 |
Резолюция Общероссийского съезда дольщиков, пайщиков жилья и Апартаментов
|
|
|
|
Подготовлена
Рабочей группой участников жилищного строительства
Город Москва
Резолюция Общероссийского съезда дольщиков, пайщиков жилья и Апартаментов
Понятие «обманутых дольщиков» в Российской Федерации возникло в результате преступной схемы властей под «благие» намерения предыдущей реновации, а также действий недобросовестных застройщиков еще в 1999 году году (на тот момент в России было три крупных аферы и не более 1000 пострадавших дольщиков), значительное увеличение данной категории произошло на фоне финансового кризиса 2008-2009 годов. По материалам парламентских слушаний Фракции КПРФ в Государственной Думе совместно Комитетом по собственности, состоявшихся 4 года назад в апреле 2013 года, можно констатировать следующую картину: на 1 января 2013 года в стране насчитывалось 870 проблемных объектов и порядка 86 тысяч (а по экспертным оценкам, до 120 тысяч) пострадавших участников долевого строительства. Цифры не изменились за эти годы, более того, положение ухудшилось. Даже по официальным оценкам, количество долгостроев достигает 928, а обманутых дольщиков — 132 тысяч семей. Регионами, с критическим количеством пострадавших дольщиков, четыре года назад назывались Москва, Санкт-Петербург, Московская, Самарская, Новосибирская области и Краснодарский край. В 2017 году список проблемных регионов нисколько не изменился, а к уже названным добавились, «новички» - Ростовская, Челябинская и Саратовская область. Столь значимая цифра говорит ещё о том, что в Долевое строительство были задействованы государственные национальные программы «Жилище», «Доступное жильё».
На парламентских слушаниях в 2013 году говорилось о неисполнении федеральными и региональными органами исполнительной власти поручений Президента по решению проблем обманутых дольщиков - ПР-2205 от 3 августа 2011 года, ПР-2618 от 05 сентября 2011 года, ПР-2820 от 08 октября 2012 года. Ни одно из них не было выполнено в полном объеме. Достаточно отметить, что лишь 6% региональных руководителей смогли их выполнить. Разработаны механизмы и методики исполнения Поручения Президента в 30% регионах, а большинство либо не сумели, либо демонстративно и цинично проигнорировали. Совсем недавно мы стали свидетелями очередного Поручения Президента РФ № 1520 от 03 августа 2016 года. Срок его исполнения Правительством уже давно истек, но оно, как и прежние Поручения Президента РФ, не исполнены до конца. Возьмём, хотя бы, для примера пункт 2б) Поручения. В нем идет речь о разработке план-графика («дорожной карты») как комплекса организационных, финансовых и законодательных мер по решению проблем на каждом из российских Долгостроев. На уровне Минстроя России данный пункт поручения выполняется чисто формально. А на региональном уровне о составлении дорожных карт вообще не идет и речи. Например, чиновники Москомстройинвеста прямо заявляют пострадавшим гражданам, что не считают необходимым выполнять Поручение Президента. Исполнительная власть в лице должностных лиц Правительства Москвы, Москомстройинвеста, Комитета градостроительной политики и строительства г.Москвы позволяет себе не полагающиеся ей функции трактования законодательства, что является фактом превышения должностных полномочий, ответственность за который предусмотрена ст.286 УК РФ, ст.1069 ГК РФ.
|
|
|
При обращении дольщиков в указанные органы по вопросам достройки их объектов, дольщики получают ответ, что должны были осознавать и просчитывать риски, прежде чем становиться участником долевого строительства и необходимо было лучше выбирать застройщика.
|
|
|
При этом ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве…» для дольщиков предусмотрены следующие обязанности:
- оплатить объект долевого строительства;
- принять объект долевого строительства по его готовности.
Иных обязанностей, таких как осознавать и просчитывать риски и др., законодательством для дольщиков не предусмотрено.
Обязанность просчитывать риски при выборе застройщика, оценка технико-экономических параметров строительных проектов, выдаче разрешений на строительство, контроль за строительством является прямой обязанностью исполнительной власти по ст.23 ФЗ-214, которая, если судить по результату, с данной работой не справляется и перекладывает это на дольщиков.
Действия должностных лиц государственных контролирующих органов нами расценивается как самоуправство, что привело в настоящее время к появлению большого количества проблемных объектов и пострадавших граждан.
Работа правоохранительных органов по защите прав участников долевого строительства тоже не выдерживает никакой критики ((Например, в случае аферы на Рублевском шоссе, дом 18, при более, чем 120-и пострадавших гражданах, НИКТО не был привлечен ни к какой, даже к административной ответственности). Используя метод сравнительного анализа, мы можем получить следующие результаты: в 2012 году, по заявлениям Генерального Прокурора Юрия Чайки, было зарегистрировано более тысячи заявлений о преступлениях в данной области. По результатам возбуждено 670 уголовных дел, из которых только 58 (!!!) дошли до суда, что составляет менее 10 процентов. Спустя 4 года положение не изменилось — в 2016 году возбуждено 639 уголовных дел, в судах рассмотрено лишь 89 из них. В целом в сфере долевого строительства по итогам прошедших 12-ти месяцев зарегистрировано более 8500 правонарушений (это практически в два раза больше показателей 2015 года), по итогам рассмотрения которых вынесено порядка 2000 представлений, в суды направлено 196 заявлений, около двух с половиной тысяч лиц привлечены к административной и дисциплинарной ответственности. Лидерами по количеству преступлений и правонарушений в области долевого строительства являются Алтайский, Красноярский, Краснодарский, Приморский край, а также Амурская, Калининградская, Московская, Новосибирская, Ростовская области, Москва и Санкт-Петербург. Как примеры возбужденных уголовных дел в Москве и регионах — это ЖК Марьино Град и ЖК Спортивный квартал (статья 159 ч. 4), ЖК Терлецкий парк, ЖК Шишкин лес (дело тянется уже почти два года), ЖК Царицыно, ЖК Рависсант Каменка. И иногда риск сесть в тюрьму стимулирует недобросовестного застройщика к возобновлению активных строительных работ на объекте, а иногда и это не помогает. Так, в Вологодской области на директора и учредителя компании застройщика сразу двух долгостроев (ЖК Кувшиново и ЖК Чайка) возбуждено сразу 6 уголовных дел, но стройку с места это не сдвигает. Краснодарский край начинает перехватывать передовые позиции по колоссальному количеству обманутых дольщиков, коими являются граждане со всей страны. Тому виной дольщики ставят единственно виновную сторону – администрацию региона, в лице мэров городов. В городах Сочи, Анапа, Геленджик прослеживается чёткий сговор администраций с застройщиками (разрешается строить без разрешения на строительство), либо умышленное препятствие достройке объектов другим застройщиком, как например, на улице Трунова, 7 г. Сочи, ЖК «Курортный», ЖК «Москва» и фактически большинства объектов в регионе. Красной линией по количеству обманутых дольщиков обозначилась Казань.
|
|
|
О чем же говорят приведенные только цифры и факты, на взгляд партии КПРФ, все описанное выше — очередные доказательства полного паралича исполнительной, правоохранительной и законодательной ветвей власти, в части защиты прав обманутых дольщиков и создании реальной системы недопущения возникновения «проблемных» объектов. Который год принимаются Законы, подписываются очередные поручения, раздаются указания — но количество пострадавших граждан в сфере долевого строительства, как и число долгостроев только увеличиваются. Нет системного подхода к проблеме — пробелы в законодательстве латаются, подобно заплаткам на асфальте, в отрыве от реальной ситуации, правоохранительная и судебная системы не имеют четкого плана борьбы с правонарушениями в указанной области, органы исполнительной власти просто замыливают проблему (работу работают), вместо того, чтобы ее решать — все это приводит к тому, что вопрос с обманутыми дольщиками возникает вновь и вновь, из года в год. Необходимо на уровне Президента Российской Федерации издать распоряжение о разработке комплексной федеральной программы по решению проблем пострадавших участников доле6вого строительства и установить строгий контроль за ее исполнением, в том числе со стороны руководителей фракций политических партий в Государственной Думе.
|
|
|
Насколько тяжело преодолеть противодействие лоббистских группировок и правящего партийного большинства при рассмотрении поправок в действующее законодательство о долевом строительстве, можно показать на нескольких примерах. Еще 4 года назад фракция КПРФ внесла соответствующий законопроект в Московскую городскую думу, но ряд положений из него был принят только сейчас. Это касается и применения застройщиками механизма счетов-эскроу, и предложения об увеличении уставного капитала застройщиками, и даже создания Компенсационного фонда для пострадавших дольщиков. Хотя конкретное воплощение наших инициатив часто носит искаженный характер, например, сейчас даже представители правящего большинства вынуждены, наконец, признать, что созданный компенсационный фонд не снимает социальной напряженности, поскольку не решает проблем дольщиков прошлых лет. Именно эта категория пострадавших граждан и собралась на данном съезде, потому что власть не предоставляет им другой площадки, чтобы заявить о своих проблемах.
Многие наши законодательные инициативы так и не получили поддержки. Например, задают вопрос: как повысить уровень ответственности местных чиновников в сфере долевого строительства? Еще несколько лет назад мы предложили принять поправку в Законодательство о долевом строительстве, суть которой можно охарактеризовать одной фразой - каждый регистрируемый Договор долевого участия должен подтверждаться поручительством со стороны регионального органа власти. И все, можно сказать, проблема принципиально будет решена. В качестве дополнительной гарантии для работы этого механизма можно создать в каждом регионе ограниченный количеством реестр Застройщиков, чьи ДДУ будут иметь такое поручительство от государства.
Мы давно предлагаем эффективный механизм гарантирования имущественных прав граждан, который, например, давно применяется в Израиле. Заключается он в следующем. Участник долевого строительства получает возможность зарегистрировать право собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства, что защитит дольщика от банкротства или недобросовестных действий Застройщика. Но как говорится, противников у той поправки не счесть, и воз и ныне там. Страдают простые граждане России.
|
|
|
Мы предлагали механизм банковского аккредитива, нотариальной гарантии, но вместо обсуждения и приятия подобных механизмов на законодательном уровне вносились и принимались в противовес абсолютно не меняющие ситуацию инструменты, порой ухудшающие существующее положение.
В настоящий момент фракция КПРФ в Государственной Думе располагает данными о 150 проблемных объектах (из 928 официально признанных), и только в этих ста пятидесяти насчитывается порядка 85 тысяч семей пострадавших граждан.
К сожалению, не все из этих объектов имеют шансы быть достроенными в ближайшее время, ввиду действий как недобросовестных Застройщиков, так и при попустительстве местных властей.
В ряде объектов распродан уже практически весь объем квартир (например, в ЖК Марьино Град в Новой Москве процент проданного жилья достигает 98)
На других незавершенных стройках «строители» ради увеличения личной прибыли прибегают к нарушению проекта, придавая жилой статус чердакам и подвалам (как в подмосковной Ивантеевке и в том же ЖК Марьино Град), либо незаконно надстраивают лишние этажи (ЖК Нахабино Центральное в Красногорске)
Механизм финансирования компании — застройщиком со стороны банка можно признать достаточно эффективным во многих случаях. Однако зачастую Банк может приостановить выделение денежных средств под проект без объяснения причин, что приводит к остановке строительства. Так, например, произошло на объекте ЖК Спортивный квартал, где 70% работ на объекте финансировал ПАО Сбербанк, но в силу внутренней мотивации и под влиянием внешних факторов, в том числе и действий недобросовестного Застройщика, закрыл кредитную линию. В результате строительство остановлено уже почти два года, но в силу того, что финансовые учреждения освобождены от субсидиарной ответственности по Договорам долевого участия, пострадавшие граждане вынужденно выполняют свои обязательства, закрывая платежи по ипотечным кредитам.
Некоторые объекты проходят процедуру банкротства на тех или иных этапах (например, ЖК Ново Никольское, ЖК в поселке Воскресенское в Москве). И где-то этот процесс приводит, как в Терлецком парке, к определенным подвижкам, к приходу нового инвестора и перспективе возобновления строительства (как в ЖК Терлецкий парк). А в регионах зачастую ситуация куда хуже, например в ЖК Чайка (Вологодская область), где у граждан есть риск потерять свои квартиры, которые просто попадут в конкурсную массу и будут проданы с молотка. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в одной из стадий банкротства сейчас находятся 149 российских застройщиков из 5479 существующих. Это те компании, которые не смогли выполнить взятые на себя обязательства перед кредиторами, поставщиками, а в некоторых случаях — перед дольщиками. В целом, за минувший год доля банкротящихся застройщиков выросла вдвое, достигнув 2,7% от общего числа компаний, работающих в рамках закона «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ). На первый взгляд, эти цифры кажутся достаточно скромными и не должны внушать особой тревоги. Однако следует иметь в виду, что всего на балансе игроков, покидающих рынок, числится 4,5 млн кв. м незавершенного жилья, или почти 5% от годового ввода новых «квадратов» в стране. А это огромная цифра, и еще один путь, через который пополняется армия обманутых дольщиков, количество которых из без того зашкаливает. Лидером по количеству застройщиков-банкротов остается Москва, здесь с рынка ушли 11 компаний, следом идут Московская и Тюменская области с девятью застройщиками-банкротами в каждой. Еще по восемь банкротящихся компаний было зарегистрировано в прошлом году в Башкортостане и Новосибирской области. Процедура банкротства была применена также против шести застройщиков из Волгоградской области. Всего в отчете РАСК упомянуты 52 региона, имеющие хотя бы одного застройщика, находящегося в процессе банкротства. По словам аналитиков, российские застройщики банкротятся из-за того, что не могут сдать строящиеся объекты. Причинами этого, в свою очередь, являются трудности с привлечением кредитов и падение покупательского спроса.
Есть объекты, которые, часто под давлением региональных властей пытаются тем самым снять с себя ответственность и обязательства по достройке проблемных объектов и переложить их на плечи самих пострадавших граждан, так они преобразованы в форму Жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Часто такое «преобразование» происходит в том числе фиктивным путем, путем явной подделки документов и подкупа части жителей. Как результат — люди вынуждены пытаться достроить свой дом за свой счет, но эти попытки заканчиваются плачевно, и люди остаются один на один со своей проблемой, а власти радостно потирают руки — они добились, чего хотели… Такая ситуация, например, в жилых домах в поселках Кокошкино и Марушкино в Новой Москве. Нам не известно ни одного жилищно-строительного кооператива, который сумел бы самостоятельно завершить строительство своего дома. В условиях нашей страны это просто не реально. Есть одна загадочная схема, в частности — чтобы начать стройку, кооператив должен получить разрешение на строительство и права на земельный участок. А права на земельный участок он должен выиграть в результате конкурса, который ЖСК никогда не выиграет по определению. Замкнутый круг.
Несовершенство наших законов позволяют выводить активы застройщика накануне банкротства застройщика. Пример: ЖК Ванино ЛО. Застройщик ООО Тареал (Эстония). Деятельность застройщика остановлена судом, возбуждено уголовное дело. Ломоносовский районный суд вынес решение удовлетворить иск собственника квартиры (пени около 1,5 млн руб), об обращении 129 земельных участков, рыночной стоимостью около 900 млн руб., пристав - исполнитель оценил данные участки в 43 млн руб., что существенно ниже рыночной стоимости. Такие законы привлекают в проект людей не только ради квартиры, а как бизнес, и позволяют застройщику выводить активы со стройки в любое время. Поэтому застройщики уходят в банкротство без активов и без денег на счетах.
