ГЛАВА 2. Правовая природа нетипичных объектов недвижимого имущества: концептуальные подходы и судебная практика

недвижимый имущество правовой автостоянка

Исследовав понятие и признаки недвижимого имущества, а также имея представление о традиционных объектах недвижимости, перейдем к главе, которая посвящена правовому положению так называемых нетипичных объектов.

Изучение судебных актов, в которых решается вопрос о том, является ли конкретный объект недвижимым имуществом, позволяет сделать следующий вывод: сейчас растет количество случаев, когда нетипичные объекты вводятся в оборот именно как недвижимое имущество. В качестве объектов недвижимости регистрируются: заборы, асфальтовые площадки, спортивные площадки, машино-места и др.

В судебной практике существуют два подхода к определению того, является ли соответствующий объект недвижимым имуществом или нет.

Первый подход состоит в том, что судами анализируется наличие у конкретного объекта признаков недвижимого имущества, предусмотренных ст. 130 ГК РФ: неразрывной связи с землей, невозможности перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению.

При втором подходе суды устанавливают, выдан ли органами технической инвентаризации технический паспорт на объект. При этом наличие паспорта признается единственным и достаточным доказательством того, что объект является недвижимым имуществом.

Однако такая позиция подвергается критике. Обосновывается это тем, что при «осуществлении технической инвентаризации и определении того, является ли объект недвижимым имуществом, орган по инвентаризации руководствуется Общероссийским классификатором основных фондов (ОКОФ) и не осуществляет оценки соответствия объекта требованиям ст.130 ГК РФ. На практике это приводит к тому, что объект по ОКОФ относится к сооружениям, в техническом паспорте описывается как сооружение, но судами недвижимым имуществом не признается, т.к. не отвечает признакам, предусмотренным в ст.130 ГК РФ».

Получается, что наличие технического паспорта на объект не означает, что такой объект действительное есть недвижимое имущество.

Теперь обратимся к анализу тех объектов, в отношении которых наиболее часто возникают споры о признании таковых недвижимым имуществом, и в отношении которых сложилась неоднозначная судебная практика.

Одной из планируемых новелл Проекта ФЗ № 47538-6/3 является положение новой редакции п. 2 ст. 130 ГК РФ.

В соответствии с указанным пунктом недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, признается единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных объектов, неразрывно связанных физически или технологически (включая линейные объекты: железные дороги, линии электропередачи, трубопровод, автомобильные и железные дороги и др.) либо расположенных на одном земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в ЕГРП.

Проанализируем данное определение.

Комплекс недвижимого имущества представляет собой совокупность нескольких недвижимых вещей, объединенных с целью их использования по общему назначению. Обязательным элементом такого комплекса недвижимого имущества выступает земельный участок, дополнительными элементами выступают здания и сооружения, расположенные на этом земельном участке. Элементы комплекса недвижимого имущества определенным образом взаимосвязаны, причем взаимосвязаны как фактически, так и юридически.

Фактическое соединение предполагает физическую взаимосвязь нескольких объектов недвижимости (например, земельного участка и расположенных на нем зданий и (или) сооружений). Без фактического объединения, образования единого целого невозможно возникновение комплекса недвижимого имущества.

Юридическое соединение нескольких вещей в единое целое, осуществляемое посредством государственной регистрации прав на комплекс недвижимого имущества.

До настоящего времени проблема правовой природы имущественного комплекса решается несколькими способами.

Так, в одних случаях это делается в рамках отраслевого законодательства. Например, Указ Президента РФ от 05.05.1999г. № 544 «Об обеспечении надежного функционирования единой системы газоснабжения при осуществлении открытым акционерным обществом «Газпром» мер по совершенствованию своей структуры» упоминает магистральные газопроводы в качестве объектов недвижимости.

С другой стороны, суды квалифицируют подобные объекты как недвижимое имущество на основании анализа технических характеристик этих объектов, а также на основании анализа нормативных правовых актов, регулирующих их функционирование.

В качестве примера можно привести квалификацию как недвижимого имущества канализационных сетей, под которыми суды понимают систему траншей, колодцев и иных стационарных элементов, расположенных в земле, неразрывно связанных с землей, возможность перемещения которых без причинения ущерба их назначению невозможна.

