 |
Расчет выявленных видов износов
|
|
|
|
Определение степени износа является следующей и чрезвычайно важной задачей при использовании затратного подхода.
Накопленный износ включает в себя три вида износа, а именно: физический, функциональный, внешний (результат воздействия внешних экономических факторов).
Физический износ – это утрата зданиями и сооружениями в целом, а также их отдельными элементами, конструкциями и инженерными системами первоначально заданных эксплуатационных свойств под влиянием внутренних процессов и внешних природных воздействий. Иными словами, физический износ – это потеря с течением времени потребительской стоимости, выражающаяся в снижении прочности, жесткости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, а в ряде случаев и внешнего вида.
В настоящем отчете для определения физического износа был использован экспертный метод(метод наблюдения).
Метод наблюдения использован с применением шкалы физического износа в соответствии с пособием С.Н. Нотенко «Техническая эксплуатация жилых зданий», М. Высшая школа, 2000 г.
Определение физического износа произведено в данном случае аддитивным методом.
Укрупненная шкала износа строительных конструкций (метод наблюдения) приведена в нижеследующей таблице:
Таблица 1. Укрупненная шкала износа строительных конструкций
| Состояние | Критерии отнесения | Класс отделки | Состояние отделки | Физическое состояние, % |
| «Евростандарт» | помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, после ремонта, проведенного с использованием высококачественных отделочных материалов. | евроремонт (ремонт проведен с использованием высококачественных отделочных материалов) | новая | от 0 до 5 |
| Упрощенный «евростандарт» | помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, после ремонта по отечественной технологии с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащено типовым электротехническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, находящимся в работоспособном состоянии. | высококачественная (ремонт по отечественной технологии с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов) | новая или не требует ремонта | от 5 до 10 |
| Отличное | помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов. | улучшенная | новая или не требует ремонта | от 10 до 20 |
| Нормальное | помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытия стен и полов). | улучшенная | не требует ремонта | от 20 до 40 |
| Удовлетворительное | помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины, местные нарушения штукатурного слоя, цоколя и стен, трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов). | простая или улучшенная | требует косметического ремонта | от 40 до 60 |
| Неудовлетворительное | помещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта) не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки. | - | требует ремонта | от 60 до 80 |
| Аварийное | помещение не пригодно к использованию по функциональному назначению, необходимо принятии неотложных мер для его капитального ремонта: нарушена гидроизоляция; постоянные протечки через междуэтажные перекрытия; требуется замена дверных (оконных) проемов и полов, а также замена инженерных сетей. Требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов несущих конструкций. | - | требуется капитальный ремонт | более 80 |
Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
|
|
|
|
|
|
В настоящем отчете для определения функционального износа был использован экспертный метод(метод наблюдения).
Метод наблюдения использован с применением шкалы функционального износа в соответствии с методологией и руководством по проведению оценки бизнеса и/или активов ОАО РАО «ЕЭС России» и ДЗО ОАО РАО «ЕЭС России», разработанную компанией «Делойт и Туш», 2005 г.[1]
Определение функционального износа произведено в данном случае аддитивным методом.
Шкала экспертных оценок для определения функционального износа (метод наблюдения) приведена в нижеследующей таблице:
Таблица 2. Шкала экспертных оценок для определения функционального износа
|
|
|
| № п/п | Характеристика состояния имущества | Величина функционального износа, % |
| Соостветствует лучшим проектам. Вполен вписывается в современный производственный процесс | ||
| Вполне соверменно, однако имеются объекты, лучшие по конструктивным параметрам. Используется в составе имущественных комплексов | 5-10 | |
| Отвечает требованиям времени, однако имеются объекты лучше по основным параметрам. Может эксплуатироваться, хотя не вполне отвечает требованиям времени | 15-35 | |
| Не отвечает требованиям времени, значительно уступает лучшим объектам (почти в 2 раза). Используется в производсвенных процессах, значительно устаревших | 40-70 | |
| Безнадежно уступает лучшим объектам по конструктивным и иным параметрам, по всем параметрам проигрывает аналогам. Не вписывается в современные реалии | 75-100 |
Внешний (экономический) износ - это вид износа называют так же "старением окружения", и представляет собой убытки, вызванные внешними факторами. Внешний износ измеряется величиной потерь арендной платы. Анализ ближайшего окружения оцениваемого объекта позволяет считать внешний износ равным нулю.
Совокупный износ Износ (И) рассчитывается по формуле:
Ифиз – физический износ;
Ифунк – функциональный износ;
Ивнеш – внешний (экономический) износ.
Таким образом, совокупный (накопленный) износ объекта оценки составляет:
Таблица 3. Результаты расчета общего накопленного износа
| Литер | Наименование | Физический износ, % | Функциональный износ, % | Внешний износ, % | Накопленный износ, % |
| 2. Всп. производственный корпус пилорама стройцеха, инв.№10028 | |||||
| АВ | Строительный цех | ||||
| АВ1 | Основная пристройка | ||||
| АВ2 | Основная пристройка | ||||
| ав3 | Коридор | ||||
| 3. Гараж на 9 боксов, инв.№10023 | |||||
| И | Гаражи | ||||
| КИ | Контора гаражей | ||||
| 5. Зд. Лаборатории, инв.№10024 | |||||
| М | Столовая-лаборатория | ||||
| 6. Зд. Медпункта, инв.№10040 | |||||
| ШК | Медпункт | ||||
| 8. Зд. Склада гот.товара, инв.№10022 | |||||
| АБ | Склад | ||||
| 9. Зд. Столовой, инв.№10053 | |||||
| М1 | Основная пристройка | ||||
| М2 | Служебная пристройка | ||||
| М3 | Служебная пристройка | ||||
| М4 | Вход в подвал | ||||
| М5 | Коридор | ||||
| 10. Зд.амбулатории, инв.№10054 | |||||
| У | Амбулатория | ||||
| 12. Зд.дезинф.камеры, инв.№10032 | |||||
| АК | Здание дезинфекционной камеры | ||||
| 13. Зд.диспечерской, инв.№10036 | |||||
| Ц | Здание диспетчерской | ||||
| 16. Зд.котельной з-да, инв.№10014 | |||||
| Ж | Котельная | ||||
| Ж1 | Оснавная пристройка | ||||
| Ж2 | Бытовые помещения | ||||
| Ж5 | Оснавная пристройка | ||||
| Ж6 | Оснавная пристройка | ||||
| ЖА | Служебная пристройка | ||||
| Ж3 | Служебная пристройка | ||||
| 17. Зд.магазина, инв.№10052 | |||||
| Д | Спортзал-магазин | ||||
| Д1 | Основная пристройка | ||||
| 18. Зд.мех.очистки, инв.№10044 | |||||
| Э | Станция механической очистки | ||||
| 20. Зд.механичес.цеха, инв.№10017 | |||||
| З | Здание механического цеха ВНТ мастерская | ||||
| з | Тамбур | ||||
| 21. Зд.насос-канал.станц, инв.№10043 | |||||
| Ю | Насосная | ||||
| п/Ю | Подвал | ||||
| 28. Зд.элек.ремон.цеха, инв.№10007 | |||||
| Г | Электроцех | ||||
| 29. Здание АТС, инв.№10008 | |||||
| Г1 | АТС - основная пристройка | ||||
| г | Пристройка | ||||
| 30. Здание компрессорной станции, инв.№10020 | |||||
| С | Компрессорная | ||||
| 31. Здание охраны, инв.№10041 | |||||
| Ш | Помещение охраны завода | ||||
| Ш1 | Пристройка | ||||
| Ш2 | Пристройка | ||||
| 33. Новый производственный корпус Литер: АЕ, АЕ1., инв.№10049 | |||||
| АЕ | Камеры дизинфекции внутри кожсырьевого цеха | ||||
| АЕ1 | Корпус производственный кожсырьевого цеха | ||||
| 34. Подстанция ЦРП-1, инв.№10010 | |||||
| ТК | Подстанция |
Таблица 4. Расчет стоимости воспроизводства
|
|
|
| Литер | Наименование | № сборника | № таблицы | Стоимость по таблице | Поправки к стоимости в коэффициентах | Объём кв.м., площадь м. кв. | Стоимость воспроизводства в ценах 1969 года, руб. | Коэффициент индекса удорожания цен | Стоимость воспроизводства на дату оценки, руб. | Накопленный износ, % | Стоимость восстановления с учетом накопленного износа, руб. | Прибыль предпринимателя, % | Стоимость воспроизводства с учетом износа и прибыли предпринимателя, руб. | ||
| группа капитальности | поправка на этажность | климатический район | |||||||||||||
| 2. Всп. производственный корпус пилорама стройцеха, инв.№10028 | |||||||||||||||
| АВ | Строительный цех | 18, отдел I | 14,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1 465,9 | 21 109,0 | 249,12 | 5 258 674 | 525 867 | 1,11 | 583 712 | ||
| АВ1 | Основная пристройка | 18, отдел I | 14,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 226,2 | 3 257,3 | 249,12 | 811 459 | 81 146 | 1,11 | 90 072 | ||
| АВ2 | Основная пристройка | 18, отдел I | 14,4 | 1,00 | 1,05 | 1,00 | 49,5 | 748,4 | 249,12 | 186 441 | 18 644 | 1,11 | 20 695 | ||
| ав3 | Коридор | 18, отдел I | 14,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 11,1 | 159,8 | 249,12 | 39 809 | 3 981 | 1,11 | 4 419 | ||
| 3. Гараж на 9 боксов, инв.№10023 | |||||||||||||||
| И | Гаражи | 19, отдел III, раздел 2 | 16,3 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1 770,8 | 28 864,0 | 249,12 | 7 190 600 | 1 438 120 | 1,11 | 1 596 313 | ||
| КИ | Контора гаражей | 18, отдел II | 25,1 | 1,06 | 1,00 | 1,00 | 468,3 | 12 459,6 | 249,12 | 3 103 936 | 620 787 | 1,11 | 689 074 | ||
| 5. Зд. Лаборатории, инв.№10024 | |||||||||||||||
| М | Столовая-лаборатория | 18, отдел II | 24,8 | 0,92 | 1,00 | 1,00 | 3 727,1 | 85 037,5 | 249,12 | 21 184 542 | 1 059 227 | 1,11 | 1 175 742 | ||
| 6. Зд. Медпункта, инв.№10040 | |||||||||||||||
| ШК | Медпункт | 18, отдел II | 36,9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 162,3 | 5 988,9 | 249,12 | 1 491 955 | 149 196 | 1,11 | 165 608 | ||
| 8. Зд. Склада гот.товара, инв.№10022 | |||||||||||||||
| АБ | Склад | 33, отдел 4 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 165,2 | 2 914,1 | 249,12 | 725 961 | 72 596 | 1,11 | 80 582 | |||
| 9. Зд. Столовой, инв.№10053 | |||||||||||||||
| М1 | Основная пристройка | 18, отдел II | 24,8 | 0,92 | 1,00 | 1,00 | 58,0 | 1 323,3 | 249,12 | 329 660 | 16 483 | 1,11 | 18 296 | ||
| М2 | Служебная пристройка | 28, отдел III, раздел 3 | 31,9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 40,3 | 1 285,6 | 249,12 | 320 269 | 16 013 | 1,11 | 17 774 | ||
| М3 | Служебная пристройка | 28, отдел III, раздел 3 | 31,9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 29,6 | 944,2 | 249,12 | 235 219 | 11 761 | 1,11 | 13 055 | ||
| М4 | Вход в подвал | 18, отдел I | 14,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 12,6 | 181,4 | 249,12 | 45 190 | 2 260 | 1,11 | 2 509 | ||
| М5 | Коридор | 18, отдел I | 14,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 19,6 | 282,2 | 249,12 | 70 302 | 3 515 | 1,11 | 3 902 | ||
| 10. Зд.амбулатории, инв.№10054 | |||||||||||||||
| У | Амбулатория | 31, отдел I | 25,6 | 0,92 | 1,00 | 1,00 | 832,2 | 19 600,0 | 249,12 | 4 882 752 | 488 275 | 1,11 | 541 985 | ||
| 12. Зд.дезинф.камеры, инв.№10032 | |||||||||||||||
| АК | Здание дезинфекционной камеры | 36, отдел 5 | 14,8 | 1,06 | 1,00 | 1,00 | 3 183,5 | 49 942,7 | 249,12 | 12 441 725 | 1 244 173 | 1,11 | 1 381 032 | ||
| 13. Зд.диспечерской, инв.№10036 | |||||||||||||||
