Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!

Расчет стоимости доходным подходом

Рассчитаем стоимость объекта доходным подходом. Были выбраны 3 аналога схожие с объектом оценки: 1,7,10.

Местоположение в зоне наибольшей коммерческой привлекательности обозначается знаком «+», вне этой зоны - «–». Наличие выхода на красную линию – «+», его отсутствие – «–». Улучшенная отделка - «+», эконом - «–». Если состояние отделки не требует ремонта - «+», если требует - «–». Наличие отдельного входа - «+», отсутствие - «–». Расположение на 1 этаже - «+», выше 1 этажа - «–». Рассматривается 3 вида парковки: стихийная и организованная или же ее отсутствие.

Таблица 7 – Сравнение показателей

Показатели	Объект оценки	Аналоги

Площадь (м²)
Цена	-	40 000	45 000	40 000
Цена за м²	-
Местоположение (ценовая зона)	+	+	+	+
Наличие выхода на красную линию	+	+	-	-
Тип отделки	+	+	+	+
Состояние отделки	+	+	+	+
Наличие отдельного входа	+	+	+	+
Этаж	+	+	+	+
Парковка	Стихийная	Стихийная	Стихийная	Нет

Таблица 8 – Расчет скорректированных цен аналогов

Показатели	Объект оценки	Аналоги

Площадь (м²)
Цена	-	40 000	45 000	40 000
Цена за м²	-
Местоположение (ценовая зона)
Наличие выхода на красную линию			1,265822785	1,26582278
Тип отделки
Состояние отделки
Наличие отдельного входа
Этаж
Парковка				1,1
Ку	-	0,861	0,861	0,861
Интегральная корректировка	-	0,861	1,089873418	1,19886076
Цена скорректированная	-	748,21	1 065,90	1 065,79

Корректировки:

1. Наличие выхода на красную линию – 0,79 (стр.109 Лейфер)

Объект оценки имеет выход на красную линию, а аналог 2 и не имеют, надо увеличить цену 1/0,79.

2. Парковка – 1,10 (ст.127 Лейфер) У аналога 3 нет парковки, применим корректировку равную 1,10.

3. Корректировка на уторговывание (стр. 314) – 13,9% (1-0,139 =0,861).

Чтобы найти интегральные коэффициенты, мы перемножаем все коэффициенты по столбцам (учитывая также коэффициент уторговывания). Далее мы умножаем цены аналогов за м² на интегральные коэффициенты, таким образом получив скорректированные цены аналогов.

Далее определим удельную стоимость объекта оценки. Один из методов согласования скорректированных цен аналогов предполагает определение удельных весов как средних арифметических двух взвешенных. Рассчитаем следующие показатели:

где n – количество аналогов (3),

Q₁– суммарное количество корректировок, не равных 1, по всем аналогам,

q₁_i – количество корректировок, используемое к i-му аналогу,

Q₂ – сумма модулей отклонения скорректированных значений цен всех аналогов от их первоначальных цен предложений,

q₂_i – модуль отклонения скорректированной удельной цены i-го аналога от его первоначальной цены за м².

Далее находим удельные стоимости единиц сравнения i-го аналога по следующим формулам:

где V_eci – стоимость единицы сравнения i-го аналога (скорректированная цена).

Рассчитанную удельную стоимость единицы сравнения нужно умножить на площадь объекта оценки, чтобы получить потенциальный валовый доход (ПВД).

Рассчитанную удельную стоимость единицы сравнения нужно умножить на площадь объекта оценки, чтобы получить потенциальный валовый доход (ПВД). Далее находим чистый операционный доход (ЧОД):

Разделив ЧОД на ставку капитализации, найденную ранее, и умножив данной число на 12 (количество месяцев в году), мы получим рыночную стоимость (РС) объекта оценки. Все данные расчеты сведены в таблицу 9.

Таблица 9 – Расчет удельной стоимости объекта оценки

q1i	-
Q1	-
q2i	-	120,79	87,90	176,79
Q2	-	385,48	385,48	385,48

D1	-	0,416666667	0,333333333	0,25
D2	-	0,343323908	0,385991228	0,2706921

Vec1i	-	311,75	355,30	266,45
Vec2i	-	256,88	411,43	288,50

Veci	-	284,32	383,36	277,47

Удельная стоимость единицы сравнения	945,15

ПВД	42 531,84
ЧОД	26 308,92
РС	3 496 202,20

Стоимость объекта доходным подходом равна 3 496 202,20 руб.

Согласование результатов оценки

По сравнительному подходу мы получили цену: 4 204 407,16

По доходному подходу: 3 496 202,20

Оценщик считает, что результаты применения сравнительного и доходного подхода к оценке равнозначно отражают искомую рыночную стоимость оцениваемого помещения, поэтому присваивает равные удельные веса каждому из применяемых подходов – 0,5.

= 3 850 304, 68 руб.

Список литературы

1. Лейфер Л.А., Справочник оценщика недвижимости – 2016 (Том II офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов), Нижний Новгород 2016 - 240 с.

2. Лейфер Л.А., Стерлин А.М., Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», Нижний Новгород 2014, 258 с.

3. Справочная информация: "Федеральные стандарты оценки" - [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_126896/

4. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ. - [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/

12	Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: