 |
Определение накопленного износа объекта оценки
|
|
|
|
Накопленный износ объекта оценки на дату оценки определяется по результатам осмотра объекта оценки исходя из условий его эксплуатации, соответствия объекта оценки современным требованиям рынка, отрицательного влияния внешних факторов на его стоимость.
Накопленный износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления, или стоимости замещения, или рыночной стоимости нового объекта (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина). Округление относительной величины износа производится для:
− конструктивного элемента – до 5 %;
− объекта оценки в целом – до 1 %.
Накопленный износ объекта оценки представляет собой совокупность физического, функционального и внешнего износов.
Накопленный износ не может быть более 100 %.
В зависимости от имеющейся информации накопленный износ объекта оценки может определяться следующими методами:
– рыночной выборки;
– экономической жизни;
– разбивки;
– модифицированный метод экономической жизни;
– другими методами.
8.10.1 Метод рыночной выборки основан на расчете накопленного износа объекта оценки в целом на основании данных о продажах объектов-аналогов.
8.10.2 Метод экономической жизни основан на расчете накопленного износа отношением эффективного возраста объекта оценки к сроку экономической жизни объекта оценки.
8.10.3 Метод разбивки основан на расчете накопленного износа путем разбивки его на физический, функциональный, внешний. При этом физический и функциональный износ определяются с выделением износа по отдельным конструктивным элементам объекта оценки и/или в целом по объекту оценки.
8.10.4 Модифицированный метод экономической жизни основан на определении накопленного износа с выделением исправимого, неисправимого физического, функционального и внешнего износов или определении износа одного вида с использованием метода экономической жизни.
|
|
|
8.10.5 Физический износ объекта оценки определяется следующими методами:
− нормативного износа;
− экономической жизни;
− экспертизы состояния;
− средневзвешенного износа;
− разбивки по элементам (поэлементного расчета);
− прямого расчета;
− снижения доходности;
− стадии ремонтного цикла;
− снижения потребительских свойств;
− другими методами.
8.10.5.1 Метод нормативного износа заключается в расчете физического износа как отношения фактического срока службы объекта оценки или объекта-аналога к нормативному.
8.10.5.2 Метод экономической жизни основан на расчете физического износа отношением эффективного возраста объекта оценки к сроку экономической жизни.
Примечание – Метод экономической жизни используется для расчета физического износа, если функциональный и внешний износ отсутствуют.
8.10.5.3 Метод экспертизы состояния предусматривает определение физического износа объекта оценки в соответствии со шкалой экспертных оценок.
8.10.5.4 Метод средневзвешенного износа основан на расчете физического износа, при котором износ определяется по фактическому состоянию отдельных конструктивных элементов объекта оценки с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.
8.10.5.5 Метод разбивки основан на расчете физического износа путем разбивки его на исправимый
и неисправимый физический износ, их последовательном расчете и суммировании. При этом исправимый и неисправимый физический износ определяются по отдельным конструктивным элементам объекта оценки.
8.10.5.6 Метод прямого расчета определяет физический износ как сумму затрат на восстановление или затрат на замещение объекта оценки до состояния нового.
|
|
|
8.10.5.7 Метод снижения доходности основан на определении физического износа как частного от деления снижения дохода за срок эксплуатации объекта оценки к доходу, получаемому при введении в эксплуатацию нового объекта оценки.
8.10.5.8 Метод стадии ремонтного цикла предусматривает расчет физического износа путем определения снижения потребительских свойств за ремонтный цикл и определения фактической наработки после ближайшего ремонта с учетом количества ремонтных циклов с начала эксплуатации.
8.10.5.9 Метод снижения потребительских свойств предусматривает расчет относительной величины физического износа путем суммирования относительной средневзвешенной величины снижения потребительских свойств объекта оценки на дату оценки по сравнению с их нормативными значениями, установленными производителем.
8.10.5.10 Особенности оценки физического износа перечисленными методами по видам объектов оценки отражаются в технических кодексах установившейся практики и пособиях к ним, а также методических рекомендациях, методических руководствах соответствующих видов объектов оценки.
8.10.6 Функциональный износ может быть разделен на исправимый и неисправимый износ. Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения. Функциональный износ может рассчитываться по объекту в целом и по отдельным конструктивным элементам. При расчете функционального износа по отдельным конструктивным элементам объекта оценки их функциональный износ рассчитывается за минусом их физического износа.
8.10.6.1 Исправимый функциональный износ подразделяется на недостатки, требующие:
– добавления (установки) отдельных частей, которые являются обязательными для серийно выпускаемых современных объектов-аналогов;
– замены и (или) модернизации отдельных частей, не отвечающих современным стандартам;
– устранения сверхулучшений.
8.10.6.2 Причинами неисправимого функционального износа могут быть недостатки:
– вызванные позициями, не включенными в стоимость, но которые должны быть в соответствии с требованиями современных стандартов (далее – недостатки, требующие добавления);
|
|
|
– вызванные позициями, включенными в стоимость, но которых в соответствии с требованиями современных стандартов быть не должно (далее – недостатки, требующие исключения из стоимости);
– вызванные наличием сверхулучшений.
При оценке функционального износа объекта оценки необходимо учитывать как технологическое, так и функциональное устаревание.
8.10.6.3 Функциональный износ может рассчитываться:
− сравнительным методом оценки;
− доходным методом оценки;
− методом разделения.
8.10.6.4 Сравнительным методом оценки определяется функциональный износ как сумма затрат на устранение функциональных недостатков объекта оценки по сравнению с современными объектами- аналогами.
8.10.6.5 Доходным методом оценки определяется функциональный износ как разница между капитализированным доходом от эксплуатации объекта оценки и капитализированным доходом от эксп-луатации современного объекта-аналога.
8.10.6.6 Методом разделения определяется функциональный износ путем суммирования исправимого и неисправимого износов. Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения.
10.10.7 Внешний износ рассчитывается:
− доходным методом оценки;
− сравнительным методом оценки.
8.10.7.1 Определение внешнего износа доходным методом оценки основано на капитализации потери дохода от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ, либо на капитализации потери чистого операционного дохода по причине сложившегося на дату оценки более низкого уровня рыночной арендной платы.
8.10.7.2 Определение внешнего износа сравнительным методом оценки основано на сравнении цен продаж или рыночной стоимости объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ.
8.10.7.3 Внешний износ может рассчитываться иными методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.).
8.11 Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта оценки, вызванное положительным влиянием на него внешних факторов (рыночной ситуацией, изменениями законодательства и других факторов). В случае отсутствия таких факторов внешнее удорожание равно нулю.
|
|
|
8.11.1 Внешнее удорожание рассчитывается:
− доходным методом оценки;
− сравнительным методом оценки.
8.11.1.1 Определение внешнего удорожания доходным методом оценки основано на капитализации прироста дохода от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание, либо на капитализации прироста дохода по причинам, сложившимся на дату оценки.
8.11.1.2 Определение внешнего удорожания сравнительным методом оценки основано на сравнении цен продаж или рыночной стоимости объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание.
8.12 Расчет стоимости объекта оценки методом построения зависит от вида определяемой стоимости и вида объекта оценки.
8.12.1 Рыночная стоимость объекта оценки в продолжающемся использовании может определяться по формуле
(3)
| где | V р | – рыночная стоимость в продолжающемся использовании, д. е.; |
| С в (з) | – стоимость восстановления или стоимость замещения объекта оценки, д. е.; | |
| С до | – дополнительное оборудование, д. е.; | |
| Т р | – затраты на транспортировку, д. е.; | |
| З м | – затраты на монтаж (установку), д. е.; | |
| З пнр | – затраты на пусконаладочные работы, д. е.; | |
| И нак | – накопленный износ объекта оценки (объекта-аналога), д. е.; | |
| В у | – внешнее удорожание, д. е. |
Примечание – Рыночная стоимость, определенная методом построения, может изменяться в зависимости от особенностей объекта оценки и наличия или отсутствия соответствующих затрат.
8.12.2 Рыночная стоимость объекта оценки какустановленного может определяется по формуле
(4)
где V р – рыночная стоимость объекта оценки как установленного, д. е.
8.12.3 Рыночная стоимость объекта оценки в монтаже определяется по формуле
(5)
где V р– рыночная стоимость объекта оценки в монтаже, д. е.;
З м1 – затраты на монтаж, выполненные на дату оценки, д. е.
8.12.4 Рыночная стоимость объекта оценки к установке определяется по формуле
(6)
где V р – рыночная стоимость объекта оценки к установке, д.е.
8.12.5 Рыночная стоимость объекта оценки в перемещении может определяться по формуле
(7)
где V р – рыночная стоимость объекта оценки в перемещении, д. е.
8.12.6 В качестве стоимости восстановления или стоимости замещения может приниматься
рыночная стоимость нового объекта-аналога.
8.12.7 Стоимость материалов, готовой продукции, товаров, незавершенного производства может определяться методом сравнительной единицы на дату оценки по информации изготовителя.
|
|
|
8.12.7.1 Если на материалы, готовую продукцию, товары, незавершенное производство имеются достоверные документы об их стоимости, то их стоимость на дату оценки может определяться по установленным документам путем ее пересчета на дату оценки с применением индексов изменения стоимости (коэффициентов) за минусом накопленного износа.
8.12.7.2 Если документы на материалы, готовую продукцию, товары, незавершенное производство недостоверны либо отсутствуют, то их стоимость может определяться по ценам на рынке с учетом их фактического состояния на дату оценки.
|
|
|