| Ц | Здание диспетчерской | 28, отдел II | 24,5 | 0,92 | 1,00 | 1,00 | 144,3 | 3 252,5 | 249,12 | 810 263 | 81 026 | 1,11 | 89 939 | ||
| 16. Зд.котельной з-да, инв.№10014 | |||||||||||||||
| Ж | Котельная | 2, отдел II, раздел 144 | 10,3 | 1,06 | 1,00 | 1,00 | 5 934,4 | 64 791,8 | 249,12 | 16 140 933 | 1 614 093 | 1,11 | 1 791 643 | ||
| Ж1 | Оснавная пристройка | 2, отдел II, раздел 144 | 10,3 | 1,06 | 1,00 | 1,00 | 2 059,2 | 22 482,3 | 249,12 | 5 600 791 | 560 079 | 1,11 | 621 688 | ||
| Ж2 | Бытовые помещения | 14, отдел II, раздел 3 | 21,2 | 1,00 | 1,05 | 1,00 | 1 294,4 | 28 813,3 | 249,12 | 7 177 969 | 717 797 | 1,11 | 796 755 | ||
| Ж5 | Оснавная пристройка | 2, отдел II, раздел 144 | 10,3 | 1,06 | 1,00 | 1,00 | 638,4 | 6 970,1 | 249,12 | 1 736 391 | 173 639 | 1,11 | 192 739 | ||
| Ж6 | Оснавная пристройка | 2, отдел II, раздел 144 | 10,3 | 1,06 | 1,00 | 1,00 | 69,1 | 754,4 | 249,12 | 187 936 | 18 794 | 1,11 | 20 861 | ||
| ЖА | Служебная пристройка | 28, отдел III, раздел 3 | 31,9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 479,2 | 15 286,5 | 249,12 | 3 808 173 | 380 817 | 1,11 | 422 707 | ||
| Ж3 | Служебная пристройка | 28, отдел III, раздел 3 | 31,9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 177,6 | 5 665,4 | 249,12 | 1 411 364 | 141 136 | 1,11 | 156 661 | ||
| 17. Зд.магазина, инв.№10052 | |||||||||||||||
| Д | Спортзал-магазин | 36, отдел I | 28,8 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 608,9 | 17 536,3 | 249,12 | 4 368 643 | 436 864 | 1,11 | 484 919 | ||
| Д1 | Основная пристройка | 36, отдел I | 28,8 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 86,6 | 2 494,1 | 249,12 | 621 330 | 62 133 | 1,11 | 68 968 | ||
| 18. Зд.мех.очистки, инв.№10044 | |||||||||||||||
| Э | Станция механической очистки | 14, отдел II, раздел 3 | 13,7 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 16 500,0 | 226 050,0 | 249,12 | 56 313 576 | 5 631 358 | 1,11 | 6 250 807 | ||
| 20. Зд.механичес.цеха, инв.№10017 | |||||||||||||||
| З | Здание механического цеха ВНТ мастерская | 18, отдел I | 9,4 | 1,06 | 1,00 | 1,00 | 9 283,6 | 92 501,8 | 249,12 | 23 044 048 | 2 304 405 | 1,11 | 2 557 890 | ||
| з | Тамбур | 28, раздел III | 11,1 | 1,29 | 1,00 | 1,00 | 17,7 | 253,4 | 249,12 | 63 127 | 6 313 | 1,11 | 7 007 | ||
| 21. Зд.насос-канал.станц, инв.№10043 | |||||||||||||||
| Ю | Насосная | 18, отдел I | 20,2 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 859,7 | 17 365,9 | 249,12 | 4 326 193 | 432 619 | 1,11 | 480 207 | ||
| п/Ю | Подвал | 18, отдел I | 20,2 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 704,9 | 14 239,0 | 249,12 | 3 547 220 | 354 722 | 1,11 | 393 741 | ||
| 28. Зд.элек.ремон.цеха, инв.№10007 | |||||||||||||||
| Г | Электроцех | 18, отдел I | 20,0 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 661,6 | 13 232,0 | 249,12 | 3 296 356 | 164 818 | 1,11 | 182 948 | ||
| 29. Здание АТС, инв.№10008 | |||||||||||||||
| Г1 | АТС - основная пристройка | 18, отдел I | 20,0 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 185,3 | 3 706,0 | 249,12 | 923 239 | 46 162 | 1,11 | 51 240 | ||
