 |
Часть III. Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом
|
|
|
|
Сравнительный подход основывается на принципе замещения и
имеет своей основой очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.
Ключевым понятие в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнения объекта оценки. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Основной характеристикой для объекта оценки выступает величина сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости.
Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также, что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, то подобранные объекты-аналоги
неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной
смысл сравнительного подхода – ответить на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»
Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки. Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.
Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если по объект- аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная корректировка, если же объект-аналог хуже – то положительная.
|
|
|
Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.
При оценке недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения корректировок. Если все корректировки относятся либо к относительны, либо к абсолютным,
то порядок внесения поправок следующий:
• Поправка на вещные права.
• Поправка на условия финансирования.
• Поправка на условия продажи.
• Поправка на дату продажи.
• Поправка на местоположение.
• Поправки на прочие физические характеристики.
Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные корректировки, а затем абсолютные.
В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчет величин поправок может производится различными методами. В данной курсовой работе мы будем пользоваться аналитическим способом внесения поправок, заключающимся в том, что величина поправки определяется путем логико-аналитических рассуждений. Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимые строительные материалы. Полученная величина и будет выступать в качестве корректировки, вносимой в объект- аналог с отрицательным знаком.
В рамках аналитического метода необходимо разобрать, чем являются все перечисленные выше виды корректировок и каким образом следует подходить к их аналитическому определению.
Поправка на права вносится в тех случаях, когда объект оценки
и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.
|
|
|
Корректировка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.
Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки.
Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки, и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т.п.
Эффект изменения доходности собственных средств за счет привлечения заемных носит название эффекта финансового
левереджа или эффекта финансового рычага.
Таким образом, корректировка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т.к. в современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.
Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких
особых условиях, как продажа в рассрочку и т.п. Введение каждого
из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.
Поправка на условия продажи представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке
на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех
платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа- рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10 – 15%.
|
|
|
Необходимость внесения корректировки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами
недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период.
Следовательно, поправка на дату продажи представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на объекты-аналоги. Скорректированная же стоимость объекта-аналога численно равна будущей стоимости указанной цены продажи объекта-аналога.
Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценообразующим фактором недвижимого имущества. Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположение весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т.п.
Именно из-за такой широты данного термина корректировка на местоположение вносится первой из физических корректировок. Эта поправка представляет собой отражение влияния место расположения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под словом территория могут пониматься районы города, исторические сложившиеся районы и т.п.
Поправки на иные физически характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.
Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10%, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости
|
|
|
вычисляется, как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.
При оценке торгового центра, рассматриваемого в нашем примере в качестве аналогов были выбраны четыре торговых
центра. Основные характеристики аналогов приведены в таблице 5.
Таблица 5. Описание аналогов продаж
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| Цена продажи (предложения), млн. руб. | ? | 600 | 1 335 | 1 066 | 159 |
| Общая площадь, м2 | 9 321 | 60 000 | нет данных | 17 773 | 4 406 |
| Торговая площадь, м2 | 8 728 | 17 000 | 7 400 | 5 584 | 3 832 |
| Дата продажи | сейчас | Год и 4 месяца назад | Год и 4 месяца назад | Два месяца назад | Два месяца назад |
| Право собственности | полное | полное | полное | полное | аренда на 15 лет по ставке 4 тыс. руб./м2 |
| Условия финансирования | собственные средства | собственные средства | 70% заемных средств под 12% годовых на 15 лет | собственные средства | собственные средства |
| Условия продажи | Прямая продажа | Рассрочка на 2 года | Прямая продажа | Прямая продажа | Цена предложения |
| Расположение | ВАО | ЦАО | ЦАО | ЮАО | ЮАО |
| Площадь земельного участка, га | 1,95 | 0,50 | 0,16 | 0,90 | 0,60 |
| Процент занятых площадей | 100 | 100 | 92 | 95 | 95 |
| Транспортная доступность | отличная | отличная | отличная | отличная | отличная |
| Ставки аренды, руб/м2/год | 45 000 | 42 000 | 30 000 | 33 000 |
Поскольку объекты различаются по размеру и числу, входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым во избежание больших сложностей было проведено приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым в данном случае мог быть либо 1 м2 общей площади, либо 1 м2
аренднопригодной площади (торговой). Учитывая, что данные об общей площади второго аналога отсутствуют, то в качестве единицы сравнения выбран 1 м2торговой площади. Расчет цены сравнительной единицы объектов-аналогов приведен в таблице 6.
Таблица 6. Расчет цены единицы площади объектов-аналогов
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| Цена продажи (предложения), млн. руб. | ? | 600 | 1 335 | 1 066 | 159 |
| Торговая площадь, м2 | 8 728 | 17 000 | 7 400 | 5 584 | 3 832 |
| Цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 35 294 | 180 405 | 190 903 | 41 493 |
|
|
|
В процессе корректировки цен аналогов определялись и вносились как денежные (стоимостные), так и процентные поправки. При внесении поправок соблюдалась следующая последовательность:
1. поправка за право собственности,
2. поправка за условия финансирования,
3. поправка за условия продажи.
4. поправка за дату продажи,
5. поправка за местоположение,
6. поправка за прочие физические характеристики.
Поправка на право собственности вносилась в четвертый аналог, как единственный, отличающийся от оцениваемого объекта по данному. Корректировка на права представляет собой разницу
между чистым доходом, который возможно получить при полной
собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период. В рассматриваемом аналоге потерями являются 4 000 руб/м2в год, для нахождения потерь за вест период аренды необходимо рассчитать текущую стоимость данного аннуитета:
руб.
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в вещных правах, произведен в таблице 7.
Таблица 7. Внесение корректировок на право собственности
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| Цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 35 294 | 180 405 | 190 903 | 41 493 |
| Право собственности | полное | полное | полное | полное | аренда на 15 лет по ставке 4 тыс. руб./м2 |
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 16 364 | |
| Скорректированная цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 35 294 | 180 405 | 190 903 | 57 857 |
Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки. Собственно, корректировка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т.к. современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.
В рассматриваемом примере необходимо внести поправку на условия финансирования во второй аналог. Из таблицы 5 нам
известна ставка аренды для данного аналога, следовательно, используя средние операционные расходы, рассчитанные в части 2, можем рассчитать общую доходность от данного объекта- аналога:
ПВД
= 42000 * 7400 = 310,8 млн. руб
ДВД
= 310800000 * 92% = 285,9 млн. руб
ЧОД
= 285900000 - 6000 * 7400 = 241,5 млн. руб
Общая
доходность = 241,5*100 = 18 %
1335
Учитывая, что при сделке использовались заемные средства, данный чистый доход не идет полностью собственнику объекта. Из данной суммы необходимо погашать кредит, следовательно, собственный доход собственника будет меньше:
Выплаты по
кредиту = 70% *1335 *
1 -
12%
1
(1 + 12%)15
= 137,2 млн. руб
ЧОД
= 241,5 - 137,2 = 104,3 млн. руб
Собственная
доходность =
104,3
30% *1335
*100 = 26 %
Финансовый
левередж = 26% - 18% = 8%
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в условиях финансирования, произведен в таблице 8.
Таблица 8. Внесение корректировок на условия финансирования
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| Скорректированная цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 35 294 | 180 405 | 190 903 | 57 857 |
| Условия | собственные | собственные | 70% заемных | собственные | собственные |
| финансирования | средства | средства | средств под | средства | средства |
| 12% годовых | |||||
| на 15 лет | |||||
| Корректировка | 0 | 8% | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 35 294 | 165 973 | 190 903 | 57 857 |
Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения (в рассматриваемом примере – третий аналог) или спроса, во-вторых, при таких особых условиях в условиях продажи, как продажа в рассрочку (в рассматриваемом примере – первый аналог) и т.п. Введение каждого из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.
Поправка на условия продажи представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа- рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10 – 15%.
При расчете поправки на условия продажи для первого аналога сначала был произведен расчет аннуитетных платежей, необходимых для погашения рассрочки, а затем осуществлено их
приведение к моменту оценки.
руб
руб.
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в условиях продажи, произведен в таблице 9.
При расчете поправки за дату продажи использовался фактор будущей стоимости денежной единицы. При этом использовалась
ставка дисконтирования, рассчитанная выше.
Поправка в первый аналог составит +7 286 руб. Поправка во второй аналог составит +52 173. Поправка в третий аналог составит +8 199.
руб. руб. руб.
руб.
Поправка в четвертый аналог составит +2 236 руб.
Таблица 9. Внесение корректировок на условия продажи
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| Скорректированная цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 35 294 | 165 973 | 190 903 | 57 857 |
| Условия продажи | Прямая продажа | Рассрочка на 2 года | Прямая продажа | Прямая продажа | Предло- жение |
| Корректировка | - 12 116 | 0 | 0 | - 10% | |
| Скорректированная цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 23 178 | 165 973 | 190 903 | 52 071 |
Поправка в третий аналог составит +8 199.
руб.
Поправка в четвертый аналог составит +2 236 руб.
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в дате продажи, произведен в таблице 10.
Таблица 10. Внесение корректировок на дату продажи
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 23 178 | 165 973 | 190 903 | 52 071 |
| Дата продажи | сейчас | Год и 4 месяца назад | Год и 4 месяца назад | Два месяца назад | Два месяца назад |
| Корректировка | 7 286 | 52 173 | 8 199 | 2 236 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 30 464 | 218 146 | 199 102 | 54 308 |
Поправка за местоположение представляет собой разницу между ставками арендной платы в соответствующих районах города. Первые два аналога располагаются в центральном административном округе, третий и четвертый аналоги – в южном административном округе, оцениваемый объект – в восточном.
Средние ставки аренды в центре города составляют 42 000
руб/м2/год, в ВАО – 37 000 руб/м2/год, а в ЮАО – 24 000 руб/м2/год.
Капитализируя разницу этих средних ставок, получим поправки в соответствующие аналоги:
PMT = FV *
i
(1 + i) n - 1
= 35294 *
23,4%
(1 + 23,4%)2- 1
= 15799 руб
1 -
PV = PMT *
(1 + i) ni
1 -
= 15799 *
(1 + 0,234)20,234
= 23178 руб.
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в местоположении, произведен в таблице 11.
Таблица 11. Внесение корректировок на местоположение
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 30 464 | 218 146 | 199 102 | 54 308 |
| Расположение | ВАО | ЦАО | ЦАО | ЮАО | ЮАО |
| Корректировка | - 22 624 | - 22 624 | 58 824 | 58 824 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 7 839 | 195 521 | 257 925 | 113 131 |
Поправка за процент занятых площадей вводится во все аналоги кроме первого, т.к. в нем наблюдается загруженность аналогичная оцениваемому объекту. Поправки вычисляются путем расчета пропорции.
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в доле занятых площадей, произведен в таблице 12.
Корректировка за площадь земельного участка производилась, исходя из разницы в стоимости земельного участка, в качестве
которой применяется стоимость выкупа права аренды, рассчитываемая по методикам правительства города. Чтобы
рассчитать величину поправки, необходимо разность между
площадями земельных участков под оцениваемым объектом и объектом-аналогом умножить на базовую величину выкупа права аренды и разделить на торговую площадь объекта.
Таблица 12. Внесение корректировок на долю занятых площадей
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 7 839 | 195 521 | 257 925 | 113 131 |
| Процент занятых площадей | 100 | 100 | 92 | 95 | 95 |
| Корректировка | 0 | 17 002 | 13 575 | 5 954 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 7 839 | 212 523 | 271 500 | 119 086 |
Таким образом, поправка в первый аналог составит:
во второй аналог:
руб,
в третий аналог:
руб,
в четвертый аналог:
руб,
руб.
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в площади земельного участка, произведен в таблице 13.
Таблица 13. Внесение корректировок на площадь земельного участка
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 7 839 | 212 523 | 271 500 | 119 086 |
| Площадь земельного участка, га | 1,95 | 0,5 | 0,16 | 0,9 | 0,6 |
| Корректировка | 80 | 226 | 175 | 329 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 7 919 | 212 749 | 271 676 | 119 414 |
Транспортная доступность у всех сравниваемых объектов аналогична оцениваемому, поэтому поправки за эту характеристику не вводились.
Полная корректировка цен аналогов, скорректированных на
отличия, произведен в таблице 14.
Таблица 14. Корректировка цен аналогов
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| Цена продажи (предложения), млн. руб. | ? | 600 | 1 335 | 1 066 | 159 |
| Торговая площадь, м2 | 8 728 | 17 000 | 7 400 | 5 584 | 3 832 |
| Цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 35 294 | 180 405 | 190 903 | 41 493 |
| Право собственности | полное | полное | полное | полное | аренда на 15 лет по ставке 4 тыс. руб./м2 |
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 16 364 | |
| Скорректированная цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 35 294 | 180 405 | 190 903 | 57 857 |
| Условия | собственные | собственные | 70% заемных | собственные | собственные |
| финансирования | средства | средства | средств под | средства | средства |
| 12% годовых | |||||
| на 15 лет |
| Корректировка | 0 | -8% | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 35 294 | 165 973 | 190 903 | 57 857 |
| Условия продажи | Прямая продажа | Рассрочка на 2 года | Прямая продажа | Прямая продажа | Предложение |
| Корректировка | - 12 116 | 0 | 0 | - 10% | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 23 178 | 165 973 | 190 903 | 52 071 |
| Дата продажи | сейчас | Год и 4 месяца назад | Год и 4 месяца назад | Два месяца назад | Два месяца назад |
| Корректировка | 7 286 | 52 173 | 8 199 | 2 236 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 30 464 | 218 146 | 199 102 | 54 308 |
| Расположение | ВАО | ЦАО | ЦАО | ЮАО | ЮАО |
| Корректировка | - 22 624 | - 22 624 | 58 824 | 58 824 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 7 839 | 195 521 | 257 925 | 113 131 |
| Процент занятых площадей | 100 | 100 | 92 | 95 | 95 |
| Корректировка | 0 | 17 002 | 13 575 | 5 954 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 7 839 | 212 523 | 271 500 | 119 086 |
| Площадь земельного участка, га | 1,95 | 0,5 | 0,16 | 0,9 | 0,6 |
| Корректировка | 80 | 226 | 175 | 329 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 7 919 | 212 749 | 271 676 | 119 414 |
| Транспортная доступность | отличная | отличная | отличная | отличная | отличная |
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 7 919 | 212 749 | 271 676 | 119 414 |
Стоимость оцениваемого объекта определена умножением средневзвешенной стоимости 1 квадратного метра торговой площади на торговую площадь. Веса обратно пропорциональны количеству введенных поправок.
Vкв. м.
= 7919 * 0,25 +212749 * 0,20 +271676 * 0,25 + 119414 * 0,20
0,25 + 0,20 + 0,25 + 0,20
= 154400
руб.
V = Vкв. м. * S = 154400*8728 = 1347600299
руб.
Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным методом, с учетом округления составляет
1 347 600 000 рублей
(Один миллиард триста сорок семь миллионов шестьсот тысяч
рублей).
|
|
|
