Особенности гражданско-правового режима общей долевой собственности

Тема 6. Вопрос 3.

Особые гражданско-правовые режимы общей долевой собственности: проблемы и противоречия. Искусственно созданные юридические конструкции и особенности их правового режима. Долевая собственность на совокупность («массив») земель сельскохозяйственного назначения. Долевая собственность инвестиционных (паевых и подобных им) фондов. Долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома.

Особенности гражданско-правового режима общей долевой собственности

Общая долевая собственность - основной вид отношений общей собственности. Право общей долевой собственности является правом двух и более лиц сообща (в определенных долях) по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом (вещами).

Размер долей участников общей долевой собственности определяется законом либо договором (например, условиями договора простого товарищества), а при невозможности их определения доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Изменение размер а долей допускается по соглашению сособственников, а при его отсутствии определяется законом. Так, отделимые улучшения общей вещи поступают в собственность того из участников долевой собственности, который их произвел, т.е. не становятся объектом общей собственности и, следовательно, не влияют на размер долей ее участников. Неотделимые улучшения (произведенные в установленном порядке и с согласия других сособственников, например ремонт и замена деталей крыши общего дома) становятся объектом общей собственности, в связи с чем произведший их участник имеет право на соответствующее увеличение доли в праве на общую вещь (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

При продаже одним из сособственников своей доли постороннему лицу закон учитывает, что остальные участники общей собственности объективно заинтересованы в сокращении числа сособственников и в увеличении своих долей, поскольку это облегчает совместное использование общего имущества. Поэтому им предоставляется преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Реализация этого права ведет к соответствующему увеличению долей сособственников в праве на общую вещь (ius adcrescendi - "право приращения", которое традиционно признается за сособственниками, оставшимися после ухода одного или нескольких из них). Сособственник вправе потребовать выдела своей доли из права на делимую вещь (объект которого при этом уменьшается) или раздела общей вещи, влекущего прекращение общей собственности на нее.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ), а не признания сделки недействительной. Это означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной продавцом доли. Такая юридическая конструкция представляет собой разновидность более общей категории гражданского права, известной под названием "платеж с вступлением в права кредитора", которая используется законом и в некоторых других ситуациях (ср., например, п. 2 и 5 ст. 313 ГК РФ).

Трехмесячный срок для предъявления соответствующего иска является пресекательным и не подлежит продлению или восстановлению даже в случае его пропуска по уважительным причинам. Не допускается уступка преимущественного права покупки доли (п. 4 ст. 250 ГК РФ), так как этим искажался бы его смысл и социальное назначение (не говоря уже о наличии оснований для рассмотрения этого права в качестве вещного, тогда как возможность уступки права по прямому указанию п. 1 ст. 382 ГК РФ относится лишь к обязательственным правам).

Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Дело в том, что полное соответствие между долей участника в праве на общее имущество и той его конкретной частью, которую реально возможно выделить ему в пользование, практически редко достижимо. Например, жилой дом, состоящий из трех неравных по площади комнат (и в силу своих конструктивных особенностей не подлежащий перепланировке), достался двум наследникам по закону (в равных долях). В такой ситуации сособственникам, желающим проживать в этом доме, придется договариваться о порядке пользования общим имуществом, хотя бы примерно соответствующем размеру их долей. При этом предоставление в пользование одного из сособственников части общего имущества, меньшей, чем его доля, влечет обязанность другого сособственника компенсировать ущемление интересов данного участника, например, путем соответствующего уменьшения приходящихся на его долю расходов по содержанию общего имущества.

В таких ситуациях для характеристики конкретных отношений общей собственности иногда используются понятия реальной и идеальной доли. Под реальной долей обычно понимают определенную часть общего имущества (вещи) в натуре, фактически предоставляемую в пользование сособственнику. Понятие же идеальной доли употребляется в отличие от понятия реальной, чтобы подчеркнуть, что доля сособственника - не доля вещи в натуре. Понятие реальной доли как части общей вещи в натуре ориентирует на ошибочное толкование существа отношений общей собственности как права сособственников на отдельные, конкретные части общей вещи, а понятие идеальной доли по сути является полным аналогом понятия доли в праве собственности. Однако они могут применяться на практике с учетом понимания условности этих понятий. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в общих расходах: уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Кроме того, в общую собственность поступают плоды, продукция и доходы, полученные от использования общего имущества (общих вещей), которые также распределяются между сособственниками соразмерно их долям (если иное не установлено их соглашением).

Вещь, находящаяся в долевой собственности, может быть разделена между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Такой раздел между всеми сособственниками означает прекращение общей долевой собственности. При выделе доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ) оно уменьшается в объеме, однако на него сохраняется право общей собственности оставшихся участников. Выделяющийся сособственник вправе требовать передачи ему части этого имущества в натуре, соответствующей его доле. При этом возможная несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, доле участника в праве общей собственности устраняется выплатой ему соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (например, предоставлением аналогичного имущества).

Не исключено, однако, что выдел доли конкретного сособственника в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности (при неделимости вещи, невозможности ее использования по целевому назначению, существенному снижению ее ценности, например, в результате выдела доли из коллекции картин или библиотеки и т.п.). В таком случае выделяющийся сособственник получает право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Но выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия.

Без согласия сособственника выплата ему компенсации за приходящееся на его долю имущество возможна лишь в качестве исключения при прямо определенных законом условиях (поскольку этим по сути нарушаются права собственника). В настоящее время предусмотрено две такие ситуации. Во-первых, при неделимости вещи (автомобиля, музыкального инструмента и т.п.) в исключительных случаях суд может передать ее в собственность одного из участников, имеющего существенный интерес в ее использовании, причем независимо от размера долей остальных сособственников, но с компенсацией им стоимости их долей. Во-вторых, в случаях, когда доля сособственника незначительна и не может быть реально выделена, а его интерес в использовании общего имущества не может считаться существенным, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

Абзац 5 п. 36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Данное правило возникло в судебной практике по разрешению споров о выделе доли в праве собственности на жилой дом (см. абз. 2 и 3 п. 11 Постановления Пленума ВС РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4) и в настоящее время продолжает применяться ею уже на основании прямого указания абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ (см. абз. 2 - 4 п. 36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 (Вестник ВАС РФ. 1996. N 9)). Речь шла о случаях выдела жилых помещений отдельными сособственниками с целью их периодического использования (для отдыха), тогда как остальные сособственники нуждались в их использовании для постоянного проживания.