 |
Целевые функции управления недвижимостью
|
|
|
|
В наиболее общем виде сущностью управленческого процесса является определение оптимальной во времени траектории перевода потребительского качества объекта из состояния «статус-кво» на более высокий уровень полезности.
Целевая функция L – логическая формула результирующего оценочного критерия управления не отдельными микроэкономическими факторами, а взаимосвязанным преобразованием всех внешних и внутренних переменных.
L - критерий влияния на стоимость Срын. капитала в вещественной форме, составляющего предмет управления:
Для реализации общей целевой функции L предлагается выделять ряд соподчиненных функций, уточняющих предмет управления в сфере недвижимости в виде нижеследующего целевого контура:
Функция хозяйственного управления – это максимизация полезности (U) посредством улучшения потребительских свойств (ПСi) недвижимости
Функция коммерческого управления – максимизация рыночной стоимости (Срын.) объекта недвижимости за счет улучшения параметров продуцируемого потока доходов (Дх)
L2напрямую зависит от L1 т.к. maxСрын. достигается через максимизацию потребительной стоимости. Реализация L2 является целью управления, а реализация L1 является средством достижения цели.
Общая целевая функция:
Важнейшими стоимостнообразующими факторами, которые влияют на Срын. и L являются:
Потребительная стоимость: последовательно снижается по мере накопления износа (Ифиз). Требуется проведение всех воспроизводственных мероприятий, предусмотренных нормативными документами по эксплуатации объекта недвижимости.
Стоимость обслуживания: определяется по критериям полноты, качества и своевременности.
|
|
|
Стоимость улучшений придомовой территории, которые позволяют максимизировать платежи за пользование – ренту по местоположению Rзем.
Если уровни полезности и доходности объекта недвижимости остаются неизменными, то единственной целевой функцией, отражающей увеличение потребительского качества объекта недвижимости становится максимизация периода 
его использования tисп за счет проведения воспроизводственных мероприятий.
Отрицательный градиент полезности U фактически выражает интенсивность утраты первоначальных потребительских свойств.
Для объектов недвижимости, используемых в качестве потребительского блага, зависимости действительны, если максимум доходов заменить на минимум издержек.
,
,
,
,
где:
Ифиз – степень физического износа;
ΔРнорм – отклонения фактических состояний системы от соответствующего уровня нормативов технологической подсистемы;
ΔЗатр. – величина изменения издержек в экономической подсистеме.
Максимальную эффективность Eff обеспечивают технические воспроизводственные мероприятия с тенденцией постепенной потери уровня эффективности при переходах по уровням системы управления недвижимостью
Effтехн > Effтехнол > Effорг > Effэкон
В первую очередь необходимо обеспечить эффективное функционирование технической системы объекта недвижимости. Получить экономический эффект без модернизации технической и технологической подсистем невозможно.
При этом важно помнить, что конструктивная система здания, в отличие от его инженерного оборудования, не может быть разного потребительского качества. Если она обладает достаточной прочностью, устойчивостью и эксплуатационной пригодностью, ее нельзя сделать лучше. Дополнительное «улучшение» качества повышает только себестоимость, но не качество.
|
|
|
