 |
Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
|
|
|
|
Оценивается свободный земельный участок:
1. Определение основных вопросов оценки:
а) Цель оценки - определение рыночной стоимости земельного участка;
б) Стандарты оценки принимаем цена за 1 га, т.к. оцениваются большие массивы промышленных зон и земельные массивы разделены на стандартные участки;
в) Акционерное общество открытого типа. Эта организационно-правовая форма собственности предприятий аналогична предыдущей, но тут акции могут продаваться по открытой подписке, и любое частное лицо или фирма может их приобрести. При этом большая часть акций может оказаться в руках сторонних инвесторов и компаний, а не работников предприятия. Акционер общество открытого типа может свободно распоряжаться своими акциями, в том числе продавать их. Контроль над фирмой можно получить обычным приобретением большинства акций. Организация бизнеса такой формы собственности может считаться целесообразным только для крупных компаний.
г) Земельный участок расположен в загородной зоне. Участки - аналоги находятся в городской жилой и промышленной зонах.
д) разрешенное использование земельного участка устанавливается градостроительным регламентом, данный участок предназначен для строительства торгового центра;
е) форма собственности - частная. Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в следующих случаях; 1) при приватизации государственных муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении; 4) купле - продаже; 5) обмена или сделках с землей; 6) в результате внесения в уставной (паевой) капитал юридического лица.
ж) кадастровый номер 17:06:02:25:19:17
- номер земельного участка;
- номер кадастрового квартала;
|
|
|
- номер кадастрового массива;
- номер кадастровой зоны;
- номер кадастрового района;
- номер субъекта РФ
з) вид земельного сервитута - частный сервитут, установленный на основании договора между собственниками земельного участка и пользователем сервитута, и зарегистрирован в обязательном порядке.
и) на данном земельном участке имеются временные постройки. Их планируется снести для строительства торгового центра
к) оценка будет производиться на 01.04.2007 г.
. сбор, проверка, анализ информации:
а) общие:
ü Анализ природных данных - земельный участок не подвергался землетрясениям и оползням, а также затоплениям и засухе;
ü Анализ экономических факторов - имеются данные о продажах аналогичных участков и цен соседних участков, их характеристики и даты продажи.
ü Анализ социальных данных - т.к. данный земельный участок находится за городом, то численность и плотность в данном городе сильно не влияет на рыночную стоимость.
б) специфические:
ü Рельеф земельного участка наиболее благоприятный, инженерно-геологические изыскания еще не проводились, но планируются. Участок находится в оптимальном состоянии и имеет рядовые посадки деревьев. Имеется подъезд непосредственно к участку. Относительно недалеко находится остановка маршрутного общественного транспорта.
ü Данные о доходах и затратах от использования объекта будут приведены в сметной документации и в калькуляции продукции. Планируется сдавать в аренду помещения в торговом центре и с этого получать прибыль.
. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Здесь учитывается:
ü Целевое назначение: строительство торгового центра;
ü Способы землепользования в ближайшей окрестности использования земельного участка: в основном, для сельскохозяйственных нужд;
ü Текущее использование земельного участка: дачное хозяйство;
|
|
|
ü Перспективы развития района: дальнейшая освоение и застройка территории;
ü Ожидаемые оценки стоимости земли возможно определить по имеющимся данным о продаже участков-аналогов.
. расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж.
Для сравнения выбраны четыре участка, проданных на местном рынке.
Таблица 1 - Характеристики участков:
| Участок | 1 | 2 | 3 | 4 |
| Цена продажи, руб. | 31 554 | 28 475 | 24 560 | 24 209 |
| Размер участка, га | 0,19 | 0,18 | 0,13 | 0,13 |
| Время продажи | 29.01.2007 | 23.11.2006 | 22.08.2006 | 22.07.2006 |
| Условия продажи | 3месяца | 1 месяц | 5 месяцев | 1 месяц |
| Место- положение | Жилая застройка | Жилая застройка | Жилая застройка | Промышленный район |
| Физические характеристики | Отличий не выявлено | Отличий не выявлено | Рельеф более неровный | Рельеф более благоприятный |
Примечания
· Сокращение срока продажи на 1 месяц по сравнению со стандартным ведет к уменьшению цены на 2%.
· Инфляцию принимать произвольной, в пределах 1 - 2,5% в месяц.
Инфляция должна быть различной для различных периодов.
Таблица 2. Размер инфляции.
| Дата | Инфляция, % |
| 01.06.2006 | 1,5 |
| 01.07.2006 | 2,0 |
| 01.08.2006 | 2,5 |
| 01.09.2006 | 1,2 |
| 01.10.2006 | 2,3 |
| 01.11.2006 | 1,7 |
| 01.12.2006 | 1,3 |
| 01.01.2007 | 2,1 |
| 01.02.2007 | 2,2 |
| 01.03.2007 | 1,0 |
| 01.04.2007 | 1,6 |
· Разницу в стоимости в зависимости от района расположения принять в размере 5 - 7% для каждой градации.
Таблица 3 - Разница в стоимости
| Местоположение | Жилая застройка | Промышленный район |
| Разница в стоимости, % | 6 | 5 |
· При разнице в рельефе принимать поправку до 1%.
Таблица 4 - Расчет стоимости заданного участка:
| Элементы сравнения | 1 | 2 | 3 | 4 |
| Цена продажи, руб. | 31 554 | 28 475 | 24 560 | 24 209 |
| Размер участка, га | 0,19 | 0,18 | 0,13 | 0,13 |
| Цена за единицу: 0,1га | 16 607 | 15 819 | 18892 | 18622 |
| Корректировка на особые условия продажи | +6% | +1 0 % | +2% | +10% |
| 17 603 | 17 400 | 19 270 | 20 484 | |
| Инфляция | +4,8% | +8,2% | +13,4% | +15,9% |
| 18448 | 18827 | 21852 | 23741 | |
| Корректировка по месту расположения | -6% | -6% | -6% | -5% |
| 17340 | 17697 | 20541 | 22554 | |
| Корректировка на физические характеристики | +1% | +1% | +2% | 0% |
| 17513 | 17874 | 20952 | 22554 |
Цена 0,1 га земельного участка:
(17513+17874+20952+22554)/4 = 19723 руб.
Цена земельного участка:
(19723*0,12)/ 0,1 =23667,6 руб.
Заключение
С помощью метода сравнения продаж, определили стоимость земельного участка, предназначенного для строительства торгового центра, которая составляет 23667,6 руб.
|
|
|
Использование метода сравнения продаж для определения рыночной стоимости имеет ряд преимуществ и недостатков:
Преимущества МСП:
ü наиболее простой подход;
ü статистически обоснованный;
ü предлагает методы корректировки;
ü обеспечивает данные для других подходов к оценке.
Недостатки МСП:
ü требует активного рынка;
ü сравнительные данные не всегда имеются;
ü требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
ü основан на прошлых событиях и не принимаются в расчет будущие ожидания.
|
|
|