Бесконтрольная выдача земельных участков под застройку и разрешений на строительство, а также попустительство исполнительной власти привели к появлению физических лиц - владельцев строительных компаний, имеющих по нескольку долгостроев и брошенных объектов. Примером такого недобропорядочного гражданина является учредитель множества строительных компаний Денисов Юрий Вячеславович, имеющий более 10 брошенных и недостроенных объектов только по Московской области, это ЖК Березки" (Солнечногорский район), ЖК "Павлино" (Балашиха), ЖК "Литвиново" (Щелково), ЖК "На семи холмах" (Клинский р-н), ЖК "Ногинск" (Ногинск), ЖК "Лунево" (Солнечногорский район), ЖК "Жираф" (Балашиха), г.Троицк, ул.Текстильщиков, стр. Е-42, г.Подольск, Юбилейная ул., стр.23 и Молодежная ул., стр. 6, г. Железнодорожный, Центральная ул., д. 1 и другие объекты, в т.ч. в Тверской области. Несмотря на такой внушительный список на данного гражданина и его компаньонов не заведено ни одного уголовного дела и его компании продолжают получать участки под застройку и разрешения на строительство, например, ЖК "Венеция" (Ногинский район)
И ещё одна группа долгостроев — это объекты, имеющие федеральную долю, либо долю города в объеме жилых помещений. Вроде бы, на первый взгляд, это должно выглядеть как плюс. Но по факту часто является, напротив, препятствием к завершению строительства в виду неподдающейся логике позиции местных властей. Такая ситуация, в частности, с ЖК Академ Палас в Москве и это несмотря на то, что у объекта имеются свободные площади, денежных средств от продажи которых достаточно для достройки дома. Дольщики объектов федерального ведомства – Министерства обороны РФ (Рублевское шоссе, дом 18, корп. 3; ул. ул. Артамонова, вл.4; ул. Верхняя Масловка, вл.23), которые стали Дольщики объектов федерального ведомства – Министерства обороны РФ (Рублевское шоссе проблемными 12-19 лет тому назад, оказались совершенно не защищены законом. Несмотря на то, что за 14 лет они добились признания их Министерством обороны РФ, передачей их Москве и полными расчётами Минобороны с Москвой за предоставление всем им, по сообщениям Росимущества, «из жилого фонда г. Москвы равноценных квартир аналогичной потребительской стоимости в Западном административном округе г. Москвы», вопрос обещанного им «восстановления имущественных прав» правительством Москвы не решён до настоящего времени. Минобороны России передало Москве более 196 элитных земель, включая Ходынское поле, в том числе, и для решения вопроса предоставления квартир всем дольщикам Минобороны России. Переданные земли уже застроены, а правительство Москвы отказывается выполнять перед дольщиками свои обязательства по предоставлению им квартир аналогичной потребительской стоимости, по причине отсутствия соответствующих законодательных актов. Просьбу Министра обороны РФ должностные лица правительства Москвы выполнять просто не считают нужным.
Отдельно нужно сказать о таком виде недвижимости, как апартаменты. Удивительно, но такого понятия в принципе нет в законодательстве, в частности, в Градостроительном кодексе. До сих пор их приобретение гражданами происходит по «серым схемам», в том числе, по предварительным договорам и посредством векселей. Практически никакой нормативной базы, определяющей порядок приобретения данного типа недвижимости (за исключением общих положений Гражданского кодекса), попросту не существует. Назрела необходимость уравнять в правах покупателей апартаментов с покупателями квартир и гарантировать их приобретение исключительно по Договорам долевого участия.
На государственную программу «Жилище», «Доступное жильё» выделялись бюджетные средства, банки выдавали ипотечные кредиты по заниженным ставкам с государственной поддержкой, в строительство в том числе были вложены материнские капиталы, которые были предназначены на улучшение жилищных условий или покупку жилья. Но все эти средства были расхищены мошенниками, которых государство наделило правами застройщиков.
Чиновники выдавали разрешения на строительство, оформляли землю в аренду, Росреестр регистрировал договоры долевого участия, государство обещало защитить участников долевого строительства 214 Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ничто не предвещало беды, пока стройки в определенный момент не «замораживались». Теперь они так и стоят немым напоминанием о доверии государству, бездействии правоохранительных органов и органов исполнительной власти Российской Федерации.
Настоящей Резолюцией мы заявляем о недопустимости продолжения и нарастания тяжелого социального напряжения для дольщиков России, так как жилище является одним из важнейших материальных условий жизни человека, право на жилище закреплено самым главным законом страны – Конституцией РФ.
Статья 40 Конституции РФ:
1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище,
оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Мы требуем восстановить наше конституционное право!
Мы, дольщики, не понимаем, какие могут иметься неустранимые препятствия для достройки нескольких десятков ТИПОВЫХ домов.
У каждой стройки свои проблемы, но причина у них одна – разворовывание целевых средств дольщиков (пайщиков), безнаказанность застройщиков, несовершенство законодательства, безразличие органов власти к проблеме, паралич системы контроля в сфере жилищного строительства, правовой беспредел органов власти, игнорирование поручений Президента РФ ПР-1520 от 03 августа 2016 года.
|
|
|