Получается, что основной причиной создания комплекса недвижимого имущества и введения его в гражданский оборот является его способность придать совокупности вещей то особое качество, которым по отдельности эти вещи не обладали. Будучи вне комплекса, эти вещи по своему функциональному назначению были неспособны удовлетворять те потребности конкретных лиц, которые способен удовлетворить совокупный объект, каковым является комплекс недвижимого имущества.

Следует отметить, что от предприятия единый технологический комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности.

На сегодня можно выделить такие наиболее распространенные технологические комплексы недвижимого имущества, как технологические комплексы в сфере газоснабжения, технологические комплексы в сфере электроснабжения, технологические комплексы в сфере транспорта.

Ниже рассмотрим некоторые из них.

Видом технологических комплексов недвижимости в сфере транспорта являются железнодорожные технологические комплексы.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» инфраструктура железнодорожного транспорта общего пользования - технологический комплекс, включающий в себя железнодорожные пути общего пользования и другие сооружения, железнодорожные станции, устройства электроснабжения, сети связи, системы сигнализации, централизации и блокировки, информационные комплексы и систему управления движением и иные обеспечивающие функционирование этого комплекса здания, строения, сооружения, устройства и оборудование.

Для определения возможности признания железнодорожных путей составными элементами технологического комплекса недвижимого имущества прежде всего необходимо установить, являются ли данные объекты недвижимыми вещами. Анализ судебной практики позволяет ответить на этот вопрос утвердительно. Так, ФАС Северо-Западного округа указал: «В соответствии с нормативными актами каждый железнодорожный подъездной путь должен иметь технический паспорт, в котором указываются технические характеристики рельсов, шпал, балласта, земляного полотна и других обустройств и механизмов. При описании конкретного подъездного пути обязательно указание на точки примыкания его к железнодорожным путям общего пользования. Таким образом, железнодорожный подъездной путь представляет собой сложное сооружение, характеризующееся определенным месторасположением, обеспечивающим связь с железнодорожными путями общего пользования».

Таким образом, железнодорожные пути, являясь недвижимыми вещами в совокупности с отдельными зданиями или сооружениями, будут представлять собой технологический комплекс недвижимого имущества.

Технологический комплекс автомобильных дорог состоит из нескольких элементов. Во-первых, это сами автомобильные дороги, которые, как правило, признаются судами недвижимостью. Суды сходятся в позиции, что автомобильная дорога - это сложное сооружение.

Например, постановление ФАС Московского округа содержит вывод:

«Как имущественный комплекс она включает в себя земляное полотно, сооружения дорожного водоотвода, дорожное покрытие, сооружения дорожной службы и объекты дорожного сервиса. Следовательно, автомобильная дорога обладает признаками недвижимого имущества, предусмотренными в ст. 130 <consultantplus://offline/ref=F67D7B4C63B48955A7A1CD2AA820C7394007718942F86FE30A61C13AD3741948B5D500F91E2F5CtEf1J> ГК РФ: неразрывная связь с землей, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению».

Во-вторых, если говорить о возможности признания автомобильной дороги технологическим комплексом недвижимого имущества, то такое признание может быть осуществлено только в случае, если в состав данного комплекса, помимо земельного участка с асфальтовым покрытием, будут входить отдельные здания и сооружения.

К имущественному комплексу можно отнести и линейно-кабельные сооружения связи.

Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 утверждено Положение «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи», где указано, что линейно-кабельные сооружения связи, право на которые подлежит государственной регистрации, представляют собой:

) совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки:

наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;

предназначение их для использования по целевому назначению для размещения кабеля связи;

наличие протяженности (длины);

Такое линейно-кабельное сооружение связи в соответствии с п. 4 <consultantplus://offline/ref=89849C19891547A4F8AD16BC9B7F3B3C09E4C580636C37794C34C61F378376F9C96002F00D8AD4C9rFJ> Положения подлежит государственной регистрации как одна сложная вещь, выступающая в гражданском обороте как единый объект права. По этой причине линейно-кабельные сооружения связи мы т можем отнести к имущественным комплексам

) объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не связанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи.

К таким линейно-кабельным сооружениям связи, являющимся объектами недвижимости, относятся, в частности, кабельная канализация, переходы через водные преграды, закрытые подземные переходы (п.5 Положения).

