 |
Расчет ставки капитализации
|
|
|
|
Курсовая работа
По дисциплине «Оценка бизнеса»
Оценка коммерческой недвижимости
Выполнил
Проверил
доц. кафедры ФиМ А.В. Доценко
Тула 2017
Содержание
1. Описание объекта оценки. 3
2. Анализ рынка. 4
3. Расчет ставки капитализации. 39
4. Расчет стоимости сравнительным подходом. 45
5. Расчет стоимости доходным подходом. 48
6. Согласование результатов оценки. 52
Список литературы.. 53
Приложение. 54
Описание объекта оценки
Оцениваемое торговое помещение находится в центре Тулы в зоне наибольшей коммерческой привлекательности. Первая линия проспекта Ленина, дом 59. Объект оценки располагается на 1 этаже. В данном месте хорошая транспортная доступность и большой пешеходный трафик. Рядом расположена остановка и парковка. Площадь 45 м 2 .
Помещение подойдет как под магазин, так и под офис. Сделан хороший ремонт, никаких вложений не требуется. Все коммуникации подведены. Имеется отдельный вход со стороны проспекта.
Рисунок 1 – Объект оценки на карте
Анализ рынка
В ходе анализа рынка были использованы такие сайты, как:
- https://www.avito.ru
- http://twinservice.ru
- http://www.domofond.ru
Данные собирались с февраля по март 2017 года
Для объекта оценки были выбраны аналоги, представленные ниже.
| № | Содержание объявления | Адрес | Площадь (м2) | Цена | Тип отделки | Состояние отделки | Этаж | Наличие выхода на красную линию | Цена за м2 | Наличие отдельного входа |
| продается новое нежилое помещение в центральном районе города Тула, выведено в нежилой фонд, сделана входная группа. помещение расположено на первой линии ул. Н. Руднева. отличный автомобильный и пешеходный трафик!!! | р-н Центральный, ул Н.Руднева, 61 | 3 900 000 | эконом | не требует ремонта | нет | 86 667 | есть | |||
| Предлагается к продаже коммерческая недвижимость!!!!!! На первом этаже по ул.Академика Обручева.Тип-нежилая недвижимость офисное помещение с отдельным входом. | р-н Центральный, Академика Обручева | 41,1 | 2 550 000 | эконом | не требует ремонта | нет | 61 446 | есть | ||
| Предлагается на продажу и в аренду нежилое помещение 52.2 кв.м. с отдельным входом Адрес: г. Тула, ул. Руднева, д. 54. Помещение находится в новом доме, высота потолков – 3 м., помещение имеет просторный зал. Большие витринные окна по фасаду. Удобный подъезд. Собственная парковка | р-н Центральный, Тула, ул. Руднева 54 | 52,2 | 3 200 000 | эконом | не требует ремонта | нет | 61 303 | есть | ||
| Продаю магазин общей площадью 55 кв.м. Отличный трафик, 1- ая линия, рядом маг. "Пятерочка", "Сбербанк", маг." Спар". Охранно-пожарная сигнализация, счетчик на хол. и гор. воду, электричество на 10 кВт, своя авто. парковка, евроремонт телефон, интернет.Собственник.В собственности более 3 лет. | р-н Центральный, ул. Кауля, д.11, корп.1 | 5 000 000 | эконом | не требует ремонта | нет | 90 909 | есть | |||
| помещение свободного назначения, в ЖК Оружейная Слобода с развитой инфраструктурой. Отопление/ водопровод/ канализация 220/380 вольт, с ремонтом персональной входной группой, | Г. Маргелова, 5В | 2 500 000 | эконом | не требует ремонта | нет | 62 500 | есть | |||
| Предлагается к продаже нежилое помещение на пр-те Ленина, д. 103. Помещение расположено в пятиэтажном доме сталинской постройки между улицами Шевченко и Станиславского по пр-ту Ленина. В непосредственной близости - центральный автовокзал, университет, остановки общественного транспорта. Помещение занимает торец дома. | пр. Ленина, 103 | 4 500 000 | эконом | не требует ремонта | нет | 97 826 | есть | |||
| Магазин расположен на первой линии, пересечение улицы Советская и Тургеневская. Высокий автомобильный и пешеходный трафик. Общая площадь – 45 кв.м. Отдельный вход. Ремонт, готово к эксплуатации, кондиционеры. | Тургеневская, 7 а | 5 000 000 | эконом | не требует ремонта | нет | 111 111 | есть | |||
