 |
Становление оценочной деятельности в России
|
|
|
|
Вариант 1
Ответить на вопросы (письменно)
1. Что понимается под недвижимым имуществом? Определите частные признаки недвижимости
. Становление оценочной деятельности в России
. Каковы особенности доходного подхода к оценке недвижимости?
доходный подход оценка товар недвижимость
1. Что понимается под недвижимым имуществом? Определите частные признаки недвижимости
Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих: земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет; предприятия как имущественные комплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных условиях недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций.
Отличительные (частные) признаки недвижимости
| Признак | Характеристика признака |
| Неподвижность | Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенного ущерба |
| Связь с землей | Прочная и физическая, и юридическая связь с землей |
| Уникальность | Отсутствие абсолютно одинаковых объектов недвижимости (они различаются по физическим характеристикам, местоположению, виду из окон, окружению и т. п.) |
| Полезность | Наличие способности удовлетворять потребность человека в жилых и производственных помещениях, их комфортности и экологичности (размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение и т. д) |
| Фундаментальность | Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях |
| Долговечность | Натуральная форма недвижимости сохраняется в процессе использования. В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки службы объектов недвижимости колеблются от 50 до 200 лет |
| Необходимость управления | Недвижимость нуждается в постоянном управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение поддержания объекта в функционально-пригодном состоянии: проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и т.д.) |
| Тенденция к росту стоимости | Стоимость недвижимости имеет тенденцию увеличиваться со временем |
| Регламентация сделок государственными органами | Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью |
| Проблематичность сокрытия | Сложно сокрыть и саму недвижимость, и ее собственника, что важно для налоговой политики относительно других товаров |
| Высокий уровень затрат при сделках | Стоимость недвижимости и уровень затрат на совершение сделок высоки относительно других товаров |
|
|
|
Становление оценочной деятельности в России
Принятию решений в отношении недвижимого имущества предшествует оценка объекта, которая неизбежно связана с особенностями оцениваемой недвижимости. В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества - необходимый элемент совершения практически любой операции с недвижимостью начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставной капитал и т. д.
Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.
|
|
|
Основные цели профессиональной оценки: решение вопроса о купле-продаже имущества, выдача и получение кредитов под залог имущества, принятие обоснованного решения о партнерстве, преобразование и ликвидация предприятий, принятие инвестиционных решений и решений о санации или банкротстве предприятий, при страховании имущества, переоценка основных фондов, отражение в отчетности, купля-продажа, мена, проведение конкурсов, аукционов, торгов, аренда, оценка стоимости прав аренды, лизинг, раздел, наследование, дарение, исчисление налога, пошлин, сборов, оптимизация налогообложения, приватизация, конфискация, национализация, разрешение имущественных споров, передача прав собственности, внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав, передача в доверительное управление, возмещение ущерба, составление брачного контракта.
Российский опыт оценки строений можно разбить на 3 периода:
) дореволюционный - до 1917 г.: оценка городских построек на основе дохода, который мог бы быть получен в случае сдачи ее внаем, при этом проводился анализ валового и чистого дохода;
) советский - с 1917 по 1990 гг.: определение сметной стоимости, использование индексов цен, коэффициентов переоценки основных фондов в связи с инфляцией;
) современный - с 1990-1991 гг. и по настоящее время.
В дореволюционной России успешно функционировал рыночный механизм хозяйствования и рынок операций с различными объектами недвижимости был стабильным. До 1917 г. был накоплен значительный опыт по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. В ряде работ, изданных в конце XIX - начале XX вв., разработаны методы оценки городской недвижимости, основанные на широком применении доходного подхода, т. е. оценка производилась на основе величины дохода, который мог быть получен от коммерческого использования недвижимости: сдачи внаем или в аренду.
В советский период (1917-1990 гг.) оценку объектов недвижимости проводили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно-административного типа. В 90-х гг. эти методы утратили былую доминирующую роль и продолжают применяться только частично, в основном на первичном рынке недвижимости.
|
|
|
Начало оценочной деятельности в постсоциалистической России на рынке недвижимости связано с приватизацией. В течение 1991-1992 гг. в России появились первые частные собственники, некоторые из них стали продавать свои объекты на рынке недвижимости. С середины 1992 г. начал формироваться рынок оценочных услуг. Таким образом, становление и развитие рыночных отношений хозяйствования, обусловленные процессом приватизации, явились основой для появления оценочной деятельности в России.
Оценка приватизируемого имущества во время приватизации определялась на основании балансовой стоимости путем использования жестких нормативов.
Однако эта балансовая стоимость была определена в ходе инвентаризации 1969-1973 гг., поэтому давала явно неточные результаты. К тому же в ходе переоценок эта стоимость умножалась на обезличенные приближенные переоценочные коэффициенты. Например, стоимость акций Газпрома, по оценкам экспертов, занижена в 14-17 тыс. раз по сравнению с их рыночной стоимостью. Поэтому для определения стоимости недвижимости необходима независимая экспертиза.
Одна из проблем развития профессиональной оценочной деятельности в России - ориентация на зарубежные разработки в области оценки, которые требуют серьезной адаптации к российской специфике.
Существенно упорядочена оценочная деятельность и введены единые нормы и правила оценки следующими документами:
Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулирующий оценочную деятельность;
Постановление Правительства РФ от 11.04.2001 № 285 «О лицензировании оценочной деятельности», устанавливающее порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности;
Постановление Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки», содержащее стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности.
В настоящее время большое внимание уделяется формам и составу документации, обязанностям оценщика, профессиональной этике, наиболее рациональным подходам к оценке стоимости недвижимости.
Проблема грамотной профессиональной оценки недвижимости в России стоит остро. Наибольшего внимания требуют такие направления, как оценка для продажи и залога зданий и сооружений, приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами, а также развитие жилищного финансирования, позволяющее активизировать рынок жилищного строительства. Практика оценочного бизнеса в России постоянно совершенствуется.
|
|
|
