 |
Каковы особенности доходного подхода к оценке недвижимости?
|
|
|
|
Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от его использования. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду.
Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.
Базовая формула доходного подхода
V = I / R,
где V - стоимость недвижимости, - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости, - норма дохода или прибыли.
Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли. Под доходом обычно подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли - коэффициент или ставку капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации - отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется при прямой капитализации для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью. При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.
|
|
|
Основные методы капитализации - метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (анализ дисконтированных денежных потоков и капитализация по расчетным моделям). На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:
тип недвижимости;
эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;
достоверность и обширность информации;
характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).
Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
Доходный подход, более чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.
Основные недостатки доходного подхода:
необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения точной оценки будущего дохода затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая экономическая ситуация в России, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);
влияние факторов риска на прогнозируемый доход;
проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности);
стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод от владения объектом существенно затруднена).
Доходный подход важен для инвесторов и прочих участников рынка недвижимости, так как позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов, которые представлены на рисунке 1.
|
|
|
Рисунок 1 - Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
Задача 1
Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции - модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. руб., на переоборудование здания в торговый центр - 700 тыс. руб. Ожидаемый ежегодный доход от офисов - 120 тыс. руб., от торгового центра - 150 тыс. руб. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?
Решение:
Наибольшая эффективность варианта реконструкции определяется наибольшим значением величины нормы дохода или прибыли от данного варианта капитальных вложений, которая рассчитывается по формуле:
R = I / V,
где I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;- стоимость недвижимости (размер капитальных вложений)
Для 1-го варианта: R = 120 / 400 = 0,3;
Для 2-го варианта: R = 150 / 700 = 0,21.
Вывод: первый вариант реконструкции является более эффективным.
Задача 2.
Инвесторы, желающие вложить капитал в жилые многоквартирные дома, хотят иметь ставку дивидендов на уровне 10% в год в условиях текущего рынка. Для данного вида недвижимости текущая ставка % по ипотечным кредитам 12% в год при ежемесячных выплатах. Кредиторы готовы профинансировать 75% суммы инвестиций. Определить коэффициент рентабельности по методу инвестиционной группы.
Решение:
) Рассчитаем доход по ипотечным кредитам при условии ежемесячных выплат:
(1+ 0,12/12)12 = 12,68%
) Коэффициент рентабельности по методу инвестиционной группы рассчитывается путем разложения на две составные части: доход на капитал и возврат капитала по формуле:
где М - процент ипотечного кредитования;
Е - процент инвестирования собственного капитала;m - доходы инвестора ипотеки;c - доходы инвестора собственного капитала.
К = 12,68*0,75 + 10*0,25 = 12,01%
Если учитывать, что по ипотечному кредиту осуществляются только ежемесячные выплаты (не начисления процентов), то коэффициент рентабельности должен составить:
К = 12*0,75 + 10*0,25 = 11,5%.
Задача 3.
|
|
|
Оцените стоимость дачи, используя затратный подход.
Характеристика дачи
| № п/п | Параметры | Единица измерения | Количество |
| 1 | Площадь дачного дома | м2 | 42 |
| 2 | Стоимость строительства дачи | долл / м2 | 150 |
| 3 | Площадь гаража | м2 | 20 |
| 4 | Стоимость строительства гаража | долл / м2 | 50 |
| 5 | Стоимость воспроизводства парника | долл. | 180 |
| 6 | Устранимый физический износ | долл. | 280 |
| 7 | Неустранимый физический износ строений | % | 5 |
| 8 | Функциональный износ дачи | долл. | 200 |
| 9 | Рыночная стоимость земельного участка | долл. | 550 |
Решение:
Определим стоимость воспроизводства дачного дома и сооружений
ВС = 42 150 + 20 50 + 180 = 7480 долл.
Рассчитаем неустранимый физический износ от остаточной восстановительной стоимости:
И = (7480 - 280) 5 % = 360 долл.
Тогда накопленный износ: Ин = 360 + 280 + 200 = 840 долл.
Стоимость дачи С зп = 550 + 7480 - 840 = 7190 долл.
