Конструктивное решение здания

Анализ НЭИ

Анализ рынка недвижимости - это вид деятельности, цель которой заключается в том, чтобы обеспечить объективной информацией лиц, принимающих решения о совершении определенных операций с недвижимостью на рынке, инвестирующих недвижимость, осуществляющих оценку ее рыночной стоимости.

Поэтому в нашем проекте, планируется провести оценку эффективности строительства двухэтажного дома по улице Советская 24, с. Кормино Арбажского р-на Кировской обл. Девелопер в данном проекте является ООО «СМУ 9».

Общество с ограниченной ответственностью СМУ №9 создано в соответствии с 4 гл. Гражданского Кодекса РФ «Об обществе с ограниченной ответственностью», Учредительным договором от 26 октября 2001 года.

ООО СМУ №9 зарегистрировано в лицензионно – регистрационной палате г. Кирова 26 декабря 2001 г.

Юридический адрес фирмы: г. Киров ул. Базовая, 10.

Таким образом, анализ внутренней среды представляет собой управленческое обследование функциональных зон организации с целью определения сильных и слабых сторон организации, представленных в таблице 1.

Сильные и слабые стороны организации

Сильные стороны	Слабые стороны
Достоверный мониторинг рынка	Недостаточное продвижение услуг
Широкий ассортимент услуг	Высокие постоянные издержки
Современное оборудование	Низкий объем продаж
Высокая квалификация персонала	Не оперативная система приема заказов
Положительная репутация фирмы	Недостаточный контроль исполнения заказов

Изучая внутреннюю среду фирмы необходимо уделить особое внимание организационной культуре организации, т.е. наличию таких норм и правил, как, например, материальное вознаграждение, другие социальные гарантии.

Основные виды оказываемых услуг ООО СМУ №9:

- косметический ремонт зданий и сооружений, фасадов и внутренних помещений;

- капитальный ремонт гражданских, общественных и производственных помещений;

- новое строительство гражданских, общественных и производственных сооружений;

- сопутствующие строительству или ремонту услуги по эксплуатации строительных механизмов и автотранспорта;

- производство и сбыт столярных изделий, требуемые на объектах строительства;

- аренда помещений административного здания ООО СМУ №9 другим организациям.

Основной прибылью ООО СМУ №9 является все же оказание ремонтных услуг, в которые входят различные виды работ, например, масляная окраска стен, дверных и оконных проемов, пола, устройство покрытий пола, устройство подвесных потолков, сан.технические работы по устройству сан.узлов. А также ООО СМУ №9 использует новейшие технологии по ремонтно – строительным услугам как устройство стен из сухой штукатурки, устройство наливных полов из современных и качественных смесей «Ceresit» по новейшей технологии «Henkel BAUTECHNIK», устройство подвесных потолков из легких конструкций «Байкал».

В таблице 1 представим объем и структуру оказываемых строительных работ ООО СМУ-9.

Таблица 2 - Объем и структура товарной продукции

Показа-тели	2014 г.	2015 г.	2016 г.	Отклонение 2016 от 2014 г.	2016 г. в % к 2014г.
Сумма, тыс. руб.	Уд. вес, %	Сумма, тыс. руб.	Уд. вес, %	Сумма, тыс. руб.	Уд. вес, %	Сумма, тыс. руб.	Уд. вес, %
Строительство жилых домов	12316	39,1	20243	44,8	29847	46,9	17531	7,8	242,3
Штукатурно-малярные работы	7812	24,8	9625	21,3	14446	22,7	6634	-2,1	184,9
Сантехнические работы	6206	19,7	8359	18,5	9800	15,4	3594	-4,3	157,9
Плотницкие работы	5166	16,4	6959	15,4	9546	15,0	4380	-1,4	184,8
Всего	31500	100	45186	100	63639	100	32139	х	202,0

За рассматриваемый период производство строительных работ увеличилось в 2,02 раза или на 32139 тыс. руб. Наибольший удельный вес в объеме произведенных строительных работ занимает строительство жилых домов. В 2016 г. по сравнению с 2014г. увеличился удельный вес произведенных домов на 17531 тыс. руб. или в 2,42 раза.

В то же время сократился удельный вес оказанных штукатурно-малярных, сантехнических и плотницких работ. За рассматриваемые три года произошло увеличение объемов производства доски обрезной и обшивки на 0,4 и 48,0% соответственно.

ООО «СМУ - 9» в 2016г представило проектную документацию и результаты инженерных изысканий по объекту «Строительство многоквартирного жилого дома со втроенными помещениями общественного назначения по адресу: с. Кормино, Арбажского района, ул. Советская 24 в Кировское областное государственное автономное учреждение «Управление государственной экспертизы» (КО ГАУ «Управление государственной экспертизы»). По результатам проведения государственной экспертизы по указанному объекту заказчику было выдано положительное заключение государственной экспертизы.

Для оценки эффективности необходимо проанализировать рынок жилья города Кирова.

Сельское поселение «Кормино» находится в муниципальном образовании в Арбажском районе Кировской области Российской Федерации.

Расположено в центральной части област в 600 км к северо-востоку от Сыктывкара, в 200 км к северу от Ухты, на берегу реки

Статус и границы сельского поселения установлены Законом Кировской области от 6 марта 2006 года № 13-РЗ «Об административно-территориальном устройстве Кировской области». В МО СП «Кормино» проживает на начало 2016г. 4016 человек.

Объект изучения и анализа – рынок недвижимости МО СП «Кормино», Арбажского района Кировской области.

Рынок недвижимости МО СП «Кормино» входят жилой фонд, состоящий из индивидуального жилищного строительства и многоквартирных домов; и нежилого фонда. Структура рынка представлена в таблице 1 в динамике за 2013-2015гг

На основании данных таблицы 3 видно, что около 72% составляет жилой фонд, который на 55,3% в 2015 году состоит из объектов индивидуального жилищного строительства и на 16,6% (565домов) составляют многоквартирные дома. Нежилой фонд составляет 28%, из них 22,1% это здания и 5,9% это сооружения (гаражи, сараи и т.д.)

Таблица 3 – Динамика структуры рынка

Объекты недвижимости	2013г	2014г	2015г	Абс. отклонение, ед.	Отн. откл, %
кол., ед	уд.вес, %	кол., ед	уд.вес, %	кол., ед	уд.вес, %
Жилой фонд	2366	70,9	2402	71,4	2443	72,0	77	103,3
в том числе объекты индивидуального жилищного строительства	1689	50,6	1798	53,4	1878	55,3	189	111,2
Многоквартирные дома	677	20,3	604	18,0	565	16,6	-112	83,5
Нежилой фонд	969	29,1	962	28,6	952	28,0	-17	98,2
в т.ч. Здания	772	23,1	763	22,7	751	22,1	-21	97,3
сооружения	197	5,9	199	5,9	201	5,9	4	102,0
Итого	3335	100,0	3364	100,0	3395	100,0	60	101,8

Динамику нежилого и жилого фонда можно увидеть на рисунке 5.

Рисунок 1 – Динамика жилищного фонда МО СП «Кормино»

Из рисунка 1 видно, что количество объектов в жилом фонда незначительно растет, за счет увеличения спроса на объекты индивидуального строительства. А нежилой фонд наоборот имеет тенденцию к снижению, за счет приватизации муниципальных зданий.

Так как, жилищный фонд МО СП «Кормино» состоит в основном из жилых объектов, то необходимо рассмотреть их подробнее.

В МО СП «Кормино» существует следующая классификация жилого фонда. по количеству комнат в многоквартирных домах. Структура рассмотрена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура жилых помещений по количеству комнат.

Таки образом, из рисунка видно, что в СП «Кормино» в основном 2 – комнатные 43% и 3 – комнатные квартиры – 41%. Это связано, что в сельском поселении в основном проживают семейные пары.

На рисунке 3 представлена структура жилых помещений по материалу стен.

Рисунок 3 - Структура жилых помещений по материалу стен.

В МО СП «Кормино» находятся в основном деревянные дома, их доля составляет 93%. Блочные, кирпичные и панельные соответственно составляет 4%, 2%, 1%.