На практике возникают споры относительно государственной регистрации такого объекта, как волоконно - оптическая линия связи.

Суды не признают такой объект недвижимостью. Например, ФАС Поволжского округа указал в одном из постановлений:

«линейно-кабельным сооружением является не сам кабель, а в целом сооружение, предназначенное для его размещения и прочно связанное с землей; в рассматриваемом случае недвижимостью является сооружение кабельной канализации. Факт того, что волоконно-оптическая линия связи проложена под землей в кабельной канализации в асбесто - цементных трубах диаметром 100 мм не свидетельствует о том, что перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, поэтому данная линия связи является движимой вещью».

Получается, что недвижимыми объектами будут признаваться такие линейно-кабельные сооружения, которые обозначены в нормативных актах, кабель не относится к объектам.

Теперь рассмотрим правовой статус объектов, альтернативных природным. Для нужд строительства в качестве таких аналогов используются искусственно созданные территории - земляные насыпи и намывные территории.

В общем представлении намыв территории представляет «процесс нанесения гидромеханическим способом грунта на участки дна водного объекта, в результате которого создается искусственный участок суши».

Сегодня нет однозначной позиции что понимать под намывной территорией. С одной стороны, намывная территория - часть земной поверхности, с другой - это искусственный объект. Получается, что намывная территория может рассматриваться либо как земельный участок, либо как сооружение.

Если рассматривать намывную территорию как сооружение, следует учитывать, что такое сооружение будет иметь собственное назначение, отличное от общего назначения земельного участка, определяемого категорией земель, разрешенным использованием (п.8 ст. 1 ЗК РФ). Такой объект будет выполнять самостоятельную функцию, например, защита территории от наводнения. Соответственно, намывная территория будет являться самостоятельным объектом недвижимым объектом.

Создание намывной территории также предполагает придание земельному участку неотделимых улучшений в результате мероприятий по благоустройству. Такое улучшение не будет являться объектом недвижимости, так как не имеет самостоятельного по отношению к земельному участку назначения и функций, поэтому намывная территория и земельный участок будут составлять единое целое.

Думается, чтобы избежать подобной неоднозначности, необходимо закрепить имущественно - правовой статус намывных территорий на законодательном уровне.

О.К. Тикк предлагает такой выход из ситуации: «Намывные территории, не имеющие специального функционального назначения, должны быть однозначно квалифицированы как неотделимые улучшения земельного участка, составляющие с ним единую вещь. Если в процессе создания искусственной территории образуется объект, имеющий самостоятельное функциональное назначение по отношению к земельному участку, на котором он возведен, такая территория должна признаваться гидротехническим сооружением».

Рассматривая другую искусственную территорию, земляную насыпь, следует заключить следующее.

Земляная насыпь не может быть признана объектом недвижимости, т.к. не отвечает критерию ст.130 ГК РФ: составляющий ее грунт может быть перемещен в любое другое место без ущерба для своего назначения.

К тому же, не обладает характеристиками, позволяющими индивидуализировать такое имущество, так как грунт, из которого земляная насыпь состоит, не имеет индивидуальных признаков.

Как составную часть земельного участка следует рассматривать гидротехнические сооружения (канавы, дамбы и др.) - такую позицию указал Президиум ВАС РФ: «экспертизой, проведенной в рамках настоящего дела, установлено, что гидротехнические сооружения, состоящие согласно техническим паспортам из открытых проводящих каналов (канавы, выложенные железобетонными лотками), представляют собой систему открытых проводящих каналов (канавы, выложенные железобетонными лотками) и закрытой осушительной сети, созданы в целях осушения земель сельскохозяйственного назначения. Сооружения прочно связаны с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно. Спорные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к ст. 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка».

Весьма неоднозначна судебная практика в отношении такого объекта, как забор.

Сторонники отнесения забора к недвижимому имуществу указывают, «что согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, заборы отнесены к сооружениям».

Встречаются случаи, когда суды прямо указывают, что забор есть объект недвижимости.

Так, ВАС РФ по одному из дел указал: в процессе рассмотрения дела судами установлено, что за истцом не было зарегистрировано право собственности на кирпичный забор, являющийся объектом недвижимого имущества.

Противоположная позиция основывается на ст.262 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе огородить или иным способом ясно обозначить, что вход на принадлежащий ему земельный участок без его разрешения не допускается.

По смыслу данной нормы можно сделать вывод, что забор не имеет самостоятельного значения как объект права, его назначение - обозначение границ и ограничение доступа на земельный участок.

Такой вывод подтвержден судебной практикой: ФАС Поволжского округа отказал в удовлетворении иска о признании права собственности, так как пришел к выводу, что «забор не является самостоятельным объектом недвижимости, предназначен для обслуживания основного здания и является служебной постройкой».

В этом постановлении ФАС Поволжского округа также делает вывод, что «забор может быть перемещен на новое место; затраты по демонтажу, перевозке и укреплению на новом месте не наносят несоразмерного ущерба ценности забора».

До настоящего времени нет ясности в отношении и такого объекта, как колодец.

С одной стороны, о колодце можно говорить как о принадлежности земельного участка, участке недр.

Согласно ст. 7 ФЗ «О недрах» колодец можно отнести к разновидности горных отводов, представляющих собой геометризированный блок недр; Статья 19 <consultantplus://offline/ref=013E518EC1C55FEE02FA35BE1F531FA5527C274918B3520895E9DACDF77A9F7FF1BE882E40A81BwBh5J> этого закона, устанавливающая правила добычи полезных ископаемых, не содержит требований получения лицензии для устройства и эксплуатации бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт (до 5 м).

А.П. Анисимов, А.В. Кодлова, рассуждая о правовом режиме колодца, подчеркивают, что «на практике же используемый для бытовых нужд колодец или скважина уходят в землю на глубину более 5 м, попадая, соответственно, на второй водоносный горизонт. Отсюда, в соответствии с действующим законодательством, колодец есть форма пользования недрами и по общему правилу для осуществления деятельности по бурению скважины или копанию колодца глубже 5 м должна получаться лицензия».

Думается, что контроль соблюдения этой нормы будет трудноосуществим на практике, учитывая количество и местонахождение колодцев в масштабах страны.

Недостатком является и тот момент, для использования недр ниже отметки 5 м собственнику земельного участка необходимо получить лицензию, но недра находятся в собственности федеральной, поэтому частью земельного участка быть не могут.

Вторая позиция относит колодец к объектам недвижимого имущества.

Колодец является «сложным инженерным сооружением, неразрывно связанным с землей и участком недр и не перемещаемым в пространстве».

В пользу такого вывода говорит и то, что колодцы предполагают длительную эксплуатацию для получения питьевой воды, т.е. это сооружение не временного характера, данный признак, в совокупности с вышеуказанным, также свидетельствует, что колодец есть недвижимый объект.

В отношении буровых скважин так же существуют мнения среди цивилистов.

По мнению В.Г. Цыганова: «буровая скважина является сложным инженерным сооружением, неразрывно связанным с землей и участком недр и не перемещаемым в пространстве. Исходя из этого, буровую скважину необходимо признавать объектом недвижимости по признаку сооружения, и, соответственно, на буровые скважины должен распространяться общий правовой режим сооружений как объектов недвижимости. При этом, говоря о скважинах как об объектах недвижимости, В.Г. Цыганов отмечает, что таковыми являются не все разновидности скважин, а только эксплуатационные и разведочные глубокого бурения, имеющие научное значение. Специальные и вспомогательные скважины (например, водоотливные или вентиляционные) представляют собой элементы тех объектов недвижимости, для обслуживания которых они создаются, и рассматриваться в качестве отдельной вещи не могут».

Думается правильно относить скважины к объектам недвижимого имущества ведь для таких объектов характерна прочная связь с землей, участком недр, к тому же скважины рассчитаны на длительную эксплуатацию и предназначены для добычи подземных вод.

Нет единообразной практики среди судов, относительно таких объектов, как машино-место и автостоянка.

Представляется, что эти два объекта соотносятся как часть и целое соответственно. Автостоянка, по сути, это совокупность машино-мест. Рассмотрим каждый из объектов отдельно.

Практика одних судов основана на признании автостоянки объектом недвижимости, поскольку «необходимо регистрировать право собственности на автостоянку; а также необходимо соответствующее оформление документов: постановление местной администрации о выделении земельного участка для организации постоянной автостоянки, акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта и др.».

Некоторые суды не относят автостоянку к объектам недвижимого имущества.