Задача 4 (вариант 6)
Необходимо определить стоимость необорудованного нежилого помещения.
Основные этапы работы:
. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта
. Определение стоимости объекта:
. Оценка сравнительным подходом.
. Определение стоимости затратным подходом.
. Оценка объекта доходным подходом.
. Согласование полученных результатов в итоговую оценку стоимости.
Основные характеристики объекта оценки:
| Номер варианта | Местоположение объекта | Площадь, м2 | Материал стен | Состояние помещения | Износ физич., % | Ставка капитализации, % |
| 6 | с/о | 212 | к | ср | 35 | 20 |
Применяемые условные обозначения:
местоположение: с/о - в районе средней отдаленности от центра города,
материал стен: к - кирпич.
состояние помещения: ср - среднее.
Сведения о доходности аналогичных объектов представлены в табл. 1.
Таблица 1 - Очищенные ставки аренды по нежилым помещениям за месяц, руб./ м2
| Наименование объекта | Площадь, м2 | Местоположение | ||
| о | с/о | ц | ||
| СКЛАД | До 60 | 33 | 35 | 45 |
| 60…600 | 31 | 33 | 38 | |
| Больше 600 | 30 | 31 | 33 | |
| ОФИС | До 30 | 31 | 36 | 55 |
| 30…60 | 30 | 36 | 55 | |
| Больше 60 | 29 | 35 | 54 | |
| МАГАЗИН | До 30 | 32 | 36 | 60 |
| 30…100 | 31 | 35 | 58 | |
| Больше 100 | 29 | 35 | 57 | |
|
|
|
Наряду с предполагаемой доходностью обосновать вариант ННЭИ анализом соседнего окружения оцениваемого объекта.
Данные о продажах аналогов представлены в табл. 2.
Таблица 2 - Данные о продажах нежилых помещений
| Аналоги объекта оценки | Местоположение | Площадь, м2 | Материал стен | Состояние помещения | Стоимость оборудования, тыс. руб. |
| А1 А2 А3 | с/о с/о с/о | Пнп* + 10 Пнп - 2 Пнп - 3 | к к п | ср пл ср | 21 16 18 |
| А4 А5 А6 | О О О | Пнп - 2 Пнп + 5 Пнп + 15 | п к к | ср пл ср | 12 0 10 |
| А7 А8 А9 | Ц Ц Ц | Пнп + 2 Пнп + 5 Пнп - 4 | к к п | ср пл ср | 22 0 20 |
*Пнп - площадь объекта оценки в соответствии с вариантом
Результаты расчетов скорректированных цен следует записать в табл. 3. с точностью до сотых.
*Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым, представлены в соответствии с номером варианта.
| Номер варианта | Аналоги оцениваемого нежилого помещения | ||||||||
| А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 | А7 | А8 | А9 | |
| 6 | 683 | 580 | 640 | 515 | 493 | 580 | 728 | 645 | 672 |
** Цкх - цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс. руб. Различия в ценах аналогичных нежилых помещений за счет местоположения: 15 % - между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности; 10 % - между расположенными в центре города и районе средней отдаленности. Для определения корректировок по другим параметрам следует применять парный анализ продаж.
