 |
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка
|
|
|
|
Включает 5 этапов:
) Определение основных вопросов оценки:
а) цель оценки (определение рыночной стоимости земельного участка)
б) стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость.
Цена за 1 га - при оценке больших массивов сельскохозяйственных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земельных массивов на стандартные участки.
Цена за 1 сотку - при продажах земель для целей садоводства и дачной застройки.
Цена за 1 кв. м - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям.
Цена за 1 фронтальный метр - часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.
Цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.
Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе числа разрешенных для строительства единиц жилья.
При анализе застроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения.
|
|
|
Цена за 1 кв. м общей площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам.
Цена за 1 кв. м площади, подлежащей сдачи в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, лестничных площадок, коридоров и т.п.
Цена за 1 куб. м - при сравнении складских помещений, элеваторов.
Цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, театрах, спортивных комплексах - одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках - место парковки одного автомобиля.
в) правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок (вид собственности);
г) категория земель, в границах которых расположен земельный участок (с/х, город). Для городских земель выделяют вид территориально-экономической зоны:
. жилая;
. общественно-деловая;
. производственная;
. транспортная;
. рекреационная;
. сельхоз использования; военная и т.д.
д) разрешенное использование земельного участка (эксплуатация земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Разрешенное использование земель устанавливается градостроительным регламентом) [1];
е) форма собственности (федеральная, региональная, муниципальная, частная и др.) [1];
ж) кадастровый номер (персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое) [2];
з) сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок (cервитут - ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. Сервитутможет устанавливаться по соглашению между собственником земельного участка и лицом, требующим сервитута, или решением суда)
|
|
|
и) наличие застройки (ее историческая ценность);
к) определение даты проведения оценки (календарная дата, на которую производится оценка стоимости объекта недвижимости).
) Сбор, проверка, анализ информации.
Данные могут быть:
Общие:
ü анализ природных факторов (затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные ветры, чрезмерная влажность).
ü экономических факторов (уровень занятости населения, величина доходов и цен, доступность внешних источников финансирования (степень развития ипотеки, стоимость кредита), издержки по оформлению и регистрации сделок);
ü в) социальных, влияющих на рыночную стоимость участка в масштабах района его расположения (численность и плотность населения в данном регионе, возрастной и профессиональный состав; и миграция населения, размер семьи и др.).
Специфические:
юридические:
ü договор на передачу титула собственности;
ü документы, описывающие границу участка и удостоверяющие его площадь;
ü документы собственника или арендатора;
ü характеристика сервитута (частный, публичный);
ü правила зонирования и функционального использования;
ü градостроительный регламент;
ü документы об ограничениях (законодательные, административные, технические).
физические:
ü рельеф;
ü ландшафт;
ü инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательской работы (если проводились);
ü состояние участка (не разработан, расчищен, имеет посадки);
ü описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенной в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики.
Характеристика местоположения и прилегающей территории:
ü использование примыкающих участков;
ü ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
ü наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
ü возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;
ü близость и интенсивность движения транспорта и уровень шума;
ü наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
ü состояние окружающей среды;
ü негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов.
|
|
|
Анализ экономических факторов:
ü цены соседних участков;
ü наличие на соседних участках инженерных коммуникаций, возможность их прокладки, величина расходов на их создание;
ü данные о продажах аналогичных участков;
ü данные о стоимости аренды участка;
ü данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования;
ü данные о доходах и затратах от использования объекта;
ü этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка (находящийся в эксплуатации, временно не эксплуатируется, земельный участок подготавливается к продаже или продан).
Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.
) Анализ наиболее эффективного использования земельного участка, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющийся физически возможным, экономически оправданным, соответствующий требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальна. При определении наиболее эффективного использования принимается во внимание:
ü целевое назначение и разрешенное использование;
ü преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности использования земельного участка;
ü текущее использование земельного участка;
ü перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
ü ожидаемые оценки стоимости земли и иной недвижимости.
) Расчет рыночной стоимости на основе подхода к оценке.
) Подготовка отчета об оценке.
Подходы оценки
Существует 3 общепринятых подхода в оценке:
) Сравнительный - отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присутствующего на дату оценки.
) Доходный - отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора).
) Затратный - отражает точку зрения по созданию объекта оценки с позиции унесенных затрат.
Выбор того или иного подхода осуществляется исходя из спецификации оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в составе информации.
|
|
|
В общем случае необходимо применять все три подхода, невозможность или ограничение принятия какого либо из подходов отражается в отчете об оценке.
Сравнительный подход
Применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на рынке. Подход основан на принципе замощения, он позволяет получить максимально точную рыночную стоимость земельного участка на конкретном рынке.
В рамках данного подхода применяются следующие методы:
ü Метод сравнения
ü Метод выделения
ü Метод распределения
Метод сравнения. Используется для оценки земельных участках, занятых и не занятых строениями и сооружениями, условия применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого [2].
Последовательность действий:
) Выбор основной части стоимости земельного участка;
) Определение цен продаж аналогов;
) Определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;
) Определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;
) Корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;
) Обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен на аналог.
В качестве наиболее ценных и важных факторов стоимости земельных участков выступают:
ü Местоположение и окружение;
ü Целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок.
ü Физические характеристики (рельеф, размер, форма);
ü Транспортная доступность;
ü Доступная инфраструктура.
В характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе факторов стоимости путем сопоставления объектов каждого аналога с объектом оценки.
При корректировке цен аналогов, в том числе учитывается:
) Условия финансирования сделок с аналогом (соотношение собственных и заемных средств).
) Условия платежа при совершении сделок с аналогом (денежные средства, бартер и т.д.).
) Обстоятельства совершения сделки с аналогом (был ли земельный участок представлен на рынке в условиях сделки, продан в момент банкротства).
) Результаты заключения сделки с аналогом.
Величина корректировки цен определяется следующим образом:
|
|
|
) Прямым состоянием цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости.
) Сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости, определяется путем капитализации в доходах по данному фактору стоимости.
) Оценка затрат, связанных с изменением фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки.
Экспертное определение аналогов. В случае, если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону увеличения и наоборот.
Метод выделения. Используется для оценки застроенных участков. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки. Данный метод применяется при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку. Земельные участки должны иметь одинаковые размеры.
земельный участок оценка стоимость
|
|
|
