Расчёт итоговой (согласованной) величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для определения весовых показателей достоверности метода оценки недвижимости (удельного веса) можно применять методику ранжированной оценки критериев стоимости.

Для определения окончательной величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из применяемых подходов, присваивается весовой коэффициент.

Этапы расчёта удельного веса:

1.каждому использованному методу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг: высокий, средний или низкий;

2.проставляются баллы: высокий – 2, средний – 1, низкий – 0;

3.по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;

4.определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных методов и подходов;

5.рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение итоговой суммы баллов соответствующего метода к общей сумме баллов.

Расчёты производятся в таблице 7.

Определение удельного веса каждого метода оценки

 

Таблица 7

Наименование подхода и метода		Способность учитывать цель оценки	Способность учитывать конъюнктуру рынка	Способность учитывать параметры объекта	Качество информации	Итог	Удельный вес, %
Доходный подход, метод капитализации дохода	Ранг	высокий	высокий	высокий	средний
Балл
Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж	Ранг	средний	высокий	высокий	средний
Балл
Затратный подход	Ранг	высокий	низкий	средний	средний
Балл
Общая сумма баллов		100%

 

Расчёт согласованной стоимости осуществляется как сумма произведений результатов оценки по каждому подходу на удельный вес применяемого подхода к оценке недвижимости.

Расчёты производятся в таблице 8.

 

Определение итоговой (согласованной) величины рыночной стоимости объекта недвижимости, полученной различными методами

Таблицы 8

Наименование подхода, метода	Стоимость, д.е.	Удельный вес, %	Взвешенный результат, д.е.
1.Доходный подход, метод капитализации доходов
2.Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж
3. Затратный подход
4.Согласованная стоимость	----	100%

 

 

Исходные данные по курсовой работе по предмету «Организация оценки земли и имущества»

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Жилой дом на четыре трёхкомнатные квартиры размещён в районе, где по правилам зонирования предусмотрено увеличение интенсивности застройки. Предполагается к дому пристроить новое крыло. Предложено два варианта: а) четыре трёхкомнатные квартиры и б) шесть двухкомнатных квартир. Известен состав строительных затрат по варианту «А» и по варианту «Б». Известна сумма оценки рыночной стоимости существующей собственности, процент потерь при взимании арендной платы и от простоя незанятых площадей в данном районе (одинаковый как для 2-х, так и для 3-х комнатных квартир), операционные расходы (в процентах от действительного валового дохода).

 

Показатели	1 вар	2 вар	3 вар	4 вар	5 вар	6 вар	7 вар	8 вар	9 вар	10 вар
1.аренд. платежи для 3-х комн. квартир в месяц, д.е.
2. процент потерь от простоя и при взимании ренты,	5%	8%	6%	7%	5%	8%	6%	7%	4%	6%
3.процент операционных расходов	35%	37%	36%	38%	32%	37%	38%	34%	39%	31%
4.рыночная стоимость существующей собственности,д.е.	104 557	98 844	103 267	99 041	113 194	99 293	94 975	97 205	92 857	120 078
5.строительные затраты по варианту «А»: 5.1.прямые затраты
5.2.косвенные затраты, %	27%	25%	20%	28%	27%	25%	23%	28%	21%	29%
5.3.предпринимательское вознаграждение.
6.Строительные затраты по варианту «Б»: 6.1.прямые затраты.
6.2.косвенные затраты, %	23%	22%	21%	28%	20%	30%	23%	22%	22%	26%
6.3.предпринимательское вознаграждение
7.аренд.платежи для 2-х комн. квартир в месяц

 

Расчёт показателей инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

Инвестиционный проект «Восход» требует вложений определённой суммы денежных средств. Известны суммы прогнозируемого потока доходов по годам и ставка дисконта.

 

Показатели	1 вар	2 вар	3 вар.	4 вар.	5 вар.	6 вар.	7 вар.	8 вар.	9 вар.	10 вар.
1. Вложения, тыс, руб.
2.Прогнозируемый поток доходов, тыс.руб.
1-й год
2-й год
3-й год
4-й год
5-й год
3.Ставка дисконта в %

 

Расчёт рыночной стоимости недвижимости тремя традиционными подходами к оценке и определение согласованной стоимости.

 

Имеется участок земли с домом. Известен потенциальный валовой доход (ПВД) за год, потери при взимании арендной платы и от простоя незанятых площадей, операционные расходы. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой недвижимостью по трём объектам сравнения (аналогам). Информация о сделках с недвижимостью включает поправки, вносимые в цену недвижимости (корректировки на дату сделки, на окружающий ландшафт, на удобства, на состояние объекта). Известен состав полной восстановительной стоимости, действительный возраст здания, рыночная стоимость земельного участка, информация для определения весовых показателей достоверности метода оценки недвижимости (удельный вес).

 

Показатели	1 вар	2 вар	3 вар	4 вар	5 вар	6 вар	7 вар	8 вар	9 вар	10 ар
1.Потенциальный валовой доход, д.е.
2. потери при взимании ренты и от простоя незанятых площадей, %	5%	6%	7%	7%	6%	5%	6%	7%	5%	6%
3.операционные расходы, %	35%	34%	33%	34%	35%	36%	33%	34%	35%	36%
4. Цены аналогов, д.е.: цена аналога 1
цена аналога 2
цена аналога 3
5.ЧОД аналогов, д.е.: ЧОД аналога 1 ЧОД аналога 2 ЧОД аналога 3
6.Полная восстановительная стоимость здания, д.е в том числе:. Прямые строит. затраты; Косвенные затраты; Предпринимательское вознаграждение
7. Действительный возраст здания, лет.
8.Рыночная стоимость земельного участка, д.е.

 

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: