Основания возникновения права собственности

Традиционно способы возникновения права собственности делятся на две группы':

• первоначальные;• производные.

Первоначальные способы не предусматривают правопреемства от одного собственника другому. К данной группе относятся:

• строительство жилого дома, право собственности на которое возникает с момента гос. регистрации (ст. 219 ГК РФ);• приобретение права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ);• приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ);• приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи (ст. 302 ГК РФ).В некоторых случаях может быть признано право собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).

Производные способы - те, при которых происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому.

К данной группе относятся: • договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты;• наследование жилых помещений по закону и по завещанию;• приватизация жилых помещений;• внесение полной суммы паевого взноса в ЖСК;• реорганизация юридического лица, в результате которой имущество перешло к его правопреемникам, и др.

Приобретательная давность - такой способ приобретения жилья в собственность, когда лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным жилым помещением в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение.
Право собственности на жилое помещение возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

33. Основание возникновения права собственности на жилые помещения. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими ФЗ и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного зак-ва порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных ФЗ, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных ФЗ, но не противоречащих ему; 2) из актов гос. органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным зак-вом в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; 4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым ФЗ; 5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах; 6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей. 1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям зак-ва. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с настоящим Кодексом, другими ФЗ. лоджий, веранд и террас.

34. права и обязанности членов семьи собственника помещения. В соответствии ЖК РФ наниматель и члены его семьи пользуются равными правами, предусмотренными договором соц. найма жилого помещения, условия которого могут быть из­менены только с согласия всех проживающих в нем совершенно­летних членов семьи и наймодателя В соответствии с Жилищным кодексом РФ равенство жилищных прав нанимателя и членов его семьи предполагает согласие последних на следующее: вселение в жилое помещение временных жильцов обмен занимаемого жилого помещения, сдачу жилого помещения в поднаем);расторжение и прекращение договора найма, предоставление жилой площади меньшего размера взамен за­нимаемого помещения. Совершеннолетний член семьи может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо перво­начального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смер­ти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Членом семьи нанимателя также может быть признано лицо, ко­торое в течение длительного времени проживало совместно с нани­мателем одной семьей, вело с ним общее хозяйство, не имея при этом родственных отношений с нанимателем.В соответствии с действующим Жилищным кодексом членами се­мьи нанимателя могут быть признаны не только его дети, супруг, ро­дители и другие родственники, но в исключительных случаях и дру­гие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими ФЗ и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного зак-ва порождают жилищные права и обязанности

35. Приватизация - один из производных способов приобретения права соб-ти При приватизации им-во, входившее в состав гос. и мун. соб-ти, переходит в соб-ть хоз. обществ и товариществ, отдельных граждан, других ФЛ. Из гос. (мун.) соб-ти выбывают предприятия, ЖФ, земельные участки, предметы религиозного культа и многое другое. В указанных случаях прекращение права гос. (мун.) соб-ти и приобретение права соб-ти другим лицом - физическим или юридическим - происходит в порядке правопреемства. Под приватизацией в широком смысле слова следует понимать как возмездное, так и безвозмездное отчуждение гос. и мун. им-ва в соб-ть ФЛ, ЮЛ. Приватизация жилья осуществляется на основе следующих принципов: 1) граждане принимают решение о приватизации занимаемых ими Ж/П в гос. И мун. ЖФ исключительно добровольно; 2) владельцы приватизированных жилых домов и квартир имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону; 3) каждый гражданин имеет право на приобретение в порядке приватизации Ж/П в домах гос. и мун. ЖФ один раз; 4) на переходный к рыночным отношениям период для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечение Ж/П; 5) обслуживание и ремонт приватизированных Ж/П осуществляется при желании их владельцев жилищно-эксплутационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими эти дома до приватизации; 6) оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых домов и квартир, производится их соб-ком по тем же ставком, которые установлены для гос. и мун. ЖФ. Право на приватизацию Ж/П имеет наниматель и члены его семьи.

Жилищные сертификаты.

Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на: а) приобретение квартиры при условии приобретения пакета ЖС в порядке и на условиях, установленных данным положением и условиями эмиссии; б) получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости ЖС. Выпуск и обращение ЖС осущ-ся в соответствии с установленными зак-вом РФ правилами выпуска и обращения ЦБ. ЖС удостоверяет внесение первым владельцем (ЮЛ или ФЛ, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия ЖС. Номинал ЖС устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом миним. номинал ЖС, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее,1 кв. метра.

37. Договор купли-продажи жилищного помещения как одна из разновидностей улучшения жилищных условий. В соответствии ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить Щ него определенную денежную сумму (цену. договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной гос. регистрацией перехода права собственности на жилое помещение При уклонении одной из сторон от государственной регистрации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о годарственной регистрации. Сторона, необоснованно уклоняютam и от государственной регистрации жилое помещение, должна возместить другой стороне убьики. им званные задержкой регистрации Если продажа или иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органов опеки и попечительства. Когда отчуждаемое жилое помещение нажито совместно в заре гистрированном браке, при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга, удо­стоверенное нотариусом, независимо от его регистрации в данном помещении, кроме случаев, когда жилое помещение было подарено пер му супругу, перешло к нему по праву наследования или было при-ретено им до брака. Продавец обязан передать жилое помещение, свободное от прав третьих! ЛИЦ, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом ПОЙ обязанности дает покупателю право требовать умеш. шения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не бу/iei дока who, ЧТО покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на ЭТО имущество.

38. Основания и порядок обмена жилого поещения. Наниматель Ж/П вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого Ж/П с другим нанимателем или членом ЖСК, в том числе с проживающими в другом населенном пункте. Обмен Ж/П производится со взаимной передачей ПиО, вытекающих из ДНЖП, а при обмене Ж/П с членом ЖСК должны соблюдаться требования: член ЖСК при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего Ж/П. Если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). Для обмена Ж/П в домах гос. или мун. ЖФ, в которых проживают несовение, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, и являющиеся членами семей нанимателей, требуется разрешение органов ОиП. Обмен Ж/П, в которых проживают исключительно несоверш-ние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов ОиП, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет самостоятельно с согласия их законных представителей и органов ОиП. Обмен Ж/П при отсутствии согласия членов семьи. Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах.

40. Основание и порядок принудительного прекращения права собственности на жилое помещение. В соответствии ЖК РФ (для договора соц. найма) и ГК (для договора коммерческого найма) в том слу­чае, если наниматель, члены его семьи или другие совместно прожи­нающие с ним граждане систематически (2 раза и более) разрушают и портят жилое помещение, выселение виновных лиц по требова­нию наймодателя или других заинтересованных лиц производится с предоставления другого жилого помещения. Пе­ред тем, как выселить виновных ниц, наймодатель обязан преду­предить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если наниматель жи­лого помещения и члены его семьи после предупреждения наймодате­ля не устраняют этих нарушений, вот тогда по требованию наймода­теля или других заинтересованных лиц они выселяются в судебном порядке без предоставления друго­го жилого помещения. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им на­рушений, послуживших основани­ем для расторжения договора най­ма жилого помещения. Если в те­чение определенного судом срока наниматель не устранит допущен­ных нарушений или не примет всех необходимых мер для их уст­ранения, суд по повторному обра­щению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Выселение из служебных жилых помещений. По истечении срока трудовых отношений, прохождения службы, пребывания на вы­борной должности либо досрочного прекращения указанных отноше­ний граждане должны освободить жилые помещения, занимаемые по договору найма служебного жилого помещения. В случае отказа ос­вободил» служебное жилое помещение они подлежат выселению и судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Выселение в случае самовольного вселения в жилое помеще­ние. Самоуправным вселением в жилое помещение признается са­мовольное занятие гражданином жилою помещения без наличия у чего законных оснований. Гражданин, самоуправно вселившийся в килое помещение, выселяется изданною помещения на основании ешения суда без предоставления другого жилого помещения.

41 Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в соответствии с жилищным зак-вом приме­няется в следующих случаях. Жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания. Если производится выселение из жилого помещения, распо­ложенного в том доме, который подлежит сносу, и согласно ст. 86 Жилищного кодекса такое выселение прои (водится в связи с отводом земельного участка для государственпых ИЛИ муниципальных нужд. Выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение В случае сноса дома, принадлежащего гражданину на праве ча­стной собственности, в связи с отводом земельною участка для гос. или муниципальных нужд, собственнику дома и членам его семьи, а также другим гражданам, постоянно прожи­вающим в этом жилом доме, выплачивается денежная компенсация в расчете средней рыночной стоимости жилой площади в данном на­селенном пункте, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность друго­го жилого помещения, переездом, поиском другого жилого поме­щения для приобретения права собственности на него, оформлени­ем прав собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную При выселении по приведенным ранее основаниям гражданам выселяемым из ранее занимаемого жилого помещения, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение, отвечаю щее следующим требованиям жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пунктажилое помещение должно отвечать состоянию здоровья нани­мателя и членов его семьи, постоянно проживающих с ним в одном жилом помещении, т.е. оно может быть предоставлено с превышени­ем нормы предоставления на одного человека.

42. Товарищество собственников жилья. Домовладельцы в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных зак-вом пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества могут образовывать товарищества собственников жилья. В ФЗ “О тов-вах собственников жилья” проводится различие между тов-вом собственников жилья как некоммерческой организацией, наделенной правами юридического лица, и кондоминиумом как единым комплексом недвижимого имущества, находящимся в собственности домовладельцев, в их общей собственности, а так же в собственности самого тов-ва. Тов-во собственников жилья - потребительский кооператив, наделенный специальной правоспособностью. В собственности тов-ва соб-ков жилья может находиться движимое им-во, а так же недв. им-во, входящее в состав кондоминиума. Тов-во считается организованным с момента его гос. регистрации в соответствии с порядком, определяемым законом о регистрации ЮЛ. Для регистрации тов-ва представляются: заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев; выписка из протокола общего собрания, содержащая решение об организации тов-ва и утверждении его устава; устав тов-ва, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схемы определения и распределения долей участия всех домовладельцев; копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев – собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом; описание общего имущества в кондоминиуме; паспорт домовладения и другие документы.

43. Права и обязанности членов ТСЖ. 1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных зак-вом пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. 4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества. -