| Магазин площадью 56 м2, свободная планировка, расположенный напротив продуктового магазина "СПАР" на Ул. Пушкинская. Есть хорошая парковка, отдельная входная группа, Интернет, возможность подключения вневедомственной охранной сигнализации, хороший ремонт, видеонаблюдение, кондиционер, охранная пожарная сигнализация, подсобное помещение, коммуникации все, витринное остекление. Квартира от собственника. В настоящее время квартира находится в аренде. | р-н Советский, ул Пушкинская, 30 | 5 500 000 | эконом | не требует ремонта | нет | 98 214 | есть | |||
| Помещение расположено в Совет.р-не на перекрестке ул.Свободы и ул. Первомайская на первом этаже пятиэтажного дома. В непосредственной близости от гор.больницы им.Семашко.Отдельный вход. Общая площадь 42,7 кв.м. с современным ремонтом, все коммуникации, телефон, интернет. Хороший трафик, удобный подъезд, парковка перед зданием. В зоне активного движения общественного транспорта | Тула, р-н Советский, Свободы 60 | 3 700 000 | эконом | не требует ремонта | нет | 86 047 | есть | |||
| Продам торговое помещение под любой вид деятельности. Хороший ремонт, отдельный вход. Первая линия, отличный пешеходный трафик. От собственника. Без комиссии | р-н Центральный, Ленина пр-кт, 131 | 4 500 000 | эконом | не требует ремонта | нет | 95 745 | есть | |||
| Предлагается к продаже коммерческая недвижимость | р-н Центральный, Академика Павлова 1г | 3 900 000 | эконом | не требует ремонта | есть | 92 857 | есть | |||
| Элитный жилой район. Отменная инфраструктура, пешеходный и автомобильный трафик, и в то же время, тихий, уютный уголок. Отлично просматривается с ул. Фрунзе. Хороший ремонт, вентиляция в каждом помещении, своя парковка. Идеально для уютного офиса, салона красоты, любого детского учреждения, и т.п. Есть место под рекламу. | ул Л.Толстого, 132, Советский, Тула, Тульская область | эконом | не требует ремонта | нет | есть | |||||
| Продается отличное помещение в центре города Тула. Первая линия по Проспекту Ленина. Прекрасно подойдёт под магазин, из за большого пешеходного трафика и хорошей транспортной доступности, в минуте ходьбы остановка общественного транспорта. Помещение свободного назначения, подойдет как под магазин, так и под офисное помещение. Сделан хороший ремонт, вложений на требуется, можно заехать и строить свой бизнес. Заведен интернет, установлена охранная и пожарная сигнализация. | Проспект Ленина, Советский, Тула, Тульская область | эконом | не требует ремонта | есть | есть | |||||
| Отдельный вход с улицы Тургеневская, свежий ремонт, пластиковые окна, все центральные коммуникации, стоит видеофон + магнитный замок, проведен интернет (телефон). Готово место для офис-менеджера (сотрудника). Помещение состоит из трех комнат, санузла и коридора. Центральный вход со стороны основного трафика плюс есть вход со стороны двора. Вся сантехника, батареи, котел новые на гарантийном обслуживании. Рядом торговый центр, место идеально под бизнес. | Ул Тургеневская 42, Центральный, Тула, Тульская область | эконом | не требует ремонта | нет | есть | |||||
| Торговое помещение - 100 м от проспекта Ленина, отдельный вход и вывеска видны с проспекта Ленина, оживленный трафик, рядом магазины и офисы, пешая доступность с проспекта. Помещение новое переведено в нежилой фонд и отремонтировано. Парковка. | Тула, пр-т Ленина /Л.Толстого 114, Центральный, Тула, Тульская область | эконом | не требует ремонта | нет | есть | |||||
| Продаю торговое помещение, под магазин, банк, салон, офис или торговлю продовольственными и непродовольственными группами товаров. Отдельный вход, все коммуникации, место для рекламы на фасаде. Высокий пешеходный трафик, удобная планировка, хороший ремонт. | Ул Кауля, 10, Центральный, Тула, Тульская область | эконом | не требует ремонта | нет | есть | |||||
| _____ | Академика Павлова 1г, Центральный, Тула, Тульская область | эконом | не требует ремонта | нет | есть | |||||
| Продам торговое помещение под любой вид деятельности. Хороший ремонт, отдельный вход. Первая линия, отличный пешеходный трафик. | Ленина пр-кт, 131, Центральный, Тула, Тульская область | эконом | не требует ремонта | есть | есть | |||||
| Отличный трафик, 1- ая линия, рядом маг. "Пятерочка", "Сбербанк", маг." Спар". Охранно-пожарная сигнализация, счетчик на хол. и гор. воду, электричество на 10 кВт, своя авто. парковка, евроремонт телефон, интернет. | Ул. Кауля, д.11, корп.1., Центральный, Тула, Тульская область | эконом | не требует ремонта | нет | есть | |||||
| Расположенно в спальном районе | Ул Н.Руднева, 72, Центральный, Тула, Тульская область | эконом | не требует ремонта | нет | есть | |||||
| max | ||||||||||
| min | ||||||||||
| среднее | 89618,4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Максимальная цена за м2 составляет 120 000 рубля. Минимальная цена за м2 - 61 303 рублей. Такая разница обусловлена разными факторами, такими как: расположение относительно красной лини, наличие отдельного входа, наличие парковки и т.д. Средняя цена м2 составила 89 618 рублей.
Таблица 2
База аналогов по аренде
| № | Содержание объявления | Адрес | Площадь (м2) | Арендная плата в месяц | Тип отделки | Состояние отделки | Этаж | Наличие выхода на красную линию | Арендная плата за м2 | Наличие отдельного входа | ||
| Сдам торговое помещение в центре города у остановки Первомайская.год назад делался ремонт.Есть С/У,вода.Хороший пешеходный и автомобильный трафик | пр.Ленина, 52 | эконом | не требует ремонта | есть | есть | |||||||
| Сдаю небольшое торговое помещение на Каминского (в районе проспекта Ленина, под магазином, где был Найк). Соседи - кофейня, Лазаревская лавка, Тульские пряники. Отличное проходное место. Подходит под магазин, салон красоты, парикмахерскую, маникюрный кабинет или офис (юридические услуги, строительство, пункт выдачи товаров интернет-магазина) в центре. Помещение с отделкой. | р-н Центральный, пр. Ленина, д.30 | эконом | не требует ремонта | есть | есть | |||||||
| Сдаётся в аренду торгово-офисное помещение 46м, в центре Тулы пр.Ленина 35, отличный график, удобное место расположение, парковка, охрана. | р-н Центральный, г.Тула, пр.Ленина 35 | эконом | не требует ремонта | есть | отсутствует | |||||||
| предлагает в аренду торговое помещение в большом спальном р-не. Первая линия, большое место под рекламу, удачная планировка без несущих стен. | р-н Центральный, Руднева 72 | эконом | не требует ремонта | нет | есть | |||||||
| Тула, проспект Ленина, д. 127. Общая площадь помещения 50 кв. м., отдельный вход, все коммуникации. Здание расположено на пересечении проспекта Ленина и улицы Рязанской. Высота потолков 3 м. Бесплатная парковка. | 1. р-н Центральный, Ленина пр-кт, д. 127 | эконом | не требует ремонта | есть | есть | |||||||
| Сдам новое торговое помещение под бизнес с хорошим ремонтом, хороший пешеходный трафик, собственная парковка. | р-н Центральный, Н.Руднева 60 | эконом | не требует ремонта | нет | есть | |||||||
| Срочно сдается торгово-офисное помещение в Центральном районе, самый центр города, адрес Бухоновский переулок дом 8 Отдельный вход, возможно размещение рекламы на фасаде здания. Помещение со свежим ремонтом, отдельный санузел. | р-н Центральный, Бухоновский пер, 8 | эконом | не требует ремонта | нет | есть | |||||||
| Офисное помещение 50 м2 на проспекте Ленина, 145, рядом остановки общественного транспорта, 1 линия, 1 этаж, вход с торца здания, парковка, круглосуточный доступ, возможен ремонт под арендатора, аренда от собственника без комиссий и переплат. | р-н Центральный, Ленина пр-кт, 145 | эконом | не требует ремонта | нет | есть | |||||||
| Офисное помещение 45 м2 на проспекте Ленина, 145, рядом остановки общественного транспорта, 1 линия, 1 этаж, вход с торца здания, парковка, круглосуточный доступ, возможен ремонт под арендатора, аренда от собственника без комиссий и переплат. | р-н Центральный, Ленина пр-кт, 145 | эконом | требуется | нет | есть | |||||||
| В районе автовокзала, 50м от пр.Ленина. Отдельный вход, высокие потолки, вода, санузел. Без посредников | Тула, р-н Центральный, ул.Станиславского, д.3 | эконом | не требует ремонта | нет | есть | |||||||
| Предлагаем в аренду торговое помещение расположенное на первом этаже здания расположенного по адресу: Тула, проспект Ленина, д. 127. Общая площадь помещения 50 кв. м., отдельный вход, все коммуникации. Здание расположено на пересечении проспекта Ленина и улицы Рязанской. Высота потолков 3 м. Бесплатная парковка | р-н Центральный, Ленина пр-кт, д. 127 | эконом | не требует ремонта | нет | есть | |||||||
| Помещение бывшего продуктового магазина Дополнительно возможна аренда или покупка имеющегося Оборудования: 2шт вертикальных холод шкафа 1 метр, 2шт холод витрины Криспи 1,5 м, шкаф- купе Хелкама 1,2м, 2шт ШХ - железные двери распашные 1 шт шкаф-купе Норд 1.0м 2 кондиционера,витрины,весы,стелажи склада и прочие мелочи Под магазином подвал 42 кв м (склад) | Тульская область, Тула р-н Советский, Болдина 79 | эконом | не требует ремонта | да | нет | |||||||
| Сдается в аренду торговое помещение в современном ТЦ "Утюг" в центре города. Большая бесплатная парковка, отличный трафик, остановки общественного транспорта в шаговой доступности. Помещение расположено на 1 этаже, имеет свободную планировку. Просмотр в любое удобное для вас время. Звоните. | Тульская область, Тула р-н Советский, Демонстрации 1кГ | эконом | не требует ремонта | да | есть | |||||||
| Основные характеристики и преимущества объекта: - помещение расположено на первой линии одной из центральных улиц города - огромный пешеходный и автомобильный трафик, - в непосредственной близости остановки общественного транспорта, ТЦ «Гостиный двор» - высокие потолки, свободная панировка - все коммуникации центральные. | Тульская область, Тула р-н Центральный, ул. Советская | эконом | не требует ремонта | да | есть | |||||||
| Помещение с отдельным входом под ваш бизнес. Первая линия, свежий ремонт. Электричество 10 кВт. Большой пешеходный и автомобильный трафик. | Тульская область, Тула р-н Советский, ул Демонстрации 8 | эконом | не требует ремонта | да | нет | |||||||
| Основные характеристики и преимущества объекта: - первая линия домов - отдельный вход, доступ 24 часа, место под рекламную вывеску - ремонт - все коммуникации центральные. Мощность 7кВт. - стоят экономичные светодиодные светильники | Тульская область, Тула р-н Центральный, Перекопская | эконом | не требует ремонта | да | нет | |||||||
| Сдаю небольшое торговое помещение на Каминского (в районе проспекта Ленина, под магазином, где был Найк). Соседи - кофейня, Лазаревская лавка, Тульские пряники. Это подвал, отдельный вход с ул. Каминского. Центральный район Тулы. Отличное проходное место. | Тульская область, Тула р-н Центральный, пр. Ленина, д.30 | эконом | не требует ремонта | да | есть | |||||||
| Предлагается торговое помещение площадью 86.4 кв. метров с двумя торговыми залами, с хорошим ремонтом. Отдельный вход с проспекта Ленина,1 линия, хороший трафик. Телефон,интернет,охрана, кухня и т д. | Тульская область, Тула р-н Центральный, пр.Ленина 61 | 86,4 | эконом | не требует ремонта | да | есть | ||||||
| Сдам в аренду магазин на проспекте Ленина 59. Хороший ремонт. Телефон. Охранная и пожарная сигнализации.Система видеонаблюдения. Кондиционер. Помещение полностью готово к работе, оборудованы две примерочные кабинки, есть подсобка. Высокий пешеходный и автомобильный трафик. Отличное месторасположение. | Тульская область, Тула р-н Центральный, Ленина пр-кт, 59/81 | эконом | не требует ремонта | да | есть | |||||||
| Отличный пешеходный, автомобильный трафик. Рядом педуниверситет, остановка, магазины. | Тульская область, Тула р-н Центральный, Тула, проспект ленина 123 | эконом | не требует ремонта | да | есть | |||||||
| max | ||||||||||||
| min | ||||||||||||
| среднее | 885,158 | |||||||||||
|
|
|
Максимальная арендная плата в месяц за м2 составляет 100 рубль. Минимальная арендная плата в месяц за м2 – 714 рублей. Средняя арендная плата в месяц за м2 составила 885,16 рубля.
Расчет ставки капитализации
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной.
Метод рыночной экстракции, позволяет определить наиболее адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимости.
Коэффициент капитализации равен:
; 
;
где К – коэффициент капитализации; ЧОД1 – прогнозная величина чистого операционного дохода; С0 –стоимость объекта недвижимости на дату оценки; ЧОД0 – текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки; t – годовой темп прироста чистого операционного дохода.
В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, как правило, в доступной оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракции приходится использовать величину предлагаемой арендной платы. В этом случае расчетная зависимость приобретает вид:
;
При определении рыночной величины отношения операционных расходов к арендной плате следует иметь в виду, что обычно коммунальные услуги полностью или частично оплачиваются сверх арендной платы. Наиболее часто отдельно оплачиваются электроэнергия и услуги связи. Строго говоря, в операционных расходах необходимо дополнительно учесть отчисления на капитальный ремонт, которые на практике, как правило, не производятся.
Валовой рентный множитель (ВРМ) - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.
В работе Фоменко А. Н. «Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости» показано, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы осредненные (рыночные) значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:
;
где КВРМ – корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы для объектов недвижимости; СР0 – средняя стоимость продаж объектов недвижимости; АР0 – средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости.
Величина коэффициента КВРМ зависит от размаха выборок значений ставок арендной платы и стоимости объектов недвижимости и приведена в Таблице 3.
Таблица 3 - Величины коэффициентов КВРМ
| Отношение Сmax / Cmin | Отношение Amax / Amin | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,000 | 1,012 | 1,036 | 1,095 | 1,165 | 1,232 | 1,370 |
| 1,50 | 1,000 | 1,015 | 1,040 | 1,103 | 1,172 | 1,240 | 1,376 |
| 2,00 | 1,000 | 1,019 | 1,047 | 1,111 | 1,181 | 1,247 | 1,377 |
| 2,50 | 1,000 | 1,021 | 1,050 | 1,115 | 1,183 | 1,249 | 1,374 |
| 3,00 | 1,000 | 1,024 | 1,053 | 1,119 | 1,186 | 1,250 | 1,370 |
| 4,00 | 1,000 | 1,026 | 1,057 | 1,122 | 1,188 | 1,248 | 1,360 |
Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет сходную структуру с зависимостью для расчета коэффициента капитализации. Проведя аналогичные рассуждения, приведенные для ВРМ в работе Фоменко А. Н. «Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости», можно получить следующую расчетную зависимость для определения коэффициента капитализации:
При этом, величины коэффициента КК представлены в Таблице 4, которая представляет собой транспонированную матрицу значений Таблицы 3.
Таблица 4- Величины коэффициентов КК
| Отношение Сmax / Cmin | Отношение Amax / Amin | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 |
| 1,25 | 1,006 | 1,012 | 1,015 | 1,019 | 1,021 | 1,024 | 1,026 |
| 1,50 | 1,029 | 1,036 | 1,040 | 1,047 | 1,050 | 1,053 | 1,057 |
| 2,00 | 1,085 | 1,095 | 1,103 | 1,111 | 1,115 | 1,119 | 1,122 |
| 2,50 | 1,153 | 1,165 | 1,172 | 1,181 | 1,183 | 1,186 | 1,188 |
| 3,00 | 1,220 | 1,232 | 1,240 | 1,247 | 1,249 | 1,250 | 1,248 |
| 4,00 | 1,358 | 1,370 | 1,376 | 1,377 | 1,374 | 1,370 | 1,360 |
С учетом последнего соотношения расчетная зависимость для определения коэффициента капитализации приобретает вид:
Особенность полученной расчетной зависимости состоит в том, что в нее входят только безразмерные параметры, которые характеризуют соответствующий сегмент рынка объектов недвижимости.
Для расчета ставки капитализации методом рыночной экстракции были выбраны первые 11 аналогов из базы по купле-продаже и первые 11 аналогов из базы по аренде.
Коэффициент уторговывания для неактивного рынка взят из справочника оценщика недвижимости 2016 Лейфера со страницы 313. Он равен среднему значению из доверительного интервала для купле-продажи офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости – 16,9%, для аренды тех же объектов – 13,9%.
Выбрали аналоги сходные с объектом оценки из общей базы.
Данные по купле-продаже для расчета ставки капитализации представлены в таблице 3, а по аренде – в таблице 4.
Таблица 3 - Данные по аренде для расчета ставки капитализации
| № | Площадь (м2) | Арендная плата в месяц | Арендная плата за м2 | Кут=13,9% | Цена за м2 с учетом Уут |
| 1. пр.Ленина, 52 | 0,861 | 842,058 | |||
| 2. пр. Ленина, д.30 | 0,861 | 717,213 | |||
| 3. пр.Ленина 35 | 0,861 | 654,36 | |||
| 4. Руднева 72 | 0,861 | 819,672 | |||
| 5. пр. Ленина, д. 127 | 0,861 | 774,9 | |||
| 6. Н.Руднева 60 | 0,861 | 840,336 | |||
| 7. Бухоновский пер, 8 | 0,861 | 842,058 | |||
| 8. Ленина пр-кт, 145 | 0,861 | 654,36 | |||
| 9. пр. Ленина, 145/1 | 0,861 | 669,858 | |||
| 10.ул.Станиславского, д.3 | 0,861 | 765,429 | |||
| 11. пр.Ленина, 61 | 0,861 | 774,9 | |||
| Аро | 9114,703 | ||||
| Amax | 842,058 | ||||
| Amin | 654,36 | ||||
| Amax/Amin | 1,286842 |
Таблица 4 - Данные по купле-продаже для расчета ставки капитализации
| № | Площадь (м2) | Цена | Цена за м2 | Кут=16,9% | Цена за м2 с учетом Уут |
| 1. ул Н.Руднева, 61 | 3 900 000 | 0,831 | 72020,28 | ||
| 2. Академика Обручева | 41,1 | 2 550 000 | 0,831 | 51061,63 | |
| 3. ул. Руднева 54 | 52,2 | 3 200 000 | 0,831 | 50942,79 | |
| 4. ул. Кауля, д.11 | 5 000 000 | 0,831 | 75545,38 | ||
| 5. Г. Маргелова, 5В | 2 500 000 | 0,831 | 51937,5 | ||
| 6. пр. Ленина, 103 | 4 500 000 | 0,831 | 81293,41 | ||
| 7. Тургеневская, 7 а | 5 000 000 | 0,831 | 92333,24 | ||
| 8. ул Пушкинская, 30 | 5 500 000 | 0,831 | 81615,83 | ||
| 9. ул. Свободы 60 | 3 700 000 | 0,831 | 71505,06 | ||
| 10. Ленина пр-кт, 131 | 4 500 000 | 0,831 | 79564,1 | ||
| 11., Академика Павлова 1г | 3 900 000 | 0,831 | 77164,17 | ||
| Cpo | 71362,13 | ||||
| Сmax | 92333,24 | ||||
| Cmin | 50942,79 | ||||
| Cmax/Cmin | 1,812489 |
В нашем случае Сmax/Сmin = 1,812, а Amax/Amin = 1,287, соответственно Кврм =1,019, Кк = 1,095(таблицы 3, 4).
Значения t, a1 и a2 также были взяты из справочника оценщика недвижимости 2016 Лейфера. Процент недозагрузки при сдаче в аренду (a1) для неактивного рынка равен среднему значению из доверительного интервала для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости – 21,0% (страница 221 справочника). Процент операционных расходов от потенциального валового дохода (a2) для неактивного рынка равен среднему значению из доверительного интервала для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости – 21,7% (страница 235 справочника). Среднегодовой рост цен в последующие 5 лет (t) равен среднему значению из доверительного интервала для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости – 4,4% (страница 283 справочника).
Исходя из этих данных, рассчитаем значения по вышеприведенным формулам.
Таким образом, коэффициент капитализации равен 0,09.
|
|
|
12 |
