 |
Право общей собственности. Понятие, основание возникновения и виды.
|
|
|
|
Право общей собственности не является каким-либо отдельным видом права собственности, скорее, это такой правовой режим, который характеризуется единством материального объекта и множественностью субъектов.
Этот специальный правовой режим обусловлен тем, что при регулировании отношений общей собственности необходимо: во-первых, согласовать волю всех участников (сособственников) этих отношений, во-вторых, обеспечить надлежащее состояние общего имущества; а в-третьих, учесть законные интересы как самих сособственников, так и окружающих их третьих лиц. Поэтому правоотношения общей собственности являются структурно-сложными и включают в себя 2 элемента:
1. отношения между сособственниками (относительные правоотношения);
2. отношения между сособственниками и третьими лицами (абсолютные правоотношения).
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо общих запретов на нахождение имущества в общей собственности различных субъектов гражданского права; поэтому часто возникают отношения “смешанной” общей собственности. Но при этом граждане и юридические лица не могут быть участниками правоотношений общей собственности, если в составе общего имущества имеются объекты, изъятые из гражданского оборота (по крайней мере в нем ограниченные).
Нормы п.2 ст.244 ГК закрепляют 2 основных вида правоотношений общей собственности:
1. право общей долевой собственности (ПДС);
2. право общей совместной собственности (ПСС).
Различие между ними заключается в степени определённости прав каждого сособственника в отношении общего имущества.
В составе общей долевой собственности доли сособственников заранее определены. Соответственно, в составе общей совместной собственности эти доли не определены и определяются они либо при разделе общего имущества, либо при выделе доли сособственника в натуре. При общей долевой собственности каждому сособственнику принадлежит доля в праве на всё общее имущество. Это значит, что право каждого сособственника не ограниченно какой-либо конкретной частью общего имущества или какой-то отдельной вещью, а распространяется на всё имущество.
|
|
|
При наличии множественности субъектов собственности, при наличии режима общности общая собственность презюмируется (считается) долей воли, а вот право совместной собственности – это исключение из общего правила. Право совместной собственности не может устанавливаться договором или соглашением сторон, оно устанавливается только законом.
Гражданское законодательство закрепляет 2 вида правоотношений совместной собственности:
1. совместная собственность супругов, состоящих в зарегистрированном браке в отношении совместно нажитого имущества
2. совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства в отношении имущества, используемого для осуществления сельскохозяйственного товарного производства; при этом совместная собственность не предполагает заранее определённых долей.
До 1995 г. при приватизации жилых помещений из состава государственного или муниципального жилищных фондов жилое помещение могло быть передано в собственность нанимателю и членам его семьи следующими способами:
1) в индивидуальную собственность одного из них;
2) в общую собственность (долевую или совместную).
А в 1995 г. законодатель внёс изменения в ст.2 Закона “О приватизации государственного и муниципального жилищных фондов”, исключив термин “долевую или совместную”, оставил только “общую”. В настоящее время существует понятие только общей долевой собственности, либо индивидуальной.
|
|
|
Основания возникновения правоотношения общей собственности:
1. в силу прямого указания закона;
2. совместное приобретение неделимого имущества несколькими лицами (сопокупателями, соодариваемыми, сообменщиками);
3. совместное создание (изготовление) неделимой вещи несколькими лицами (созастройщиками) за счёт общих средств и усилий;
4. совместное принятие наследства несколькими сонаследниками без его последующего раздела;
5. признание доли в праве собственности в судебном порядке – данное основание имеет место в тех случаях, когда фактически неделимое имущество приобреталось несколькими лицами, но формально титул права собственности был оформлен только на одного из них;
6. заключение между несколькими лицами договора о совместной деятельности (простого товарищества) (гл.55 ГК), в силу которого участники этого договора (товарищи) объединяют свои имущественные вклады и обязуются действовать совместно для достижения общего имущественного результата.
3. Право общей долевой собственности: понятие и содержание. Преимущественное право покупки доли при её возмездном отчуждении. Основания и порядок обращения взыскания на долю в общей собственности.
Доля в праве собственности (идеальная доля) – это арифметический показатель объёма прав каждого сособственника в отношении общего имущества; чаще всего он исчисляется в дробях по отношению к стоимости всего имущества, взятого обычно за единицу.
Каждому сособственнику принадлежит доля именно в праве собственности, а не в имуществе, поскольку если доля каждого сособственника будет определена в натуральном виде (выделена в натуре), то право общей долевой собственности прекращается. По общему правилу доли сособственников являются равными. Данное соотношение долей может быть изменено договором между сособственниками, судебным решением, прямым указанием закона. Соотношение долей может быть изменено и непосредственно в процессе осуществления правомочий каждым из сособственников. Например: если один из сособственников произвёл улучшение за свой счёт общего имущества, в результате которого стоимость имущества увеличилась, то этот сособственник вправе требовать увеличения своей идеальной доли пропорционально стоимости своих затрат; речь идёт о таких ситуациях, когда по соглашению сторон определён порядок владения и пользования общим имуществом: улучшения привносятся в ту часть общего имущества, которой данный сособственник фактически владеет и пользуется в силу достигнутого соглашения. При этом судебно-арбитражная практика не признаёт неотделимыми улучшениями “капитальный ремонт”, произведённый одним из сособственников без участия остальных (напр., замена кровли, замена коммуникаций). В этом случае этот сособственник вправе требовать от остальных сособственников возмещения ему стоимости произведенного капитального ремонта за вычетом своей доли.
|
|
|
Функции “идеальной доли”:
1. распределение плодов, продукции и доходов, извлечённых при использовании общего имущества;
2. распределение между сособственниками бремени содержания общего имущества;
3. распределение между сособственниками бремени убытков, возникших при повреждении общего имущества.
В составе правоотношений общей долевой собственности можно выделить 2 вида правомочий каждого сособственника:
1. правомочие в отношении общего имущества;
2. правомочие каждого сособственника в отношении своей доли.
Правомочие в отношении общего имущества. Порядок владения и пользования общим имуществом определяется по соглашению между сособственниками. При отсутствии соглашения этот порядок может определяться решением суда по иску заинтересованного сособственника. В этом случае для суда определяющим будет правило п.2 ст.247 ГК, в соответствии с этой нормой каждый сособственник имеет право владеть и пользоваться той частью общего имущества, которая соразмерна его доли, а если невозможно применить данное правило, то данный сособственник может требовать от других сособственников, которые владеют и пользуются имуществом, выплаты денежной компенсации в пределах причитающейся ему доли.
По общему правилу распоряжение общим имуществом возможно только по соглашению сторон. При недостижении соглашения спор может быть разрешён в судебном порядке.
|
|
|
Правомочие каждого сособственника в отношении своей доли. “Идеальная доля” т.к. она способна приносить доход, представляет собой самостоятельную имущественную товарную ценность, а, следовательно, не имея материальной сущности, она, тем не менее, является объектом гражданского оборота (“бестелесной вещью”). А это значит, что каждый сособственник вправе своей долей распоряжаться по своему усмотрению и без согласия других сособственников.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники права общей долевой собственности имеют право преимущественной покупки данной доли по той цене, за которую она продаётся и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи такой доли с публичных торгов. Участник общей долевой собственности, принявший решение о продаже своей доли, обязан предложить эту долю другим сособственникам. Форма такого предложения должна соответствовать форме предложения к заключению договора, а именно каждому сособственнику должно быть направлено письменное извещение с предложением выкупить данную долю. На практике такое предложение представляет собой проект будущего договора купли-продажи доли или мены; поэтому в таком предложении должны содержаться все существенные условия будущего договора купли-продажи или мены доли (существенные условия: размер самой доли, её рыночная оценка, цена продажи).
С момента получения такого извещения каждым из сособственников начинает течь срок для ответа. Если объектом общей долевой собственности является движимая вещь, то срок для ответа составляет 10 дней с момента получения извещения. Если объектом право общей долевой собственности является недвижимая вещь, то срок для ответа составляет 30 календарных дней. Если по истечении данного срока участники общей долевой собственности отказались приобрести данную долю, то эта доля может быть продана сособственником любому постороннему лицу, при этом мотивы и причины отказа значения не имеют.
Если сособственник, желающий продать свою долю в праве общей собственности, нарушает право преимущественной покупки других сособственников, то в этом случае при продаже той доли другому постороннему лицу любой из сособственников в течение трёх месяцев исковой давности вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя по данному договору. В этом случае ответчиком по данному иску будет являться постороннее лицо, которое приобрело долю в праве общей долевой собственности.
|
|
|
Общая долевая собственность прекращается по следующим основаниям:
1. раздел общего имущества, который сопровождается выделом долей сособственников в натуре;
2. “слияние долей” – ситуация, при которой один из сособственников выкупает доли других сособственников путём выплаты им соответствующей компенсации;
3. обращение взыскания на долю одного из сособственников по его обязательствам.
В тех случаях, когда раздел имущества невозможен вследствие его неделимости, но один из сособственников настаивает на разделе данного имущества, то спор может быть разрешён следующим образом:
1. доля одного сособственника является незначительной по отношению к доли другого сособственника;
2. сособственник, не согласный с разделом имущества не заинтересован во владении и пользовании данным имуществом.
Эти обстоятельства доказываются в судебном порядке тем сособственником, который заинтересован в разделе имущества путём выплаты денежной компенсации другому сособственнику. Если эти обстоятельства доказаны, то суд может принять решение о принудительной выплате денежной компенсации тому сособственнику, который не согласен с разделом.
В тех случаях, когда один из сособственников является должником по обязательствам в отношении третьих лиц, возможно обращение взыскания со стороны этих третьих на его долю в праве общей собственности. Такое взыскание допускается при наличии следующих условий:
1. другого имущества сособственника-должника недостаточно для удовлетворения требований кредитора;
2. доля в праве собственности не может быть выделена в натуре;
3. другие сособственники возражают против выдела доли в натуре.
При наличии этих условий кредитор-взыскатель обязан предложить другим сособственникам выкупить долю сособственника-должника. В случае отказа сособственников от выкупа доли, доля сособственника-должника продаётся с публичных торгов в порядке исполнительного производства. И то лицо, которое приобрело данную долю, становится новым участником общей долевой собственности.
|
|
|
