Договоры аренды зданий, сооружений, предприятий. Особенности правового регулирования.

Статья 650: По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение.

Статья 656 ГК: по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Признаки: возмездный, взаимный, консенсуальный.

Предмет существенное условие договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. (нежилые). Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Форма договора - письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

Цена существенное условие размер арендной платы, при отсутствии договор незаключенный.

К договору аренды здания или сооружения должны прилагаться следующие документы: план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК). В договоре аренды предприятия – только передаточный акт. К передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору.

Стороны: арендодателями предприятия могут быть его собственники - юридические лица и граждане-предприниматели. Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

Права арендодателя:

1. возможность получения арендных платежей.

Права арендатора:

1. использовать имущество арендованного предприятия. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

2. возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия.

3. обладает полномочиями по внесению неотделимых улучшений в арендованное предприятие, затем требовать их возмещения

Обязанности арендатора:

1. обязан выплачивать арендодателю арендную плату.

2. обязан поддерживать предприятие в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии: текущий и капитальный ремонт.

20. Договор финансовой аренды (лизинга). Элементы договора. Схема взаимоотношений между сторонами обязательства.
ГК глава 34 параграф 6 и ФЗ «О лизинге»

Статья 665 ГК: по договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Правовой смысл договора лизинга: установление прямых обязательственных связей между продавцом и арендатором благодаря статье 667 ГК (уведомление продавца о сдаче имущества в аренду).

Предмет существенное условие. Любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и другие природных объектов (здания, транспортные средства)

Признаки: двусторонний, взаимный, консенсуальный, возмездный.

Стороны договора лизинга: арендодатель предприниматель (юр и физ лицо, приобретающее в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставляющее имущество во владение и пользование по договору лизинга) и арендатор предприниматель (юр и физ лицо лицо, владеющее и пользующееся лизинговым имуществом за плату). Арендодатель и арендатор в договоре лизинга во многих литературных источниках и правовых актах именуются соответственно лизингодателем и лизингополучателем.