Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Курмашева А.К. КазНТУ им. К. И. Сатпаева,




АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Шуленбаева Г.Р. КазНТУ им. К. И. Сатпаева,

Курмашева А.К. КазНТУ им. К. И. Сатпаева,

В экономически развитых странах недвижимость, являясь одним из основных источников пополнения государственного бюджета, – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится по некоторым подсчетам более 50% мирового богатства. Важность рынка недвижимости неоспорима, ведь рынок труда, капитала и т.д. для своего существования должны иметь соответствующие объекты недвижимости. В результате событий последних лет рынок недвижимости в Казахстане испытывает кризисные моменты.

Цель данной статьи – сформулировать некоторые конкретные вопросы, связанные с применимостью доходного подхода в оценке недвижимости в Казахстане и пунктирно наметить подходы к решению хотя бы части из них.

Как указано в Концепции развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на 2010-2020 годы [1], с помощью правильной оценки можно решить многие проблемы управления экономикой, в частности, на рынке недвижимости. Для того, чтобы повысить эффективность использования всех материальных ресурсов, их нужно правильно оценить и обложить разумным налогом. Тогда плодородные земли не будут зарастать бурьяном, т.к. потребуется платить налог не с фактического дохода, а с такого, который может быть получен при наиболее эффективно использовании земли. По этой же причины не будут пустовать квартиры и появится рынок аренды жилья. Цивилизованным образом решится проблема сноса малоэтажного жилья, расположенного в центре города. Там просто не выгодно будет иметь одноэтажный дом, так как налог на землю будет достаточно высокий. Для достижения поставленных целей казахстанскими оценщиками проделана большая работа в данной области. Одно из главных достижений – разработка национальных стандартов оценки, в частности, НСО «Оценка недвижимого имущества» № 326 от 09.12.2010 г. Ведь в настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в Казахстане стоит достаточно остро. Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных нашему, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости Казахстана в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Появившаяся на отечественном рынке в последние годы литература по оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рынках, худшем – дублированием российских авторов, практически не затрагивает проблем учета национальных особенностей рынка недвижимости Казахстана и его государственного регулирования, без которого эффективное развитие рынка недвижимости для современного уровня нашей экономики, невозможно.

Западная классическая теория для оценки недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, рыночного и доходного. Однако, как показал анализ отчетов об оценке недвижимого имущества нескольких оценочных компаний г. Алматы, если затратный и сравнительный подход хоть как-то еще применяется, то расчеты доходным подходом в лучшем случае носят условный характер и полученные значения при конечном согласовании рыночной стоимости не учитываются.

Базовая формула доходного подхода:

 

,

где V – стоимость объекта оценки;

ЧОД – чистый операционный доход от оцениваемого объекта;

R – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации [2].

 

Метод капитализации доходов используется, если:

- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Наиболее часто применяемый метод доходного подхода при оценке доходной недвижимости – метод капитализации. Он основан на преобразовании будущих доходов в текущую стоимость с использованием коэффициентов капитализации. При этом главная задача оценщика – верно просчитать вероятный чистый операционный доход, а также норму капитализации.

При оценке доходного актива оценщик исходит из двух принципов − принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца, и принцип замещения, означающий, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой [3].

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать, в процессе своей оставшейся экономической жизни, в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива.

Традиционно сложилось так, что оценка чистого операционного дохода недвижимости базируется на показателях арендной платы оцениваемого объекта, а операционные расходы определяются как расходы по эксплуатации приносящей доход собственности, за исключением расходов по обслуживанию долга и подоходных налогов. При этом аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах:

• аренда объекта в целом (здание, земельный участок);

• аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т.п.).

Как показал анализ отчетов об оценке, проводимый оценочными компаниями в г. Алматы, оценщики, при прогнозировании потенциальных доходов, используют арендные ставки, опубликованные в газете «Крыша» или интернет-портале www.krisha.kz. Более правильным подходом в данном случае будет использование некоторого среднего значения изменения арендной ставки в течение как минимум, текущего года. На рисунке 1 приведена динамика стоимости аренды квартир по г. Алматы за 2011 год.

 

 

Рисунок 1. Изменение стоимости аренды квартир по г. Алматы за 2011 год [4]

 

Главная сложность, с которой сталкивается на следующем этапе оценщик – это правильное прогнозирование операционных расходов или общих затрат на содержание объекта недвижимости. Оценщику необходимо учитывать особенности арендных соглашений, наиболее типичных для местного рынка аналогичной недвижимости. На рисунке 2 приведены возможные статьи хозяйственных расходов при аренде недвижимости, производимые совместно арендатором и арендодателем, а также по отдельности.

Рисунок 2. Статьи расходов при аренде недвижимости

 

В современной экономической литературе встречается различная классификация арендных отношений. В частности, в [5] на основе анализа договоров аренды по составу операционных издержек определены следующие типы.

Тип 1: операционные издержки включают в себя затраты по всем статьям расходов, кроме оплаты за электроэнергию.

Тип 2: из состава статей расходов исключаются электроэнергия и охрана.