| г | Пристройка | 28, раздел III | 11,1 | 1,29 | 1,00 | 1,00 | 26,4 | 378,0 | 249,12 | 94 167 | 4 708 | 1,11 | 5 226 | ||
| 30. Здание компрессорной станции, инв.№10020 | |||||||||||||||
| С | Компрессорная | 18, отдел I | 16,5 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 2 267,8 | 37 418,7 | 249,12 | 9 321 747 | 932 175 | 1,11 | 1 034 714 | ||
| 31. Здание охраны, инв.№10041 | |||||||||||||||
| Ш | Помещение охраны завода | 28, отдел II | 24,5 | 0,92 | 1,00 | 1,00 | 764,8 | 17 238,6 | 249,12 | 4 294 480 | 429 448 | 1,11 | 476 687 | ||
| Ш1 | Пристройка | 28, отдел II | 24,5 | 0,92 | 1,00 | 1,00 | 43,5 | 980,5 | 249,12 | 244 262 | 24 426 | 1,11 | 27 113 | ||
| Ш2 | Пристройка | 28, раздел III | 11,1 | 1,29 | 1,00 | 1,00 | 6,7 | 95,9 | 249,12 | 23 891 | 2 389 | 1,11 | 2 652 | ||
| 33. Новый производственный корпус Литер: АЕ, АЕ1., инв.№10049 | |||||||||||||||
| АЕ | Камеры дизинфекции внутри кожсырьевого цеха | 14, отдел II, раздел 3 | 9,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 68 105,0 | 640 187,0 | 249,12 | 159 483 385 | 15 948 339 | 1,11 | 17 702 656 | ||
| АЕ1 | Корпус производственный кожсырьевого цеха | 14, отдел II, раздел 3 | 9,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 5 206,7 | 48 943,0 | 249,12 | 12 192 680 | 1 219 268 | 1,11 | 1 353 387 | ||
| 34. Подстанция ЦРП-1, инв.№10010 | |||||||||||||||
| ТК | Подстанция | 18, отдел I | 18,9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1 089,9 | 20 599,1 | 249,12 | 5 131 648 | 513 165 | 1,11 | 569 613 |
Обоснование применяемых поправок:
|
|
|
1. Этажность. Оценочные таблицы сборников укрупненных показателей расположены в сборниках в зависимости от конструктивных особенностей и этажности зданий.
Этажность в значительной мере влияет на стоимость измерителя.
В тех случаях, когда в сборнике отсутствует таблица с требуемой этажностью, следует принять аналог большей или меньшей этажности, а затем откорректировать стоимость 1 куб. м. повышающим или понижающим коэффициентом.
При этажности объекта более предусмотренного таблицей применять К - 0,95; при этажности объекта менее предусмотренного таблицей - 1,05.
2. Группа капитальности. Капитальность зданий - важнейший технический и экономический фактор, влияющий на сметную в стоимость объекта.
Все здания по назначению разделены на две основные группы: производственные и гражданские.
По классификации к производственныйм зданиям относятся: производственные, торговые базы, склады, хранилища, холодильники, ледники и другие аналогичные здания.
Производственные здания по капитальности подразделяются на 5 групп.
В тех случаях, когда техническая характеристика переоцениваемого производственного здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами, представленными в Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений:
| Группа | Поправочные коэффициенты капитальности по сборнику | ||||
| I | II | III | IV | V | |
| I | 1,00 | 0,98 | 0,92 | 0,77 | 0,71 |
| II | 1,02 | 1,00 | 0,94 | 0,78 | 0,73 |
| III | 1,09 | 1,06 | 1,00 | 0,84 | 0,78 |
| IV | 1,30 | 1,27 | 1,19 | 1,00 | 0,93 |
| V | 1,40 | 1,37 | 1,29 | 1,10 | 1,00 |
|
|
|
12 |
