Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья

Одним из оснований приобретения жилого помещения в собственность и способов реализации права на жилище несовершеннолетнего является приватизация. Проблемы, связанные с приватизацией жилых помещений, подробно исследованы в юридической литературе, поскольку длится она уже более 15 лет и обнажает много спорных моментов. Однако вопросы защиты прав несовершеннолетних при приватизации отдельно в исследованиях не рассматриваются, хотя и упоминаются.

Статья 217 ГК РФ указывает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Основные положения, связанные с приватизацией жилья как части государственного и муниципального имущества, содержатся в Законе РФ о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 (далее - Закон).

Статья 1 Закона определяет приватизацию жилых помещений как бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Право на приватизацию жилого помещения появляется, существует и реализуется как субъективное право конкретного физического лица, фактически занимающего на правах нанимателя жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде. Право на бесплатную приватизацию конкретного жилого помещения приобретается гражданином в силу закона и считается производным от его статуса нанимателя жилого помещения. Причем правом на приватизацию жилого помещения обладают наниматели только по договору социального, а не коммерческого найма.

Несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними членами семьи нанимателя приобрести жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, в собственность (ч. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 7 Закона) с учетом специфики участия их в гражданском обороте. "Наравне", полагаем, включает несколько моментов. Во-первых, законодатель признает и за несовершеннолетними субъективное право на приватизацию жилья. Во-вторых, на них, за некоторыми исключениями, распространяются порядок передачи жилых помещений в собственность, принципы (бесплатность, добровольность, возможность расприватизации жилого помещения), ограничения (гражданство РФ, принадлежность приватизируемого жилого помещения к государственной или муниципальной собственности) и запреты на приватизацию ряда жилых помещений (ч. 1 ст. 4 Закона). В-третьих, осуществление данного права несовершеннолетних происходит в соответствии с их дееспособностью. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие наравне с совершеннолетними членами семьи (ст. 2 Закона), письменно его излагают, сами подписывают документы. За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, все необходимые действия совершают законные представители (родители, усыновители, опекуны). Это согласуется с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ.

Иная ситуация возникает при отказе несовершеннолетнего от приватизации. С одной стороны, участие несовершеннолетнего в приватизации жилого помещения - право, а не обязанность, а в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. С другой стороны, отсутствие или неполнота дееспособности у несовершеннолетних требует участия законных представителей при решении этого вопроса (ст. 26, 28 ГК РФ) и дополнительного контроля органов опеки и попечительства за действиями законных представителей (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

В литературе высказана точка зрения об обязательности включения несовершеннолетних в договор приватизации в силу императивности нормы ч. 2 ст. 7 Закона Действительно, формулировка данной статьи дает основания считать заложенное в ней правило безусловным, обязательным («в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершенно летними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением»). Однако в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм.) разъяснено, что отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Представляется, что, если бы правило ч. 2 ст. 7 Закона было безусловным и несовершеннолетние (до 14 лет) в обязательном порядке включались в договор передачи жилья в собственность, это служило бы реальной гарантией соблюдения прав несовершеннолетних при приватизации жилья. Зависимость от согласия законных представителей и разрешения органа опеки и попечительства позволяет на практике обходить эти условия.

Стоит обратить внимание еще на один спорный момент. Статья 1 Закона предусматривает передачу жилых помещений в собственность граждан на добровольной основе. П.В. Крашенинников отмечает, что никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье.

Если хотя бы один член семьи отказывается участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение. Очевидно, автором имеется в виду случай, когда один из членов семьи выступает против передачи жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную, т.е. против приватизации как таковой, желая сохранить статус нанимателя жилого помещения. Но ведь также возможна ситуация, когда член семьи в целом не возражает против приватизации жилья, но сам не желает становиться ее участником. Тогда возникают совсем другие последствия: жилое помещение может быть приватизировано, но отказавшийся не становится его сособственником, а сохраняет право бессрочного пользования им. Этот вопрос разъяснен в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г. по вопросам применения жилищного законодательства (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ 1 марта 2006 г.). Бесспорно, что в рассматриваемых случаях мнение несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, учитываться не будет. С позицией несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, полагаем, ситуация другая. Если несовершеннолетний от 14 до 18 лет выступает принципиально против приватизации жилого помещения (а не участия в приватизации), приватизировать жилое помещение не представляется возможным. Хотя этот вопрос напрямую не урегулирован законом, иное толкование противоречило бы ч. 1 ст. 2 Закона, где говорится о праве приобрести в собственность занимаемое на условиях социального найма жилое помещение «с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет». В таком случае можно только договариваться с несовершеннолетним, убеждая в преимуществах права собственности на жилое помещение. Без его согласия остальные члены семьи также не смогут реализовать свое право на приватизацию жилья, а в судебном порядке такие споры не разрешаются, поскольку суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность.

Несовершеннолетние, также как и другие члены семьи нанимателя, могут стать единственными собственниками занимаемого жилого помещения в случае отказа последних от личного участия в приватизации, т.е. их согласия на передачу жилья в собственность одного несовершеннолетнего (ч. 1 ст. 2 Закона). Это также возможно, если несовершеннолетние одни проживают в жилом помещении (ч. 2 ст. 2 Закона).

Таким образом, в целом можно говорить о равенстве в правовом регулировании вопросов, связанных с приватизацией жилых помещений, в отношении всех граждан РФ независимо от возраста. Однако некоторые, и очень важные, исключения для несовершеннолетних законодателем сделаны и направлены на приоритетную защиту их прав как более слабой стороны в правоотношении. Как отмечал Конституционный Суд РФ в названном постановлении, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, допустима, если она объективно оправдана, обоснована и преследует конституционно значимые цели.

Для несовершеннолетних сделано исключение из принципа одноразовости бесплатного приобретения в собственность занимаемого жилого помещения: несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона). Эта норма вместе с положениями ч. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 7 Закона «сглаживает» ситуации, связанные с нарушениями прав несовершеннолетних при приватизации, гарантирует право несовершеннолетних на участие в приватизации.

Правовой гарантией жилищных прав несовершеннолетних при приватизации выступает необходимость получения законными представителями предварительного согласия органов опеки и попечительства в случае невключения несовершеннолетнего в число участников приватизации жилого помещения. Как правило, органы опеки и попечительства настаивают на включении несовершеннолетних в договор передачи жилого помещения в собственность граждан.