Тип 3: не входят в перечень статей расходов электроэнергия, охрана и тепловая энергия.

Тип 4: исключены статьи расходов электроэнергия, охрана, тепловая энергия и горячее водоснабжение.

Тип 5: операционные издержки включают в себя только постоянные затраты.

Условия аренды типа 1, как правило, в помещениях, не имеющих отдельного входа, в зданиях с общими коридорами и местами общего пользования. К таким помещениям относятся до 80% объектов-аналогов.

Второй тип характеризует арендные отношения при наличии у арендатора отдельного входа или установленной в договоре аренды отдельной платы за охрану.

Третий тип отличается от второго возможностью учета потребления арендатором тепловой энергии и, соответственно, отдельной оплаты данных затрат без включения в сумму арендной платы.

Тип 4 относится к аренде целиком зданий, этажей, пролетов при условии наличия приборов учета электрической и тепловой энергии.

Тип 5 определяет арендные отношения, когда арендодатель установил и согласовал удельные показатели переменных затрат 1 кв. м арендуемой площади и взимает их по отдельным хозяйственным договорам.

В свою очередь, оценщику необходимо учесть такие возможные случаи, когда платежи по налогу на земельные участки при одном их назначении и одинаковой кадастровой стоимости могут значительно отличаться по размерам, что, как правило, обусловлено льготами или неоформленностью документов о праве собственности.

Любой подход к оценке недвижимости имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Главный минус доходного подхода – ограниченность применимости в связи с информационной недостаточностью при оценке чистого дохода, приносимого объектом оценки, а также при расчете ставки капитализации, из-за отсутствия сложившегося рынка. Когда западный оценщик решает, какую ставку капитализации он должен использовать в неком конкретном случае, основой для него так или иначе всегда являются данные относительно ставок капитализации, складывающиеся в результате продаж данного вида недвижимости на данном локальном рынке. Такие рыночные ставки капитализации рассчитываются на момент продажи доходной недвижимости, исходя из месячного или годового дохода, который данный объект приносит в момент продажи, и его продажной цены. Существует целая специализированная индустрия сбора и публикации данных такого сорта, как по отдельным сделкам, так и по репрезентативным выборкам для различных типов доходной недвижимости, а также в виде статистических и аналитических сводок. Например, широко известен журнал "Real Estate Capital Markets Report" и приложение к нему "Institutional Real Estate Universe", имеющие по четыре выпуска в год. Кроме того, оценщики ведут и собственные базы данных. Фундаментом всей этой активности является массовый и более или менее информационно открытый рынок доходной недвижимости [6]. В Казахстане сделки продаж коммерческой недвижимости непрозрачны, имеет место частое сокрытие реальных цен продажи, что приводит к невозможности расчета надежной ставки капитализации. Многие оценщики в качестве выхода из ситуации используют следующий способ оценки ставки капитализации для квартир, используемых в качестве доходной недвижимости: за основу берется отношение среднего арендного дохода (на единицу площади квартиры) к средней продажной цене (тоже на единицу площади), где эти два средних будут оценены по разным выборкам, но относящимся к одному и тому же классу квартир. Практически по тем же причинам имеет место ограниченность применимости метода дисконтированного денежного потока при оценке доходной недвижимости.

Таким образом, при оценке недвижимости доходным подходом авторы рекомендуют:

1) при оценке нежилых зданий доходным подходом необходимо учитывать, что часть площадей является непригодной для аренды, следовательно, расчет стоимости здания или помещения доходным подходом необходимо базировать на арендопригодной площади;

2) расчет безрисковой ставки должен быть основан на валюте Республики Казахстан (т.е. по тенговым вкладам и облигациям, номинированным в тенге);

3) расчет ставки дисконтирования/капитализации рекомендуется проводить кумулятивным методом. При этом при расчете риска вложения в недвижимость (при доходном подходе) рекомендуется проводить анализ не менее, чем по 10 параметрам;

4) при расчете стоимости методом дисконтирования денежных потоков расчетный период должен составлять не более 5 лет;

5) при расчете действительного валового дохода учитывать потери при сборе арендной платы;

6) при расчете ставки дисконтирования учитывать риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона в целом.

В настоящее время оценка недвижимости с применением доходного подхода – один из актуальных вопросов оценочной деятельности, требующий скорейшего разрешения путем издания методических указаний, практических и учебных пособий, адаптированных к реалиям казахстанской экономики.

 

 

Литература:

1. Елисеев В.М. Концепция развития оценочной деятельности Республики Казахстан на период с 2010 до 2020 года.

2. Драпиковский А.И., Иванова И.Б. Оценка недвижимости: Учебник. – изд. 2-ое. – Б.: Изд-во «Ега-Басма», 2007.

3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / СПбГТУ, СПб, 1997.

4. Данные аналитического портала о недвижимости www.kn.kz

5. Е.И. Кочубеевский «Типы объектов-аналогов доходной недвижимости// Оценочная деятельность № 1(2008), с. 60-62.

6. Данные сайта «Вестник оценщика» www.appraiser.ru

 

 

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...