Также необходимо изучить время постройки этих домов, чтобы выяснить, насколько изношены дома. Структура по времени постройки жилых домов рассмотрена на рисунке 4.

Рисунок 4 - Структура по времени постройки жилых домов

Около половины домов построены в период с 1971 г по 1995 г. Третья часть принадлежит постройкам после 1995 года. Около 14% построены в послевоенный период. Около 10% домов построено до 1945 года из них 2% до 1920 года. Это в основном дома индивидуального строительства.

Более 10% домов имеют около 63% изношенности. Более 300 домов индивидуального строительства имеют минимальный процент изношенности.

Рисунок 5- Состояние домов по изношенности

Дома которые относятся к аварийных в МО СП «Кормино» составляет 140 домов общей площадью 10,1 тыс.кв. метров, где проживает 350 человек.

В состав объектов изучаемого сегмента рынка входят одно-, двух-, трехкомнатные квартиры вторичного жилья в многоквартирных и индивидуальных жилых домах на территории поселка.

Цена 1 кв.м. жилья по данным на 2017 г. в среднем составляет:

- однокомнатных квартир - 19,6 тыс. руб.

- двухкомнатных квартир - 21,3 тыс. руб.

- трехкомнатных квартир - 21,2 тыс. руб.

Средняя цена предложения квадратного метра, изменение цены на недвижимость за месяц и изменение цены на недвижимость с начала 2013 года на рынке жилья с. Частые показана в таблице 4.

Таблица 4 - Изменение средней стоимость 1 кв. м жилья в СП «Кормино» с января 2016 г. по декабрь 2016 года, (тыс.руб.)

месяц	Цена за кв. м. (тыс. руб.)
1 комн.	2 комн.	3 комн.	средняя цена
январь	19,6	21,3	21,2	20,7
февраль	19,6	21,3	21,2	20,7
март	19,5	21,2	21,3	20,7
апрель	19,6	21,3	21,2	20,7
май	19,7	21,3	21,2	20,7
июнь	19,7	21,3	21,3	20,7
июль	19,7	21,4	21,3	20,8
август	19,8	21,4	21,3	20,8
сентябрь	19,8	21,4	21,3	20,8
октябрь	19,6	21,3	21,2	20,7
ноябрь	19,6	21,3	21,2	20,7
декабрь	19,6	21,3	21,2	20,7

Рисунок 6 - Средняя цена за 1 кв.м. в период с января по декабрь 2016 года.

Современная демографическая обстановка в селе характеризуется повышением рождаемости, отмеченная по документам в отделе ЗАГС, Арбажского района, но люди уезжают в, т.к. переходом от расширенного к простому воспроизводству населения, прогрессирующему старению жителей и повышению смертности (современные факторы роста: высокая социальная напряженность и проблема алкоголизма). Падение производства и связанное с этим отсутствие рабочих мест вынуждает подрастающее поколение покидать родные места. Однако по сравнению с прошлым годом снижения цен не произошло. Следует заметить, что цены на жилье повышаются в среднем на 2-3 % каждый год.

Тенденция к повышению цен на жилье наметилась после экономического кризиса 2009 года. Рынки жилой недвижимости муниципальных образований Кировской области по-разному отреагировали на экономические изменения. Конечно, в большинстве городов и районов края цена квадратного метра существенно «просела», однако вопреки стабилизационным тенденциям в экономике, повышение уровня цен на вторичном рынке жилья за 2013 г. в сельском поселении «Кормино» 18,2%, за 2014 г. - 18,4%, за 2015 г. - 19,0%. На ценовое состояние рынка в небольших городах края и поселках городского типа влияет выход на рынок покупателей с государственными сертификатами по материнскому капиталу.

Рисунок 7 - Изменения стоимости квартир вторичного жилья в сельском поселении «Кормино» с января 2016 г. по декабрь 2016 г. (тыс. руб.)

Операции с недвижимостью в селе осуществляются без помощи риэлторов и третьих лиц, покупку и продажу жилья люди предпочитают осуществлять самостоятельно, к помощи оценщиков недвижимости прибегают только в случаях наследственных или судебных споров. Это является еще одной причиной неоправданно завышенной цены на недвижимость.