Так, ФАС Волго-Вятского округа по одному из дел указал, что «из описания конструктивных элементов здания, следует, что фундамент объекта является кирпичным, ленточным, стены металлические, поэтому суд пришел к выводу об отсутствии признаков недвижимого имущества у объекта - стоянка на 200 автомобилей».

Получается, что у такого объекта нет главного признака недвижимой вещи: прочная связь с землей.

В другом случае ФАС Центрального округа постановил: «в материалах дела нет доказательств, что автостоянка создавалась именно как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил».

Можно сделать вывод, что автостоянка должна изначально создаваться именно как недвижимое имущество, с последующей регистрацией такого объекта, в противном случае, если лицу предоставлен земельный участок (например, в аренду), и он использует его для размещения автостоянки, то перед нами уже движимый объект.

Ни для кого не секрет, что в связи с увеличением автомобильного парка в последнее время обострилась проблема с парковками. Уже привычной картиной становится двор многоквартирного дома, полностью заставленный автомобилями. Пока государственные органы запрещают парковаться в определенных местах и штрафуют граждан, застройщики новых домов решают данную проблему путем строительства подземных парковок, на которых жильцам отведены конкретные места (машино-места).

Однако на практике существуют проблемы в оформлении права собственности на машино-места.

В законодательстве отсутствует определение термина «машино-место», но данное понятие встречается в некоторых нормативно-правовых актах.

Так, согласно Постановлению Правительства Нижегородской обл. от 08.12.2008 N 580 «О парковках в муниципальных образованиях Нижегородской области» содержит свое определение: машино-место - часть земельного участка, предназначенная для размещения одного автомототранспортного средства без прицепа в пределах отведенного участка для размещения парковки.

Из вышеуказанного определения следует, что машино-место прочно связано с землей, соответственно, является недвижимым объектом.

Однако противники признания машино-места недвижимостью ссылаются на то обстоятельство, что такой объект не может быть индивидуализирован в соответствии с требованием законодательства о регистрации прав.

Обосновывают они это тем, что «чаще всего машино-место, расположенное на открытой автостоянке, обозначается лишь разметкой на асфальте и не ограничивается какими-либо строительными конструкциями. К тому же в подземных автостоянках, согласно СНиПам, не допускается разделение машино-мест на отдельные боксы».

Однако более широкое распространение получила позиция, которая позволяет отнести машино-место к числу объектов недвижимого имущества.

Пермский краевой суд в апелляционном определении указал: согласно техническому учету и инвентаризации машино-место является частью помещения (паркинга), предназначено для постоянного хранения единицы автотранспорта в пределах границ машино-места, не имеет физических границ, но выделено в составе помещения паркинга при помощи условных единиц, в месте его расположения отсутствуют инженерные коммуникации, которые являются общим имуществом жильцов жилого дома.

Таким образом, органы, осуществляющие учет недвижимого имущества, определяют машино-место в качестве части нежилых помещений, руководствуясь ст.23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая предусматривает возможность постановки на учет части объекта недвижимости.

Президиум ВАС РФ к машино-местам прямо применяет термин «объекты недвижимости».

Рассуждение относительно правовой природы машино-мест стоит заключить словами А.В. Мандрюкова: «Проблема машино-мест наконец-то дошла до Государственной Думы - на рассмотрении находится Законопроект <consultantplus://offline/ref=5DABC1E16B447F212FC072B8AAB6B1D0EA23F9CBA6F49764B9454294B6hFu6J> N 174235-6 «О внесении изменений в статью 2 и статью 20 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в соответствии с которым машино-место - часть помещения, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенной площади для размещения автотранспортных средств в части объема здания или сооружения. В пояснительной записке <consultantplus://offline/ref=5DABC1E16B447F212FC072B8AAB6B1D0EA23F9CBA6F79764B9454294B6F6F55552B58AABE6528083h4u1J> к данному законопроекту <consultantplus://offline/ref=5DABC1E16B447F212FC072B8AAB6B1D0EA23F9CBA6F49764B9454294B6hFu6J> указано, что его целью является осуществление возможности регистрации прав собственности на машино-место как на отдельный объект недвижимости».

Представляется, что такие изменения смогут поставить точку в споре относительно правовой природы машино-места.