) Рассчитаем стоимость объекта недвижимости сравнительным подходом:
Таблица 3 - Расчет скорректированных цен нежилых помещений
| Объекты сравнения | Местоположение | Площадь, м2 | Материал стен | Состояние помещения | Стоимость оборудования, тыс. руб. | Цена продажи*, тыс. руб. | Цкх**, тыс. руб. | Поправки в долях | Скорректированная цена, тыс. руб. | ||
| по местоположению | по материалу стен | по состоянию помещения | |||||||||
| Объект оценки | с/о | 212 | к | ср | 0 | - | - | - | - | - | - |
| А1 | с/о | 222 | к | ср | 21 | 683 | 632,18 | 1 | 1 | 1 | 632,18 |
| А2 | с/о | 210 | к | пл | 16 | 580 | 569,37 | 1 | 1 | 1,1383 | 648,11 |
| А3 | с/о | 209 | п | ср | 18 | 640 | 630,93 | 1 | 1,0386 | 1 | 655,28 |
| А4 | о | 210 | п | ср | 12 | 515 | 507,79 | 1,15 | 1,0386 | 1 | 606,50 |
| А5 | о | 217 | к | пл | 0 | 493 | 481,64 | 1,15 | 1 | 1,1383 | 630,49 |
| А6 | о | 227 | к | ср | 10 | 580 | 532,33 | 1,15 | 1 | 1 | 612,18 |
| А7 | ц | 214 | к | ср | 22 | 728 | 699,40 | 0,9 | 1 | 1 | 629,46 |
| А8 | ц | 217 | к | пл | 0 | 645 | 630,14 | 0,9 | 1 | 1,1383 | 645,56 |
| А9 | ц | 208 | п | ср | 20 | 672 | 664,54 | 0,9 | 1,0386 | 1 | 621,17 |
Парный анализ продаж по материалу стен:
Для объектов А1 и А3: разница составляет 0,2%
Для объектов А4 и А6: разница составляет 4,61%;
Для объектов А7 и А9: разница составляет 4,98%
Среднее значение: 3,86%, или поправка 103,86% (1,0386)
Парный анализ продаж по состоянию помещения:
|
|
|
Для объектов А1 и А2: разница по состоянию помещения составляет 15,1%.
Для объектов А5 и А6: разница 15%.
Для объектов А7 и А8: разница 11,4%.
Среднее значение: 13,83%, или поправка 113,83% (1,1383)
Стоимость оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом составляет 631,22 тыс. руб.
) Рассчитаем стоимость объекта недвижимости затратным подходом
При проведении расчетов затратным подходом учесть следующее:
для определения площади земли схематично начертить расположение здания на земельном участке с указанием размеров нежилого помещения (соответствующих Пнп), границы земельного участка плюс 2,5 м от кромки здания; Т.к. площадь помещения 212 кв. м., возьмем его размеры как 10 м на 21,2 м. С учетом того, что границы земельного участка прибавляются по 2,5 м к кромке здания, получаем размеры земельного участка 12,5 на 23,7 м. Площадь земельного участка соответственно составляет 296,25 кв.м.
Так цена земли равна 100 руб. за кв. м., то стоимость земельного участка составляет 29625 руб.
Затраты на новое строительство составляют: 3000 руб.*212 кв.м. = 636000 руб. + прибыль подрядных организаций (636000*0,2) = 127200 руб.
Физический износ здания составляет 35%: (636000*0,35) =222600.
Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа составляет: (636000+127200)-222600 = 540600 руб.
Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным подходом, с учетом стоимости земельного участка составляет:
+ 29625 = 570225 руб.
). Рассчитаем стоимость объекта доходным подходом.
| Показатели | Единица измерения | Количество |
| Ставка аренды за месяц | Руб. / кв. м | 35 |
| Площадь оцениваемого помещения | кв. м | 212 |
| Потенциальный валовой доход за год | Руб. | 89040 |
| Убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, 1% | Руб. | 890,04 |
| Действительный валовой доход | 88149,6 | |
| Расходы: - по управлению (10% от ДВД); - налог на имущество (2% от стоимости нового строительства); - страхование (0,1% от стоимости нового строительства); - плата за землю (1,5 руб./кв. м в месяц) | Руб. | 8814,96 15264 763,2 5332,5 |
| Чистый операционный доход за год | Руб. | 57974,94 |
Для преобразования чистого операционного дохода в текущую стоимость недвижимости используется ставка капитализации, которая составляет 20%.
В соответствии с этим стоимость оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается как: 57974,94 / 0,2 = 289874,7 руб.
Данные о согласовании полученных результатов в итоговую стоимость объекта оценки занесем в табл. 4 с учетом принятия весовых коэффициентов в следующих долях: сравнительный и затратный - по 35%; доходный - 30%
Таблица 4 - Расчет рыночной стоимости нежилого помещения
| Подходы к оценке недвижимости | Стоимость объекта оценки, руб. | Весовой коэффициент |
| Сравнительный Затратный Доходный | 631220 570225 289874 | 0,35 0,35 0,3 |
| Итого рыночная стоимость | 1 |
Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 507486 руб.
|
|
|
