 |
Раздел II. Позиция органов и учреждений, по оформлению недвижимого имущества физических лиц и начислению налога на данное имущество.
|
|
|
|
В ходе осуществления деятельности Уполномоченного по оказанию содействия в защите нарушенных прав граждан, в целях получения объективной информации по обозначенной проблеме, было направлено письмо в адрес руководителя Управления Федеральной налоговой службы по Ульяновской области В.А. Крюкова (исх. № 986 от 27.08.2009)
В письме содержится позиция Уполномоченного о том, что расчёт налога должен производиться в порядке, аналогичном расчету налога на квартиру в типовом многоэтажном доме, то есть исходя из стоимости отдельной квартиры, а не всего жилого дома в целом.
В поступившем ответе от 31.08.2009 (исх. № 16-12-22/12477) за подписью и.о. руководителя Управления Е.В. Ждановой указывается, что Управление ФНС России по Ульяновской области согласно с позицией Уполномоченного.
Однако, поскольку в двухквартирных домах право собственности жильцы регистрируют не на квартиру, на долю в жилом доме, соответственно, и органы БТИ представляют в налоговые органы сведения об инвентаризационной стоимости не квартиры, а доли в жилом доме. В связи с чем, налоговые органы не имеют возможности исчислить налог по-другому.
По информации ФНС России, так как подобная ситуация с исчислением налога сложилась практически во всех регионах России, Министерство финансов Российской Федерации выступило с законодательной инициативой о внесении изменений в статью 2 Закона в части установления в качестве объекта налогообложения доли в объектах. Вопрос об указанных изменениях находится на рассмотрении в Государственной Думе Российской Федерации.
С целью определения позиции органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество, было направлено письмо в Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области.
|
|
|
Из полученного ответа от 09.09.2009 (исх. № 6533) за подписью и.о. руководителя УФРС Т.С. Калининой следует, что при регистрации права или сделки вид права и вид конкретного объекта недвижимости, в отношении которого заявитель просит провести государственную регистрацию прав указываются в заявлении.
При этом в обязательном порядке к заявлению необходимо приложить кадастровый паспорт объекта. В том случае, если кадастровый паспорт представлен именно на жилой дом, то УФРС (при отсутствии препятствий для проведения государственной регистрации) обязано провести государственную регистрации права общей долевой собственности именно на жилой дом. При этом условия фактического проживания, владения, распоряжения каждым из граждан-сособственников отдельными квартирами в жилом доме, при проведении государственной регистрации значения иметь не будут.
Т.С. Калинина также обозначает возможность государственной регистрации права собственности граждан на доли в праве общей долевой
собственности на отдельные квартиры в двухквартирном жилом доме.
Государственная регистрация в этом случае будет производиться при условии представления в Управление соответствующих правоустанавливающих документов на отдельные квартиры в жилом доме и кадастровых паспортов на них.
Кроме того, в вышеуказанном ответе Т.С. Калининой указывается, что если право общей долевой собственности было зарегистрировано за гражданами на двухквартирный жилой дом, то государственная регистрация прав на отдельные квартиры может быть проведена на основании соглашения о разделе жилого дома в натуре, заключенного сособственниками в соответствие со статьёй 252 Гражданского кодекса РФ и кадастровых паспортов, составленных на отдельные квартиры. При этом раздел, открытый в ЕГРП (едином государственном реестре прав) на жилой дом ликвидируется, а все зарегистрированные на него права прекращаются.
|
|
|
Т.С. Калинина отмечает, что разрешение обозначенной проблемы на стадии государственной регистрации путём составления соглашения о разделе жилого дома в натуре (т.е. поквартирно) представляется для граждан неоптимальным, поскольку при проведении государственной регистрации прав на отдельные квартиры, образованные в результате раздела в натуре жилых домов, права на которые уже зарегистрированы, на граждан, помимо затрат на изготовление кадастровых паспортов на отдельные квартиры, иных необходимых документов, ляжет бремя уплаты государственной пошлины в размере 500 рублей за регистрацию права на каждую отдельную квартиру, 100 рублей за ликвидацию раздела, открытого в ЕГРП на жилой дом.
За государственной регистрацией прав на отдельные квартиры необходимо обращение всех правообладателей квартир, образуемых при разделе в натуре жилого дома.
Позиция УФРС сводится к тому, что путь разрешения проблемы стоит искать в рамках, предусмотренных пунктом 1 статьи 3 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц», посредством изменения методики (порядка) определения инвентаризационной стоимости объектов налогообложения интересующего вида, как основания для определения налоговой ставки, либо посредством снижения налоговых ставок, исходя из средней инвентаризационной стоимости «проблемных» объектов.
Как видно из обозначенных позиций налогового органа и УФРС основаниями для регистрации права собственности и расчёта налога на имущество физических лиц является техническая документация, изготавливаемая и предоставляемая в указанные выше органы ОГУП «БТИ». В связи с этим в адрес директора ОГУП «БТИ» Н.В. Ягодина было направлено письмо, в котором содержались просьба представить в адрес Уполномоченного следующую информацию:
- об основаниях изготовления кадастрового паспорта на весь жилой дом, а не на отдельную квартиру в жилом доме;
- о порядке изготовления кадастрового паспорта на весь жилой дом, при условии обращения граждан, проживающих в отдельной квартире в данном доме;
- о возможности внесения изменения в кадастровый паспорт жилого дома, выданный территориальными отделами «Бюро технической инвентаризации», стоимости внесения подобных изменений;
|
|
|
- о возможных, по Вашему мнению, путях решения поднятой в настоящем письме проблемы.
К сожалению, в ответе за подписью директора ОГУП «БТИ» Н.В. Ягодина от 08.09.2009 (исх. № 5734) содержатся ответы не на все поставленные вопросы, но позиция ОГУП «БТИ» обозначена.
Возможность изготовления кадастрового паспорта на отдельную квартиру в двухквартирном доме, по информации ОГУП «БТИ», возможно лишь в том случае, если ранее данный дом был принят на технический учёт (в архиве БТИ имеется инвентарное дело).
Н.В. Ягодин также предлагает в качестве варианта решения проблемы заключение соглашений всех сособственников, проживающих в указанных выше домах, о выделе доли в натуре с последующим изготовлением кадастровых паспортов на отдельные квартиры. В соглашении кроме описания помещений сособственники долей должны указать номера квартир (помещений). Кадастровый паспорт на квартиры (комнаты) выдается для последующей регистрации заключённых соглашений между сособственниками о выделе долей в натуре, либо для использования для обращения в суд.
ОГУП «БТИ» предлагает в сложившейся ситуации следующие пути выхода:
- при обращении граждан с целью переоформления права на жилые объекты проводить обследование объектов только в тех случаях, если прошло более 5 лет от даты последнего обследования. В остальных случаях выдавать кадастровые паспорта на квартиры (комнаты) без обследования по данным предыдущей инвентаризации;
- проработать вопрос с собственниками жилых домов (помещений) муниципальными комитетами по управлению имуществом о передаче по приватизации лишь помещений (квартир, комнат), а не долей дома.
Несомненно, выдача кадастровых паспортов, без проведения инвентаризации, существенно упростит данную процедуру и уменьшит сроки и стоимость изготовления технической документации, что положительно скажется в пользу граждан. Вместе с тем, возникают вопросы:
|
|
|
- что мешает ОГУП «БТИ» выдавать паспорта на отдельную квартиру, а не на весь дом в целом на стадии первоначального оформления?
- почему изначально работниками не разъясняются гражданам их права на оформление кадастрового паспорта на отдельную квартиру?
Необходимо также отметить работу Правительства Ульяновской области по решению поднятой проблемы, в частности работу созданной по поручению Губернатора комиссии в составе региональных министров, представителей УФНС по Ульяновской области, БТИ и органов местного самоуправления, которая занимается разработкой рекомендаций по снижению ставок по данному виду налога.
По имеющейся информации для решения возникшей проблемы ведётся активное взаимодействие с федеральным центром, в частности, Правительством Ульяновской области направлены письма в Совет Федерации и Государственную Думу РФ с просьбой подготовить законопроект по снижению налоговой нагрузки по налогу на имущество физических лиц и оказать содействие в решении этой проблемы. Кроме того, на уровне муниципалитетов ведется разработка нормативных актов о снижении налоговых ставок по налогу на имущество физических лиц.
Как показала проведённая работа в действиях граждан – собственников квартир нет ни виновных действий, ни умысла на уклонение от уплаты налога, сложившаяся ситуация наоборот зачастую возлагает на граждан обязанности по оплате излишних сумм налога.
Рекомендации по решению проблемы:
Органам местного самоуправления
- необходимо оформлять правоустанавливающие документы при приватизации многоквартирных (двухквартирных) жилых домов именно на отдельные квартиры в данных домах, даже если в последствии право граждан будет регистрироваться в долевой собственности.
ОГУП «БТИ»
- осуществлять оформление кадастровых паспортов именно на отдельные квартиры в многоквартирных (двухквартирных) жилых домах, а не на жилые дома в целом;
- проводить с гражданами соответствующие разъяснения.
Правительству Ульяновской области:
- держать на контроле вопрос по рассмотрению проекта закона о внесении изменений в статью 2 Закона «О налогах на имущество физических лиц» в части установления в качестве объекта налогообложения доли в объектах, внесенного Минфином РФ и в случае его принятия организовать работу с налоговыми органами Ульяновской области.
Рекомендации жителям Ульяновской области:
Данные рекомендации также можно разделить по двум направлениям – рекомендации гражданам уже являющимся налогоплательщиками, то есть оформившим право общей долевой собственности на жилой многоквартирный дои и для жителей области, которые планируют оформление своего права собственности.
|
|
|
