|
|
|
|
Методы расчета ставок дисконтирования и ставок капитализации:
|
|
|
В общем виде ставка капитализации равна:
R = i + k,
где:
R – ставка капитализации;
i – ставка дисконтирования;
k – норма возврата инвестиций (капитала).
Ставка дисконтирования:
1) На собственный капитал – метод кумулятивного построения:
i = БС + ННЛ + Sri,
где:
i – ставка дисконтирования;
БС – безрисковая ставка;
Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за вложенные инвестиции с учетом фактора времени.
ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;
,
Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости с месяцах;
Sri – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости.
2) На собственный капитал – метод САРМ (capital asset price model) – для целей оценки недвижимости носит теоретический характер, на практике не применяется:
i = rf + b x (ro – rf),
где:
i – ставка дисконтирования;
rf – безрисковая ставка (БС);
b – коэффициент, отражающий эластичность доходности данного актива (объекта недвижимости) по среднерыночной доходности конкретного сегмента рынка;
ro – среднерыночная доходность на конкретном сегменте рынка.
3) На заемный капитал – метод связанных инвестиций (средневзвешенной стоимости капитала):
i = iсс х (1-m) + iзс х m х (1 – tп),
где:
i – ставка дисконтирования;
iсс – норма доходности собственных средств;
iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);
m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);
tп – ставка налога на прибыль.
Норма возврата инвестиций (капитала)
Норма возврата инвестиций (капитала) учитывается только для активов с коротким сроком жизни (до 30-40 лет). Для активов с длительным сроком жизни – более 50 лет (земля – срок жизни бесконечен) – норма возврата инвестиций равна нулю (отсутствует).
|
|
|
1) Метод Ринга – прямолинейный метод возврата инвестиций:
,
где:
N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).
Используется, если по прогнозу потока денежных средств доходы от недвижимости будут уменьшаться.
2) Метод Инвуда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (ставке дисконтирования):
где:
i – ставка дисконтирования;
N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).
Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет.
3) Метод Хоскольда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по безрисковой ставке:
где:
rf – безрисковая ставка (БС);
N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).
Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет, но их получение связано с повышенным риском, либо вероятность получения дохода по ставке дисконтирования слишком мала.
Ставка капитализации:
Ставка капитализации – доходность, отражающая взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости и стоимостью этого объекта.
Ставка капитализации на собственный капитал:
1) Метод рыночной выжимки
,
где:
ПДСа – поток денежных средств, приносимый объектом недвижимости – аналогом;
Vа – цена продажи аналога.
2) Метод кумулятивного построения:
R = БС + ННЛ + Sri + k,
где:
i – ставка дисконтирования;
БС – безрисковая ставка;
ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;
Sri – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости;
k – норма возврата капитала.
3) Метод Эллвуда (используется, если стоимость объекта недвижимости меняется)
R = i + D x k, если стоимость по прогнозу оценщика уменьшается
или
R = i - D x k, если стоимость по прогнозу оценщика увеличивается
где:
i – ставка дисконтирования;
D – темп прироста (уменьшения) стоимости объекта недвижимости;
k – норма возврата капитала.
Ставка капитализации при привлечении заемных средств:
1) Метод коэффициента покрытия долга
R = iзс х m х kd,
где:
iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);
m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);
kd – коэффициент покрытия долга.
,
где:
kd – коэффициент покрытия долга;
|
|
|
ЧОДоб – чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости (в годовом исчислении);
Пк – платежи банку за кредит (в годовом исчислении).
2) Метод Эллвуда (используется, если стоимость объекта недвижимости меняется)
R = i – m x Cf + D x k, если стоимость по прогнозу оценщика уменьшается
или
R = i – m x Cf - D x k, если стоимость по прогнозу оценщика увеличивается
где:
i – ставка дисконтирования;
m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);
Cf – C-фактор Эллвуда;
D – темп прироста (уменьшения) стоимости объекта недвижимости;
k – норма возврата капитала.
Cf = i + p x k - iзс,
где:
i – ставка дисконтирования;
iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);
p – выплаченная доля кредита;
kd – коэффициент покрытия долга.
Задача 2: Определить стоимость объекта недвижимости обремененного ипотечным долгом, используя методы ипотечно-инвестиционного анализа.
| № | Показатель | Вариант | ||||
| Потенциальный валовый доход, тыс. долл. | ||||||
| Потери при сборе платежей, % от потенциального валового дохода | 0% | 2% | 0% | 2% | 0% | |
| Прочие доходы, тыс. долл. | ||||||
| Операционные расходы, в % от потенциального валового дохода | 2% | 0% | 2% | 0% | 2% | |
| Ипотечный кредит, тыс. долл. | ||||||
| Срок амортизации ипотеки, лет | ||||||
| Ставка процента по ипотеке, % в год | 10% | 11% | 12% | 13% | 10% | |
| Ставка дисконтирования, % | 15% | 16% | 17% | 18% | 19% | |
| Предполагаемый год продажи собственности | ||||||
| Ежегодный прирост стоимости, % | 0% | 1% | 2% | 3% | 0% | |
| Первоначальная рыночная стоимость собственности, тыс. долл. |
Продолжение
| № | Показатель | Вариант | ||||
| Потенциальный валовый доход, тыс. долл. | ||||||
| Потери при сборе платежей, % от потенциального валового дохода | 2% | 0% | 2% | 0% | 2% | |
| Прочие доходы, тыс. долл. | ||||||
| Операционные расходы, в % от потенциального валового дохода | 0% | 2% | 0% | 2% | 0% | |
| Ипотечный кредит, тыс. долл. | ||||||
| Срок амортизации ипотеки, лет | ||||||
| Ставка процента по ипотеке, % в год | 11% | 12% | 13% | 10% | 11% | |
| Ставка дисконтирования, % | 20% | 21% | 22% | 15% | 16% | |
| Предполагаемый год продажи собственности | ||||||
| Ежегодный прирост стоимости, % | 1% | 2% | 3% | 1% | 2% | |
| Первоначальная рыночная стоимость собственности, тыс. долл. |
Традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа:
Стоимость собственности или ее цена рассчитывается по формуле:
Цена = Стоимость собственного капитала + Ипотечный кредит
Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все доходы. Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности выглядит следующим образом:
V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP (*)
где V - стоимость собственности (первоначальная),
PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,
CF - денежные поступления,
PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,
PS - выручка при перепродаже недвижимости,
MP - текущий остаток основной суммы ипотеки.
Если принять, что
CF = NOI - DS
где NOI - чистый текущий операционный доход,
DS - обслуживание долга (годовое),
и
PS = RP - OS
где RP - цена перепродажи собственности,
OS - остаток ипотечного долга при перепродаже;
тогда формула (*) примет вид:
V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP
Ежемесячный платеж в погашение ипотечного кредита рассчитывается на основе формулы для расчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека):
где DSm - ежемесячное обслуживание долга,
I - первоначальная сумма ипотечного кредита,
i - годовая ставка процента по кредиту,
t - срок (лет), на который предоставлен ипотечный кредит.
- ипотечная постоянная.
Фактор аннуитета отражает текущую стоимость единичного аннуитета при заданной ставке дисконта:
где Y - ставка отдачи на собственный капитал,
T - период владения собственностью.
Фактор текущей стоимости реверсии отражает текущую стоимость единицы за период при заданной ставке дисконта:
Остаток ипотечного долга при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации:
где 
- фактор текущей стоимости аннуитета.
Цена перепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости собственности в год (d):
RP = P * (1 + d) T
где RP - цена перепродажи собственности;
P - первоначальная стоимость собственности;
d - рост (снижение) стоимости собственности за год;
T - период владения собственностью.
|
|
|