Весьма противоречивый характер имеет судебная практика в отношении вопроса о том, может ли асфальтовое покрытие являться самостоятельным объектом недвижимого имущества.

В отношении правовой природы данного объекта существует троякая позиция судов.

Первая основана на выводе, что асфальтовое покрытие не является объектом недвижимого имущества.

Так, ВАС РФ указал: «спорное замощение не является недвижимым имуществом, поскольку представляет собой асфальтобетонную площадку на земельном участке, относящемся к зданию проходной. Замощение не является объектом, который имеет цели использования, отличные от целей использования земельного участка, на котором оно расположено, и представляет собой улучшение (благоустройство) этого земельного участка».

Действительно, спорное покрытие обеспечивает только чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь делает более удобным использование земельного участка, на котором оно находится.

Противники второй позиции относят асфальтовое покрытие к объектам недвижимого имущества.

ФАС Западно - Сибирского округа по одному из дел оставил без изменения решение суда, которым было отказано в иске о признании недействительной государственной регистрации права собственности на асфальтовое покрытие.

В другом случае судьи Поволжского округа, изучив техпаспорт БТИ и расшифровку к плану приватизации, решили, что асфальтовое покрытие, вместе со зданием, наружным освещением и забором из металлической сетки, в данном случае входит в состав автостоянки и является «объектом, прочно связанным с участком, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, поэтому нет никаких причин не признать такой застил недвижимостью».

Получается, что определяющим для судей является тот факт, что асфальтовый настил предполагается эксплуатировать вместе с другими элементами, например зданием или системой освещения. Поэтому речь будет идти о сложной вещи.

Согласно ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее их использование по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). При этом действие сделки, заключенной по поводу такой вещи, распространяется на все ее составные части (если только договором не предусмотрено иное).

По справедливому заключению А. Мишиной, получается, что если «арбитры решат, что асфальтовое покрытие имеет лишь вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному имущественному комплексу, то настил станет частью сложной вещи. А дальше его судьба будет полностью зависеть от того, признают ли судьи недвижимостью основной имущественный комплекс».

В свою очередь, Н. Щербаков придерживается следующей позиции: «требование государственной регистрации асфальтового покрытия как самостоятельного объекта недвижимости приведет к тому, что значительное количество асфальтовых покрытий на соответствующих земельных участках не имеют собственника, поскольку практика не исходит из принципа признания асфальтового покрытия как самостоятельного объекта. Кроме того, возникают вопросы о судьбе земельного участка, занятого асфальтовым покрытием, при отчуждении последнего и наоборот, поскольку сомнения вызывает возможность пользования асфальтовым покрытием без пользования соответствующим земельным участком и наоборот».

Действительно, при признании асфальтового покрытия самостоятельным объектом недвижимости аренда земельного участка без покрытия (и наоборот) теряет смысл.

Третий подход исходи из того, что асфальтовое покрытие - функциональный элемент земельного участка.

«Покрытие земельного участка будет выступать в качестве характеристики земельного участка, но несамостоятельного права собственности».

Такая позиция согласуется с судебной практикой.

ФАС Центрального округа сделал вывод о том, что площадку, покрытую асфальтом, равно как и железобетонный забор, нельзя рассматривать в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества, поскольку по существу покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка и ограждение несут вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка и в данном случае замощение и ограждение являются лишь элементами благоустройства земельного участка.

Из данного примера видно, что асфальтовое покрытие не имеет самостоятельного функционального назначения, создается с целью улучшения качества земельного участка, соответственно, является его неотъемлемой частью.

Стоит отметить, что если имеется цель признания настила недвижимым имуществом, в документах необходимо подчеркивать его самостоятельное и четко определенное назначение. А «обтекаемых» формулировок типа «объект внешнего благоустройства», относящихся к этим же «облагороженным» площадкам, в документах лучше избегать.

Нельзя признать объектом недвижимого имущества спортивную площадку.

Говоря на бытовом языке, спортивная площадка есть комплекс гимнастических снарядов.

Сооружения для занятия спортом, возведенные на земельном участке (турники, ворота, скамейки, ограждения, тренажеры и т.п.), не являются недвижимостью, поскольку их перемещение не приводит к несоразмерному ущербу их назначения (несмотря на то, что они могут быть прочно связаны с землей).

Так, по одному из дел кассационная инстанция указала: «в имеющихся в деле технических паспортах указано, что спортивная площадка представляет собой «замощение на участке», не имеет кадастрового номера и не отнесена к объектам недвижимости. При таких обстоятельствах суды обоснованно сделали вывод о том, что асфальтовое покрытие (замощение) земельного участка не является объектом капитального строительства, а свидетельствует об изменении функционального использования земельного участка, его благоустройстве для достижения уставных задач организации, т.е. для проведения спортивных мероприятий, что соответствует целевому назначению и разрешенному виду использования земельного участка. Подобное замощение не приводит к созданию нового объекта недвижимости, а служит улучшением существующего земельного участка».

А вот спортивные стадионы признаются недвижимыми объектами.

Показательной является позиция Президиума ВАС РФ в отношении стадиона «Химик»: «Стадион представляет собой имущественный комплекс разнородных элементов, объединенных одним общим функциональным использованием - занятие физкультурой и спортом, организация отдыха и развлечений граждан. В состав стадиона входят специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательная инфраструктура, необходимая для использования самих спортивных площадок. В свою очередь, инфраструктура стадиона включает объекты недвижимости и иные элементы (трибуны, административное здание стадиона, раздевалки, туалеты, водопровод и канализация, забор и т.д.), использование которых по назначению невозможно в отрыве от самих спортивных сооружений и площадок ».

В другом деле ВАС РФ указал: «спорный стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение, прочно связанное с землей и имеющее в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера».

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что в соответствии с п. 1 ст. 130 <consultantplus://offline/ref=D20E220A6C663AE133ABB6F56BE44F1C17C8B809878E056405EA4BF565169252F3EFA9ABsAJ> ГК РФ и примененной по аналогии ст. 132 <consultantplus://offline/ref=D20E220A6C663AE133ABB6F56BE44F1C17C8B809878E056405EA4BF565169252F3EFACB82FACA6A2s5J> ГК РФ спортивный стадион является самостоятельным объектом недвижимости.

В арбитражной практике можно встретить довольно много примеров, связанных с определением имущественного статуса торговых точек. В зависимости от того, является торговый павильон недвижимым или движимым имуществом, вытекает обязанность или невозможность государственной регистрации прав на него и договоров по распоряжению им в целом или отдельными частями (например, сдача в аренду).

Например, ФАС Поволжского округа отнес торгово-информационный киоск к движимому имуществу, исходя из его конструкции. А именно: стены изготовлены из металлопрофиля, обшитого ДСП и сайдингом, чердачное покрытие сделано из ДСП с утеплителем, крыша отделана металлочерепицей, внутренняя отделка - сайдинг, полы деревянные, оконные витражи остеклены. В результате суд указал, что сборно-разборный характер киоска позволяет демонтировать объект и перемещать на иную площадку без причинения ущерба его назначению.

В отношении таких объектов, как рекламные щиты, скамейки, навесы и иные сформировалась единая практика, что они не относятся к недвижимому имуществу, так как не обладают критериями прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

Представляется верным относить такие объекты к движимому имуществу, ведь отнесение их к недвижимости усложнило бы гражданский оборот.

Итак, завершая настоящую главу, можно отметить следующее.

Изучение судебных актов, в которых обсуждается вопрос о том, является ли конкретный объект недвижимым имуществом, позволяет сделать следующий вывод: в настоящее время отсутствует единообразие в судебной практике относительно природы нетипичных объектов.

Разрешая споры относительно правового положения таких объектов, суды опираются не только на признаки недвижимости, обозначенные в ст.130 ГК РФ. Их правовую природу правоприменители исследуют в совокупности с другими критериями: капитальность строения, целевое предназначение объекта (он должен изначально создаваться именно как недвижимое имущество), получение разрешительной документации на создание объекта, соблюдение градостроительных норм и правил и иные.

Некоторые из таких объектов суды относят к движимому имуществу, ввиду отсутствия признаков недвижимости, другие объекты суды признают элементами благоустройства, так как такие объекты не имеют самостоятельного функционального назначения и предназначены для улучшения качества земельного участка, с которым они взаимосвязаны (например, асфальтовые площадки).

Обзор судебной практики приводит к выводу, который лейтмотивом пронизывает настоящую работ

⇐ Предыдущая123

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: