 |
Виды объектов недвижимости
|
|
|
|
Изучив понятие и признаки недвижимого имущества, перейдем к рассмотрению его видов. Сразу оговоримся, что настоящая работа посвящена нетипичным объектам недвижимого имущества, подробный анализ которых содержится во второй главе исследования, а в данном параграфе представлен обзорный экскурс традиционных видов недвижимости.
В науке гражданского права наиболее распространенной является классификация объектов недвижимого имущества, основанная на ст.130 ГК РФ:
. Недвижимость по природе - земельные участки, участки недр;
. Недвижимость по характеру связи с землей - все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без ущерба их целостности и назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства);
. Недвижимость в силу указания закона - объекты, которые по своим природным характеристикам могут быть перемещены в пространстве без несоразмерного ущерба, но приравненные к недвижимости прямым указанием закона (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие).
При обращении к ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» видим, что к недвижимому имуществу отнесены жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Перейдем к рассмотрению каждого объекта недвижимости в отдельности.
Земельный кодекс РФ в ст.11.1 дает определение земельного участка, под которым понимается часть земной поверхности, границы которой определены в установленном порядке.
В российском праве предусмотрено участие земельных участков в имущественном обороте, но в той мере, в какой их оборот допускается законодательством (ст.129 ГК РФ).
|
|
|
Но, чтобы земельный участок мог участвовать в гражданском обороте, он должен быть индивидуализирован. Индивидуализация земельного участка как объекта права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Следующим объектом, относящимся к первой группе, являются недра. Под участками недр, согласно статье 7 Закона «О недрах», понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.
Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Недра могут предоставляться в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т.д.
В литературе встречается точка зрения, что замысел законодателя по отказу от самостоятельного гражданско-правового статуса природных ресурсов следует довести до логического конца. Так, леса и воды утратили свой самостоятельный гражданско-правовой статус, превратившись после принятия Лесного кодекса <consultantplus://offline/ref=013E518EC1C55FEE02FA35BE1F531FA5527926491CB3520895E9DACDwFh7J> РФ и Воздушного кодекса <consultantplus://offline/ref=013E518EC1C55FEE02FA35BE1F531FA55370274212B3520895E9DACDwFh7J> РФ в принадлежность земельного участка. Следовательно, в настоящее время в сфере действия гражданского права из всех природных ресурсов остались только земельные участки и недра. И если законодательство не содержит четких правил о необходимости государственной регистрации участков недр, можно предположить, что в будущем нормы законодательства будут приведены в соответствие с существующей реальностью, когда «де-факто недра не являются объектом недвижимости и права на них не регистрируются в установленном порядке, и это положение будет закреплено де-юре».
|
|
|
Далее обратимся ко второй группе объектов.
В отношении таких объектов недвижимости, как здания и сооружения, в науке есть разные точки зрения относительно того, что понимать под данными объектами.
Некоторые авторы разграничивают эти понятия, обосновывая тем, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же предназначены для «выполнения технических задач (мост, туннель, станция, трансформаторы и др.)».
Согласно позиции П.В. Крашенинникова: «попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий», и что «с юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями "здание" и "сооружение" не имеют никакого правового значения».
Соответственно, выводит следующее определение: «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно».
На практике возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически. Поэтому вопрос о том, к какой категории отнести объект - к зданию или сооружению, решается в зависимости от его общего функционального назначения. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то это здание, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.
|
|
|
Таким образом, в конкретном случае отнесение того или иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, которые проводят технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП), исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете.
Объекты незавершенного строительства. Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова, речь может идти о «завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту, но строительство приостановлено из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения». Как справедливо отмечает М.М.Гасанов: «процесс строительства является с юридической точки зрения процессом утраты строительными материалами своей идентичности, а в некоторых случаях, когда речь идет о потребляемых материалах, - и самого физического бытия».
Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывались мнения, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью.
В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30.12.2004г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.
Говоря о правовом положении всех выше указанных видов недвижимого имущества, важным моментом является новшество, предложенное в Проекте обновленного ГК РФ.
Так, согласно новой редакции ст. 130 ГК РФ, земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.
|
|
|
Следовательно, земельный участок, который относится к первой группе недвижимых вещей, и все, что прочно связано с ним, относящееся ко второй группе, при условии нахождении этих объектов в собственности одного лица будут рассматриваться как единый объект недвижимого имущества.
Представляется, что принцип единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов будет положительно влиять на упорядочение оборота объектов недвижимого имущества.
Предприятие. Слово «предприятие» многозначно (завод, фабрика и т.д.). В гражданском праве о предприятии говорится, во-первых, как о субъекте (участнике) отношений, регулируемых этой отраслью права (унитарное предприятие (ст. ст. 113 <consultantplus://offline/ref=559AD1B220A9C66447EF2D8E241CA0D0B67DA64337914E80EDFB676AFD1F0CD9D2756CB166923D4CV8L> - 115 <consultantplus://offline/ref=559AD1B220A9C66447EF2D8E241CA0D0B67DA64337914E80EDFB676AFD1F0CD9D2756CB16495334CVDL> ГК), и, во-вторых, как об объекте прав. Именно как объект прав предприятие интересует нас в данном исследовании.
Согласно ст.132 ГК РФ, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Из данного определения вытекают два признака.
Во-первых, предприятие это имущественный комплекс. Понятие «комплекс» не имеет четкого правового содержания. Представляется, что о комплексе в данном случае говорится как о совокупности. Далее, указание на то, что это комплекс имущественный. Под имуществом здесь понимается совокупность вещей, прав и обязанностей.
Во-вторых, предприятие есть имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Понятие предпринимательской деятельности дается в п. 1 ст. 2 <consultantplus://offline/ref=559AD1B220A9C66447EF2D8E241CA0D0B67DA64337914E80EDFB676AFD1F0CD9D2756CB16694344CV6L> ГК РФ. Это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Однако в свете проводимой реформы по обновлению ГК РФ предлагается исключить норму, признающую предприятие таковым. Обосновывается это тем, что входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает вопросы - какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости.
|
|
|
По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости.
Жилые и нежилые помещения. В Жилищном кодексе РФ (далее - ЖК РФ) дается легальное определение жилого помещения. Так, согласно ч.2 ст.15 ЖК РФ, жилым помещением является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
К жилым помещениям в соответствии со ст.16 ЖК <consultantplus://offline/ref=559AD1B220A9C66447EF2D8E241CA0D0BE78A045319E138AE5A26B68FA1053CED53C60B0669434CC46V1L> РФ относятся:
) жилой дом, часть жилого дома;
) квартира, часть квартиры;
) комната.
Таким образом, как объект гражданских прав, жилое помещение относится к недвижимому имуществу; должно быть изолированным, т.е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве; предназначено для постоянного проживания граждан, соответственно, помещение юридически признанно жилым уполномоченным органом при условии его соответствия требованиям законодательства.
В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения.
Однако в нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. Так, ЖК РФ содержит главу 3 о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот; упоминается нежилое помещение и в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьей 1 жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества, исходя из анализа п. 6 ст. 12 данного закона помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом в правовом поле могут существовать одновременно два объекта - здание (сооружение) и помещение, технически являющееся его частью, и является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав.
Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона.
Так, О.А. Городов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения.
Однако существуют сторонники и противоположного мнения. По мнению Е.А. Суханова, «признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором помещение расположено».
Таким образом, чтобы поставить точку в дискуссии о том, является ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости либо это техническая часть здания, необходимо на законодательном уровне дать определение нежилому помещению, а также в ст.130 ГК РФ при перечислении объектов недвижимого имущества, дополнить жилыми и нежилыми помещениями, что предложено в Проекте ФЗ № 47538-6/3.
Согласно Пояснительной записке к данному законопроекту, важным признаком помещения как самостоятельного объекта гражданских прав является то, что данный объект получает существование только после его выделения в составе здания в установленном порядке.
Наконец, в третью группу входят объекты, признаваемые недвижимостью в силу специального указания в законе. Это космические объекты, водные и воздушные суда, которые, по сути, являются движимым имуществом.
Некоторые авторы отмечают, что признание данных объектов недвижимостью «обусловлено высокой их стоимостью и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота».
Признание судов и космических объектов недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости.
Если проанализировать новую редакцию ст. 130 Проекта ГК РФ, то можно увидеть, что теперь законодатель прямо не называет их в качестве объектов недвижимого имущества, а лишь указывает на применение к такого рода объектам правил о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав. Это приводит к выводу о том, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты приобретут статус, по мнению Д. Базаркина, «квазинедвижимости».
Обозначив перечень так называемых типичных объектов недвижимости, стоит заключить следующее.
На сегодня существует только один объект недвижимого имущества, который всеми, без исключения, признается таковым - это земельный участок.
В отношении всех остальных объектов, в литературе, в судебной практике нет единой позиции, признавать их недвижимым имуществом или нет.
Думается, что выход из сложившейся ситуации сводится все к тем же признакам недвижимости, проанализированным в параграфе первом настоящей главы.
Действительно, определение недвижимости нужно совершенствовать путем детальной регламентации признаков недвижимой вещи, что позволит снизить возникновение практических ошибок в данной сфере.
Нужно принимать во внимание и тот факт, что признание того или иного объекта недвижимым имуществом влечет соответствующие правовые последствия, что в, конечном счете, влияет на гражданский оборот в целом, поэтому необходимо решать вопрос в отношении каждого объекта с учетом современных условий и потребностей общества.
|
|
|