Таким образом, благодаря указанной Федеральной целевой программе «оживился» рынок квартир, в основном, в деревянных домах. Молодые семьи с детьми получили возможность переехать в благоустроенные квартиры площадью, соответствующей установленным нормативам, в основном с привлечением собственных средств или кредитов банка.

На участке по адресу Советская 24 с. Кормино, Арбажского района планируется построить 2-этажный дом из пенобетона. Это обусловлено следующими факторами.

Вывод:

1. Район обладает достаточно хорошей транспортной доступностью и экологией.

2. Дом планируется построить рядом со школой и садиком.

3. Высокая изношенность старых домов, увеличивает спрос на новые дома

4. Не смотря на ограниченность участков под застройку, есть перспективы для строительства жилых домов, замена деревянных домов, на новые элитные дома.

5. Многоквартирные дома в селе не выше 2 этажей, поэтому планируется строительство именно двухэтажного дома.

6. Строительство дома из пеноблока повысит сроки изготовления дома, теплоизоляцию и звукоизоляцию дома, а также сроки жизненного цикла дома.

Поэтому строительство нового дома по адресу ул. Советская 24, Арбажского района, Кировской обл. будет целесообразно

Общая площадь земельного участка 2628 кв.м.. Местоположение земельного участка – ул. Советская 24, с. Кормино, Арбажского района

Вид права на земельный участок: постоянное (бессрочное) пользование.

Наименование и реквизиты правоустанавливающих документов на земельный участок:

- Свидетельство о государственной собственности на земельный участок площадью 2628 кв.м. Земля приобретена под кадастровым номером земельный участок, под кадастровым номером 43:01:340208:198 (приложение 1)

Участок для строительства жилого здания расположен центре с. Кормино Арбажского р-на Кировской обл., имеет четырехугольную форму площадью 2628 м2 и размещен на территории со значительным уклоном. Рядом с проектируемым зданием размещены существующие жилые дома, а так же школа, детский сад.

На прилегающем земельном участке, свободном от застроек и асфальтирования предусмотрено озеленение. Для озеленения используются лиственные деревья, а также рядовая посадка кустарников, посадка газонной травы; предусмотрено устройство цветочных клумб. Со стороны проезжей части запроектированы насаждения растительности – шумозащитный экран.

Работы по озеленению предусматриваются согласно СНиП 23-01-99*. Строительная климатология [4] для IВ климатического района. Вокруг здания, по его периметру, предусмотрена отмостка шириной 1000 мм согласно [5],которая плотно прилегает к цоколю здания и имеет уклон i=0,03 (или 3%). Входы в здание по наружным лестницам и пандусам для маломобильных групп граждан.

Подтверждением регистрации права собственности на земельный участок, используемый для строительства, является Свидетельство о государственной регистрации права от 24 января 2017 года. Субъектом права собственности является ООО «СМУ - 9», объект: земельный участок с кадастровым номером 43:01:340208:198, площадь 2648 кв.м, расположенного по адресу: Кировская область, с. Кормино, ул.Советская 24, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома.

Это видно из рисунка 8

Рисунок 8 – Карта земельного участка

Этот район относится к Ж-3

Зона Ж - 3 выделена для формирования жилых районов с размещением многоквартирных домов 2 - 4 этажей. Допускается широкий спектр услуг местного значения, коммунальные предприятия без превышения допустимых уровней воздействия на окружающую среду.

Основные виды разрешенного использования недвижимости:

· многоквартирные жилые дома 2 – 4 этажей (в том числе со встроенными объектами обслуживания);

· детские сады, иные объекты дошкольного воспитания;

· школы;

· аптеки;

· поликлиники общей площадью не более 600 кв. м.;

· магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв.м.);

· ремонт бытовой техники, парикмахерские, пошивочные ателье, иные объекты обслуживания;

· библиотеки;

· почтовые отделения.

На основании Свидетельства о государственной регистрации права можно сделать вывод, что возникновение права собственности на данный земельный участок правомерно

На основании Свидетельства о государственной регистрации права можно сделать вывод, что возникновение права собственности на данный земельный участок правомерно.

Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного выполняется в двух случаях

При необходимости отдельной оценки участка земли: при выборе объектов для сравнительного анализа.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» (МИО РФ №568-р) на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

Таблица 5 - Анализ рынка земельных участков под ИЖС

Объекты-аналоги	Удаленность от города км	Площадь в сотках	Цена,тыс.р.
Продам участок 5 сот., земли поселений (ИЖС), 7,8 км до города Продаю участок под ИЖС, 60 т.р. деревня Вахренки ж/д ст. Дачная	7,8	5	60	https://realty.yandex.ru/search.xml?type=SELL&category=LOT&selectedRegionId=46&rgid=584260&fromWizard=YES&from=wizard
Продам участок 10 сот., земли поселений (ИЖС), Слободской район д. Подберёзы (граница с д. Барамзы) 8 км от г. Киров земельный участок 11соток под ИЖС(земли населённых пунктов) подъезд круглый год, газ по границе участка, электричество, прописка.	8	10	330	http://kirov.irr.ru/real-estate/out-of-town/lands/Uchastok-11-sotok-Kirov-sobstvennost-zemli-advert479081928.html
Продам участок, площадь: 14 сот. Продается участок 14 сот. под ИЖС д. Трушковы (северо-западная часть) 1200 м от города, доступность межгород маршруты №102. Электрификация 15 кВт - январь-февраль 2014 г, газификация 2015-2016 г. Вид строительства с подрядом и без.	1,2	14	490	http://kirov.irr.ru/real-estate/out-of-town/lands/Prodam-uchastok-ploschad-14-sot-advert466386892.html
Продам участок 16 сот., земли поселений (ИЖС), Земельный участок в тихом живописном месте лес, пруд, речка. Коттеджный поселок " Голден парк" До поселка асфальтированная дорога, есть остановка общественного транспорта. Территория по периметру огорожена забором, шлагбаумом. Охраняемая территория с видеокамерами. Проведено электричество в перспективе газ в 2015 году. До леса 50 м, до пруда 100 м.	20	16	380	http://kirov.irr.ru/real-estate/out-of-town/lands/Uchastok-16-sotok-Kirov-sobstvennost-zemli-advert453035890.html
Продам участок 15 сот., земли поселений (ИЖС), 4 км до города Отдаю участки в районе деревень Звени/Кобели Кирово-Чепецкого р-на. ИЖС, 4 км. от Нововятского р-на. Всего участков - 20 (1 продан, 1 - "коммерческий"). От 15 до 19 соток. Вдоль трассы на Чепецк. Остановки общественного транспорта, магазин, недалеко пруд, оборудованный родник с ключевой водой. Возможность проведения электричества и газа (рядом магистраль	4	15	199	https://www.avito.ru/kirovskaya_oblast_kirov/zemelnye_uchastki/uchastok_15_sot._izhs_506244270
Продам участок 30 сот., земли поселений (ИЖС), 10 км до города Октябрьский район города,10 км от пр.Строителей только по асфальту до самого участка (прописка городская),рядом остановка, магазин	10	30	730	https://www.avito.ru/kirovskaya_oblast_kirov/zemelnye_uchastki/uchastok_30_sot._izhs_506187817
Продам участок 11.5 сот., земли поселений (ИЖС), 8 км до города Продаю или меняю два земельных участка в Кирово-Чепецком районе, д.Звени. 10 соток и 11,5 сот,участки находятся рядом друг с другом, можно объединить в один или приобрести по отдельности. Красивое, живописное место- пруд, лес,хорошая подъездная дорога, электричество есть, в перспективе газ,магазин в 10 мин.ходьбы,остановка. Цена за сотку 15 тысяч	8	11.5	172	https://www.avito.ru/kirovskaya_oblast_kirov/zemelnye_uchastki/uchastok_11.5_sot._izhs_291267912
Средняя стоимость 1 сотки	35,29

Зависимость стоимости одной сотки от площади

Рисунок 9 – Расчет цены на землю

Проанализировав рынок земельных участков районах Кировской области, аналогичных оцениваемому, можно сделать вывод, что цена за сотку находится в диапазоне от 12000 до 117000 руб./за сотку. Среднее значение составляет 35290руб./за сотку. Стоимость земельных участков зависит от назначения, от местоположения (расстояние от райцентра до Кирова, расстояние до райцентра, расстояние до дороги, от площади участка (как видно из диаграммы), от наличия коммуникаций, от прочих факторов, неучтенных ранее.

При использовании сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж оценщиком были предприняты следующие шаги:

Характеристика	Обект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Площадь (сот)	6	7,8	10	14	16	15
Удаленность (км)	5	5	8	1,2	20	4
Цена за сотку (тыс. руб)	37,5	12	33	35	23,75	13,27
Транспортная доступность	есть	нет	есть	есть	есть	есть
Газофикация	нет	нет	есть	есть	есть	есть
Водоемы	есть	есть	нет	нет	есть	есть
Асфальтированная дорога	есть	нет	есть	есть	есть	нет
Электроснабжение	есть	нет	есть	есть	есть	есть
Дата предложения	сен.14	янв.15	май.15	фев.15	сен.14	окт.14
Цена предложения(тыс.руб)	170	60	330	490	380	199
Корректировка
Торг %	13	13	13	13	13	13
Цена с учетом торга(тыс.руб)	32,63	10,44	28,71	30,45	20,66	11,54
коэф.вариации цен	45,80%
Удаленность (км)		0	-1	-1	-1	0
Газофикация		0	1	1	0	0
Водоемы		0	-1	-1	0	0
Асфальтированная дорога		-1	0	0	0	0
Электроснабжение		-1	0	0	0	0
Транспортная доступность		-1	0	0	0	1
Сумма баллов		-3	-1	-1	-1	1
МИН цена	10,44
МАКС цена	30,45
МИН балл	-3
МАКС балл	1
"Цена" одного балла	5,00
Суммарная корректировка		-15,01	-5,00	-5,00	-5,00	5,00
Суммарная относительная корректировка		-125,06%	-15,16%	-14,29%	-21,06%	37,71%
Цена аналога после корректировки		-4,57	23,71	25,45	15,66	16,54
коэф.вариации цен	77,73%
Абсолютно относительная корректировка	21,79	0,80	6,60	7,00	4,75	2,65
Вес объекта аналога	1,00	3,67%	30,27%	32,11%	21,79%	12,17%
Взвешенное значение		0,38	8,69	9,78	4,50	1,40
Цена за сотку (тыс. руб)	24,76
Цена участка (тыс. руб)	148,5349896

1.сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2.проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3.анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4.корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласован не скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

Таблица 6 - Результаты корректировки цены сравниваемых участков

Получили диапазон цен на земельный участок (цена за 1 сотку) в доверительном интервале 95% от 12тыс.руб. до 37,5тыс.руб. Среднее значение 24,76тыс.руб.

Произведем подсчет стоимости земли с учетом рыночной скорректированной цены

Цена земли = 2648*24760/100 = 655645 руб.

Кадастровая цена земли составляет 28986,84 руб.

Рыночная цена ниже кадастравой. Поэтому при расчете затрат на строительство жилого дома учитываем кадастровую стоимость земли, а при расчете цены рыночную стоимость земли

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости (правомочность) и финансовой оправданности (осуществимости) такого рода действий:

Расчет вариантов использования земельного участка, обеспечивающих максимальную стоимость земли, приведен в таблице 8.

Таблица 7 - Вариант использования, обеспечивающий наивысшую стоимость земельного участка как свободного

Показатели	Предполагаемое использование
1-этажный	2-этажный	3-этажный
Площадь земельного участка, кв.м.	2648	2648	2648
Площадь общая, кв.м.	140,2	358,7	589,5
Стоимость строительства 1 м2, руб.	2234	4354	6485
Поправка на климатический район	1,12	1,12	1,12
Коэффициент налога на добавленную стоимость	1,18	1,18	1,18
Коэффициент предстроительных расходов	1,1	1,05	1,1
Коэффициент прибыли	1,17	1,17	1,17
Стоимость строительства нового здания с учетом типичных рыночных условий, руб.	3 800	7 071	11 030
Определение чистого операционного дохода от единого объекта	-
Цена 1 кв.м. при продаже	25300
Потенциальный валовой доход, руб.	4 053	9 075	12 384
Чистый операционный доход от единого объекта, руб.	253	2 004	1 354

Согласно таблице 7, можно сделать следующий вывод: наиболее эффективным использованием земельного участка как строительство 2-этажного жилого дома свободного является его использование для строительства жилого дома.

Площадь земельного участка 2648 квадратных метров, из них 358,7кв. метров занимает площадь дома, остальное строительные объекты, деревья, дорожки. В таблице 8 представлено оптимальное использование жилого дома.

Таблица 8 – Оптимальное использование земельного участка

Наименование площадки	Размеры площадок, м2
Проектируемый жилой дом	358,7
Детская площадка	40
Для отдыха взрослого населения	42
Хозяйственная площадка	26,4
Гараж	18,6
Автостоянка	36
Тротуары, дорожки	5,3
Озеленение, посадка деревьев, трава	2121
Итого	2648

Единый объект недвижимости в составе:

- 2-этажный индивидуальный жилой дом, расположенный в Кировской области в с. Кормино, Арбажского района, ул. Советская 24.. Общая площадь жилого помещения 358,7 м².

Для эффективности обоснования строительства необходимо рассмотреть характеристику строящего 2-этажного жилого дома.

Таблица 9 - Характеристика объекта

Общая характеристика объекта оценки
Индивидуальный жилой дом
Адрес	с. Кормино, Арбажского района, ул.Советская 24
Год постройки	2018
Группа капитальности	II
Количество этажей	2
Количество комнат	6
Площадь общая, кв.м.	358,7
Площадь жилая, кв.м.	211,6
Земельный участок
Местоположение	с. Кормино, Арбажского района, ул.Советская 24
Кадастровый номер	43:01:340208:198
Категория земель	Земли населенных пунктов
Площадь земли под проект, кв.м.	2648

Здание запроектировано в системе обслуживания населения в соответствии с планировкой застройки данного микрорайона, а также с учетом создания удобной транспортной связи с центром города и районами.

Таким образом, наиболее выгодным материалом для строительства 2-этажного жилого индивидуального дома является пенобетон.

В таблице 11 указаны технико-экономические показатели здания.

Таблица 12 – Технико-экономические показатели здания по адресу Советская 24, с. Кормино, Арбажского района

№ п/п	Параметры	Измерения	Данные
1	Этажность	эт.	2
2	Общая площадь жилой части	кв.м.	211,6
3	Количество комнат	шт.	6
4	в том числе:		площадь
4.1.	1-комната	м2	12,40
4.2.	2-комната	м2	15,40
4.3.	3-комната	м2	21,40
4.4	4-комната	м2	55,20
4.5	5-комната	м2	15,50
4.6	6 - комната	м2	27,70
4.7	7 - комната	м2	21,10
4.8	кухня- столовая	м2	35,50
4.8	раздевалка, коридоры, терасса	м2	57,0
5	Подвал	м2	97,5
5	материал стен	-	пеноблок
6	Уровень отделки	-	чстовая
7	Окна	-	пластиковые
8	Наличие газа	-	отсутствует

Рассматриваемое здание является пеноблочным двухэтажным жилым домом и располагается в селе Кормино, Арбажского района, Кировской области, по адресу ул. Советская 24. В доме имеется газ и электричество. Дом продаются в черновой отделке. Окна пластиковые, входные двери металлические. Дом обеспечен необходимой инфраструктурой, рядом есть садик, школа, жилые дома, магазин.

Для целесообразности строительства дома. необходимо изучить спрос и предложение на квартиры в районе по адресу Советская 24.

Спрос и предложение на квартиры по адресу Советская 24 представлены на рисунке 11

Рис. 11– Спрос и предложение на 2-этажные дома в с. Кормино

Как видно спрос преобладает над предложением, поэтому данный дом будет пользоваться спросом и реализуется сразу же.

Таким образом, строительство двухэтажного дома по ул. Советская 24, будет целесообразно, так как на данный дом есть спрос, он будет построен из пенобетона, та

12345678Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: