Государственная регистрация сделок

Государственная регистрация – не относится к формам сделки, это юридический акт признания и подтверждения уполномоченным государственным органом факта совершения сделки и законности её условий. Государственной регистрации подлежат только те сделки, которые прямо предусмотрены законом в качестве региструмальных.

В настоящее время обязательная государственная регистрация сделок в силу закона предусматривается только в отношении сделок с отдельными видами сделок с недвижимостью, а также в отношении сделок с отдельными видами объектов интеллектуальной собственности.

Недвижимость, которая требует государственной регистрации:

1. Договор ренты недвижимого имущества,

2. Договор продажи жилого помещения;

3. Договор продажи предприятия;

4. Договор залога недвижимости (договор ипотеки);

5. Договор аренды недвижимости;

6. договор аренды зданий и сооружений, заключённый на срок более 1 года;

7. договор долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Интеллектуальная собственность, которая требует гос. регистрации – договор об уступке прав на изобретения, полезную модель или промышленный образец, удостоверяемых патентом.

Необходимость государственной регистрации не может быть установлена соглашением сторон. Последствия несоблюдения требований о государственной регистрации является признание соответствующей сделки незаключённой в силу п.3 ст.433 ГК, если иное не установлено законом. Исключением из этого правила являются случаи, когда в законе прямо указано, что последствием несоблюдения требований государственной регистрации является недействительность (ничтожность) сделки, это прямо следует из п.1 ст.165 ГК, в соответствии с которым несоблюдение требований о государственной регистрации влечёт недействительность сделки лишь в случаях, установленных законом. Например: недействительным будет договор залога недвижимости при отсутствии его государственной регистрации (п.4 ст.339 ГК).

В тех случаях, когда один из участников сделки уклоняется от государственной регистрации, то защита другого участника осуществляется по тем же правилам, которые аналогичны при уклонении от нотариального удостоверения.

Недействительность сделок. Понятие и признаки недействительной сделки.

Недействительность сделки по общему правилу означает, сто какое-либо действие, совершенное участниками в виде сделки, не обладает свойствами юр. факта в следствие чего не порождает тех гражданско-правовых последствий, которых желали достичь участники, совершающие такие действие. Иначе говоря, за недействительность сделки закон не признаёт значение юр. факта.

Вопрос правовой природы недействительных сделок в науке ГП является дискуссионным. В частности, по мнению Шахматова недействительная сделка – это сделка, состав которой не соответствует тем условиям, которые закрепляются в нормах гражданского законодательства для отдельных категорий сделок; при этом Шахматов называет это действие сделкой. По мнению же Красавчикова основным признаком недействительной сделки является не наступление в силу закона желаемых для сторон юридических последствий. Рясенцев считал, что в любом случае совершение недействительной сделки речь идёт о противоправности со стороны участников; тем самым он отождествлял недействительную сделку и правонарушение. По мнению Тузова недействительность сделки представляет собой негативную правовую оценку правового смысла, которое составляет волеизъявления. В этом смысле позиция Тузова сходна с позицией Рязинцева, но при этом Тузов считает, что недействительная сделка является правонарушением с момента её исполнения. Но правонарушение – это самостоятельный юр. факт.

Недействительная сделка действительно не обладает свойствами юридического факта, но только в части тех условий, с наличием которых законодатель связывает её действительность. Безусловно сделку можно считать юридически значимым действием, поскольку правовые последствия всё же здесь имеются, но они отличны от тех последствий, которые порождаются недействительной сделку. В частности, таким основным последствием является возврат сторон в первоначальное имущественное положение. Таким образом, недействительная сделка, по сути, юридически значимое действие неправомерного характера, порождающая предусмотренные исключительно законом правовые последствия, а вовсе не те ожидаемые правовые последствия, на которые рассчитывали участники.

Другой проблемой является соотношение понятий “недействительная сделка” и “незаключённая сделка” (т.е. несостоявшаяся сделка). Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что единый критерий разграничения недействительности и незаключённости в законе отсутствует, более того, имеющиеся в законе разрозненные критерии в ряде случаев совпадают. Например, договор, отвечающий признакам незаключённого договора, прямо признаётся недействительным.

Всё, что касается незаключённых сделок, то закон в статьях 432 и 433 ГК, а также в ряде специальных норм (напр. п.2 ст.558 ГК) называет лишь перечень условий, при которых сделка признаётся незаключённой, но при этом, как в общих, так и в специальных нормах не указывается о последствиях незаключения сделки. В то время как ст.167 ГК прямо указывает на последствия недействительности сделки, а также указывается недействительности сделки – это нормы статей 167-179 ГК. Думается, что различие между недействительной сделкой и незаключённым договором следует проводить в зависимости от условий, формирующих состав сделки, а также в зависимости от условий, формирующих её содержание.

К условиям, формирующим содержание сделки (договора) ст.432 ГК, относится существенные условия, обычные условия и случайные условия. При этом заключение договора связывается именно с соблюдением существенных условий, например условие о предмете. Применительно же к недействительности сделки следует говорить о наличии “пороков” в составе самой сделки, как то порок в субъектном составе (например: сделка совершена недееспособным), “порок воли”, “порок основания” и “порок содержания”; случай прямо предусмотренный в законе – порок в форме – п.2 ст.162 ГК.

Недействительность сделки – это общий случай, более широкое понятие; незаключенность сделки – это частный случай и проявляется в том, что отсутствует условие, предусмотренное ст.433 ГК. П.1. ст.433 ГК закрепляет конструкцию консенсуального договора, п.2. закрепляет конструкцию реального договора, п.3. – конструкцию региструмального договора (требования государственной регистрации).