Методические проблемы определения рыночной стоимости при оценке недвижимости

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. Оценка - это методологически аргументированное мировоззрение профессионала о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является чертой, которая сама по себе присуща недвижимости: присутствие стоимости зависит от желания людей, необходимо пребывание покупательной способности, полезности и относительной дефицитности[1, с.15].

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объ­екта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типо­вому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания сто­имости объекта недвижимости. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в эко­номике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке не­движимости возникает в следующих случаях:

· операции купли-продажи или сдаче в аренду;

· акционирование предприятий и перераспределении иму­щественных долей;

· привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

· кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

· страхование объектов недвижимости;

· кредитование под залог объектов недвижимости;

· внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

· разработка инвестиционных проектов и привлечение инве­сторов;

· ликвидация объектов недвижимости;

· исполнение прав наследования, судебного приговора, раз­решение имущественных споров;

· другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казах­стан: «К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недви­жимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерно­го ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодатель­ными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»[2.с.117].

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как его состояние оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижи­мости в определенный момент в будущем, т.е. на основные дан­ные, используемые при оценке методами доходного подхода[3,4].

В оценке недвижимости существуют три общепринятых под­хода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов недвижимости. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных мето­дов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду недвижимости, которая анали­зируется исходя из принципов оценки.

Различают четыре группы принципов оценки:

принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

· принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недви­жимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предель­ной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

· принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, пред­ложения и спроса, конкуренции и соответствия);

принцип наилучшего и наиболее эффективного использо­вания - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости[15, 6].

Затратный подход к оценке недвижимой недвижимости осно­ван на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобрете­нии недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогич­ного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек[7].

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: [8,с.87].

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптималь­ного ее использования;

2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого зда­ния. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из сов­ременных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректи­ровки восстановительной стоимости на износ с последующим уве­личением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убе­дительным результатам в случае достаточно обоснованной стои­мости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и дру­гого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Дан­ный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, по­зволяет установить, будут ли строительные затраты компенсиро­ваны увеличением операционного дохода или выручки от прода­жи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогоо­бложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эф­фективного использования участка земли.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как ново­го (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказ­чику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные каче­ства и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со сторо­ны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического со­ответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрес­сом), внешний или экономический износ (изменение привлека­тельности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды из­носа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимо­стью воспроизводства (замещения) объекта оценки[9].

Необходимой предпосылкой для применения методов ры­ночного подхода является наличие информации о сделках с ана­логичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопо­ставимых условиях (время совершения сделки и условия финанси­рования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принци­пах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыноч­ном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректиро­вок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижи­мости является принцип замещения, который гласит, что потен­циальный покупатель не заплатит за имущество цену, превыша­ющую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью казахстанского рынка недви­жимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объек­тами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при прове­дении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объек­тов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объек­та тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая прин­цип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в после­довательном выполнении следующих действий: [10,с. 67].

1. подробное исследование рынка с целью получения досто­верной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объ­ектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. приведение ряда скорректированных показателей стоимо­сти сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с не­движимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государ­ственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить ос­новные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходи­мых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов не­движимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижи­мости выделяют такие основные элементы сравнения, как пере­данные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местополо­жение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений[12, с.48].

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продавае­мых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок исполь­зуют количественные и

качественные методики.

К количественным методикам относят: [11, с.71-72].

· анализ парных продаж (две различные продажи сравнива­ются, чтобы определить корректировку для одного элемен­та сравнения);

· статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения кор­реляционно-регрессионного анализа);

· анализ вторичного рынка (данный метод определяет вели­чины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

· классификационный (сравнительный) анализ (метод ана­логичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

· распределительный анализ (сравнительные продажи рас­пределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожи­дания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожида­нии получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвести­ций и выгодами от коммерческого использования объекта инвес­тиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость буду­щих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затрат­ным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывает­ся как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Составление прогноза будущих доходов от сдачи оценива­емых площадей в аренду за период владения и на основе получен­ных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле: ПВД = S * Са, (1)

⇐ Предыдущая123Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: