Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!

Техническая инвентаризация объектов недвижимости

Рассмотрим подробнее один из отделов кадастровой деятельности «Техническая инвентаризация объектов недвижимости и капитального строительства».

Оформляя сделки с недвижимостью, получая кредит под залог, подготавливая проекты для перепланировок, Вам в первую очередь необходимо получить документы в любой организации технической инвентаризации.

Объекты недвижимости в ЕГРП должны быть описаны на основе данных технического учета (инвентаризации). Это относится к зданиям, строениям, сооружениям, жилым и нежилым помещениям. «Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденная Приказом Министерства РФ о земельной политике, строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве № 37 от 4.09.98 года, гласит, что основанием для государственного учета жилищного фонда может служить только технический учет, который осуществляется с помощью проведения технических инвентаризаций и регистраций документов об обязанностях владельцев по содержанию жилых строений, а также жилых помещений.

Для зданий и сооружений выдается копия технического паспорта в полномерном объеме. В техническом паспорте на здание должны содержаться поэтажные планы и детальные пояснения к ним.

Чтобы получить документы необходимо предоставить следующие документы: выписку из паспорта БТИ по форме 1а, пояснение и поэтажный план. Данные документы необходимы для регистрации права, обременения, ограничения или же для внесения изменений в ЕГРП. Данные документы действительны только на протяжении 1 года. В выписке из паспорта БТИ по форме 1а должны содержаться инвентарный номер и инвентаризационная оценка. Копии технических паспортов и выписок следует заверить подписью должностного лица и печатью БТИ. Выписку из паспорта БТИ по форме 1а, экспликацию и поэтажный план необходимо предоставить в оригиналах, иначе, как показывает практика, регистрация будет приостановлена государственным регистратором сроком до 1 месяца, по причине выяснения достоверности предоставляемых на государственную регистрацию документов.

Предпочтительно указывать в техническом паспорте кадастровый номер объекта. Даже если кадастровый номер будет отсутствовать, это не станет препятствием для проведения государственной регистрации. Регистрирующим органом в таком случае самостоятельно будет присвоен условный номер объекту недвижимости.

Услуги по получению справок

Перепланировка помещений

Несмотря на привычное «авось», законное оформление всех изменений в квартире после ремонта (а лучше и правильнее — до него), равно как и изменение внешнего вида (фасада) здания, сегодня приобретает весомое значение.

В настоящее время на вооружении у государства есть две статьи законодательства, согласно которым незаконно проведенная перепланировка, повлекшая за собой угрозу безопасности соседей или ущемление их прав, преследуется законом. Закон обязывает собственника восстановить в подобных случаях исходное состояние жилья за свой счет, а при отказе или игнорировании решений суда квартира подлежит продаже, а собственник лишается своих прав на нее. Информация о состоянии каждой квартиры зафиксирована в Поэтажном плане здания, который сберегается в Бюро Технической Инвентаризации города. При отличии существующего плана квартиры от фиксированного в Поэтажном плане здания теряется право распоряжения собственностью, что несколько странно и больше походит на очередной виток законодательной казуистики, поскольку право собственности и право распоряжения собственностью — несколько различные понятия. Но, тем не менее, чтобы избежать проблем с законом, следует при перепланировке квартиры (в большей степени это касается капитальных ремонтов) сделать запрос в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) и в течение месяца получить копию Поэтажного плана здания и экспликацию БТИ. Затем придется найти лицензированную организацию, которая на основании этих документов и планируемой перепланировки (переоборудования) квартиры разработает проект изменений в Поэтажный план здания.

Проект перепланировки (изменений) согласуется в госсанэпидемнадзоре, управлении пожарной службы, жилищной и газовой инспекции, предприятии, на балансе которого находится здание. К проекту перепланировки необходимо приложить экспертное заключение о возможности проведения работ, разрешение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, письменное согласие достигших 18-летнего возраста членов семьи и нотариально заверенные копии права собственности на квартиру или договора социального найма. Для получения экспертного заключения придется провести экспертизу текущего состояния квартиры и здания в целом. Изучаются состояние несущих стен и перекрытий, оценивается их износ и т.д., проводится анализ возможности изменений без ущерба безопасности жителей и эксплуатационным характеристикам здания.

Экспертиза весьма полезна, поскольку попутно может выявить существующие проблемы конструкции и подсказать пути их оперативного решения.

Экспертная оценка включает в себя обследование и анализ грунта основания, стен, перекрытий, кровли, лестниц, стропил и колонн с вскрытием элементов при необходимости. Следует провести подобную экспертизу и после окончания работ по перепланировке. Подготовленный должным образом пакет документов передается в межведомственную комиссию на рассмотрение, и после принятия положительного решения техник БТИ вносит изменения в поэтажный план здания, и выдается свидетельство, подтверждающее законность перепланировки.

Изменение дверных проёмов

Перенос или устройство нового дверного проема в не несущих стенах относится к категории простой перепланировки и не требует проведения экспертных исследований.

Для законного оформления перепланировки (переоборудования) нужно внести изменения прямо на копии Поэтажного плана без разработки проекта изменений и провести необходимые согласования. В случае устройства проема в несущих стенах придется пройти весь путь оформления с экспертизой состояния и проектом изменений.

Изменение интерьера фасада здания

В большей степени сегодня этот вопрос касается устройства мансардных помещений, относящегося к сложной перепланировке. В меньшей - балконов и лоджий, попадающих в ту же категорию. Разработка проекта изменений в этих случаях обязательно, равно как и проведение технической экспертизы. Проект изменений снимает ответственность с владельца и переносит ее на организацию, разработавшую проект. Поэтому эта организация должна в обязательном порядке иметь государственную лицензию на проведение проектных работ в этой области. Проект перепланировки проходит скрупулезное согласование в Управлении архитектуры на соответствие интерьера здания после изменений с интерьером всей улицы. И визируется в Управлении по охране памятников архитектуры, истории и культуры, дающем оценку исторической ценности здания и возможности изменения его исходного вида. Началом проведения работ служит решение межведомственной комиссии.

Перевод помещения из жилого фонда в нежилой фонд

Этот вопрос сегодня особенно актуален в связи с выкупом предпринимателями помещений первого этажа многоэтажных зданий с целью устройства в них офисов, магазинов, салонов и т.д. и т.п. Существует два пути перевода помещения из жилого в нежилой фонд.

В первом случае необходимо, чтобы были обеспечены требования к помещениям, подлежащим переводу: в квартире не должно быть прописанных жильцов, дом не должен быть аварийным или планироваться под снос, должна существовать возможность устройства автономного входа в квартиру. Причиной перевода из жилого в нежилой фонд может служить отсутствие канализации и горячего водоснабжения, отсутствие лифта в домах выше 5 этажей или неработоспособное состояние здания, не подлежащее восстановлению по веским причинам. Зачастую этот путь крайне сложен и мало привлекателен. Поэтому перевод помещений из жилого в нежилой фонд сегодня осуществляют по заявке в межведомственную комиссию на рассмотрение «целесообразности изменения функционального назначения… в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения…». К заявке прилагается требуемый пакет согласованных документов, разрабатываемый проектной организацией, и заключение экспертизы, подтверждающее возможность перевода.

Решение межведомственной комиссии служит основанием для изменений в Поэтажном плане здания и выдачи постоянного свидетельства о статусе помещения.

Обычно, работы по согласованию перепланировки нежилых помещений занимают от трёх до шести месяцев, но в исключительных случаях срок может значительно уменьшиться.

Рассмторим подробнее процесс технической инвентаризации.

Техническая план