Общая долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначения

Обращаясь к особенностям оборота земельных долей в праве общей собственности на земельный участок из состава земель с.-х назначения, вначале следует сказать о возникновении земельных долей.

В ст. 15 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» дано определение земельной доли. Земельная доля, полученная при приватизации с.-х. угодий до вступления Закона в силу, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель с.-х. назначения. Поэтому на такие доли распространяется установленный гражданским законодательством режим пользования и распоряжения долями в праве общей собственности с особенностями, закрепленными в указанном Законе.

Споры, связанные с правом на получение земельной доли и определением ее размеров, решаются судом.

Моментом возникновения права собственности на земельную долю является дата принятия администрацией района решения о передаче приватизированной земли в общую собственность коллектива с.-х. организации.

Всем собственникам земельных долей, при наличии заявлений от них, районный земельный комитет должен был выдать свидетельство, удостоверяющее право собственности на землю, которое является основанием для государственной регистрации права собственности на эти доли.

Закон «Об обороте земель с/х назначениия» в основном решает 3 вопроса, касающихся особенностей оборота земельных долей: 1) особенности совершения сделок с земельными долями; 2) порядок выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности; 3) особенности определения порядка владения и пользования земельными участками, находящимися в долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 12 Закона «Об обороте земель.», к сделкам с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель с.-х. назначения применяются правила ГК РФ. Как гласит п. 2 ст. 246 ГК, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки. В п. 1 ст. 12 Закона «Об обороте.» подчеркивается, что участник долевой собственности может, кроме того, передать долю в праве общей собственности в доверительное управление.

В ст. 12 Закона «Об обороте земель.» содержатся правовые нормы, которые являются специальными по отношению к правовым нормам ГК РФ, регулирующим те же отношения. Сегодня общие правила ГК РФ применяются лишь в случаях, когда участников долевой собственности не более пяти, а специальные правовые нормы Закона «Об обороте.» применяются, когда их число более пяти. В этом случае правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12, 13, 14 Закона «Об обороте.». Если участников общей собственности более пяти, в Законе «Об обороте.» установлен особый порядок извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок третьему лицу.

В отличие от ст. 250 ГК РФ участников долевой собственности можно уведомить не только письменно непосредственно каждого, но и путем публикации сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. В течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения сособственники могут заявить о намерении приобрести долю. В таком случае преимущественное право покупки доли в праве общей собственности субъекта РФ не возникает.

Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента извещения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель с.-х. назначения или не заявят о намерении приобрести ее, действует преимущественное право покупки субъекта РФ, для реализации которого продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельные участки из земель с.-х. назначения с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным ст. 8 Закона «Об обороте...».

Если субъект РФ или муниципалитет откажутся от покупки доли в праве общей собственности либо не уведомят продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, то продавец, как и при продаже земельного участка (ст. 8 Закона), вправе в течение года продать долю третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. При продаже доли по цене, ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора, продавец обязан направить в названные органы новое извещение в письменной форме.

Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности - это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращения для этого лица права на долю в общей собственности.

Общие положения, регулирующие выдел доли, содержатся в ст. 252 ГК РФ. В соответствии с этой статьей ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками, или выделена доля одного из них по соглашению между ними, а при недостижении соглашения - в судебном порядке.

Если участников общей собственности более пяти, выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельный участок осуществляется по правилам ст. 13 Закона «Об обороте земель.». В соответствии со ст. 13 участник долевой собственности вправе требовать выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на землю. Для этого он обязан известить в письменной форме или через средства массовой информации остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок с указанием предполагаемого местоположения участка, а при необходимости - и размера компенсации остальным участникам долевой собственности.

Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, при несоразмерности имущества, выделяемого в натуре, доли в праве собственности участнику долевой собственности выплачивается соответствующая денежная сумма или иная компенсация. С согласия собственника остальными участниками долевой собственности ему может быть выплачена компенсация вместо выдела его доли в натуре.

Компенсация выплачивается, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка на единицу его площади. В случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади ниже рыночной стоимости оставшегося после выделения земельного участка, соответствующая компенсация выплачивается участнику долевой собственности, осуществившему выдел земельного участка.

Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей. Предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от других участников долевой собственности. Споры о местоположении земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведение которых устанавливается Правительством РФ, а при недостижении согласования - в суде. Местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям, установленным п. 1 ст. 4 Закона «Об обороте земель.».

Выдел земельного участка производится в соответствии с Федеральным законом «О землеустройстве». При изменении границ объектов землеустройства, землеустройство осуществляется в обязательном порядке (ст. 3). В соответствии со ст. 15 этого же Закона при проведении территориального землеустройства выполняются работы по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства. Проводится межевание. Оформляются документы о межевании в виде Описаний, предоставляемые для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

В п. 3 ст. 13 Закона «Об обороте земель.» предусмотрена специфика приобретения права собственности субъекта РФ или муниципалитета на выделяемый из долевой собственности земельный участок. Согласно этому пункту, не использованная в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель с.-х. назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованием и признана их собственностью по решению суда. Если участок не используется для соответствующей цели, он может быть изъят (ст. 284 ГК РФ) в порядке, предусмотренном земельным законодательством (ст. 286 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 6 Закона «Об обороте земель.», земельный участок из земель с.-х. назначения может быть изъят принудительно у собственника в судебном порядке в случае его ненадлежащего использования. Заявление в суд направляется по правилам ст. 54 ЗК РФ с заблаговременным предупреждением участников долевой собственности о допущенных нарушениях и наложении на них административного взыскания в виде штрафа. Если нарушение не устранено, то субъект РФ или муниципалитет в праве требовать выдела земельного участка и признания права собственности на этот земельный участок на основании п. 3 ст. 13 Закона «Об обороте земель.».

Если участников общей собственности более пяти, порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, определяется с учетом особенностей, установленных в ст. 14 ФЗ «Об обороте земель...». Эти специальные правовые нормы упрощают порядок принятия решений сособственников относительно владения и пользования земельным участком по сравнению с общим требованием, установленным ст. 247 ГК РФ, по общему согласию всех участников, а при недостижении такового - судом.

Согласно ст. 14 Закона «Об обороте земель.», решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании должно быть сделано не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом, который подписывается всеми присутствующими на собрании участниками долевой собственности.

Если согласие участников долевой собственности по владению и пользованию земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил ст. 13 Закона «Об обороте земель.» и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

При принятии решений на общем собрании должно учитываться положение п. 2 ст. 247 ГК РФ, согласно которому участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Если при проведении общего собрания нарушены правила о его проведении, о порядке принятия решения, или кто-то из участников долевой собственности считает свои права и охраняемые интересы нарушенными, он вправе обратится в суд на основании п. 1 ст. 247 ГК РФ. Например, если общее собрание приняло решение, по которому одному или нескольким участникам предоставлена во владение и пользование часть земельного участка, явно не соразмерная их доле в праве общей собственности, такое решение может быть признано не законным.

Долевая собственность инвестиционных (паевых и подобных им) фондов, в которых сосредоточены не индивидуально-определенные общие вещи, а "совокупности" безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг, т.е. определенные имущественные права (конструкция заимствована из США).

Правовая основа: Федеральный закон от 29.11.2001 N 156-ФЗ (ред. от 02.12.2019) "Об инвестиционных фондах"

Законом было установлено, что инвестиционные фонды существуют в виде акционерных инвестиционных фондов, которые представляют собой акционерные общества, и паевых инвестиционных фондов (ПИФов), которые являются имущественными комплексами, т.е. объектами, права.

Акционерный инвестиционный фонд - акционерное общество, исключительным предметом деятельности которого является инвестирование имущества в ценные бумаги и иные объекты, предусмотренные настоящим Федеральным законом, и фирменное наименование которого содержит слова "акционерный инвестиционный фонд" или "инвестиционный фонд".

Паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. (не явл ЮЛ)

Имущество акционерных инвестиционных фондов принадлежит на праве собственности акционерным обществам как юридическим лицам.

Основная идея инвестфондов состоит в передаче имущества (главным образом денежных средств и (или) ценных бумаг и их аналогов) для коммерческого использования профессиональным управляющим компаниям с сохранением прав на него за первоначальными владельцами.

Управляющие компании ПИФов получают соответствующее имущество по договору доверительного управления, который обязывает юридически обособлять переданное им имущество от иного имущества как учредителя, так и управляющего (п. 1 ст. 1018 ГК РФ).

Таким образом, в рамках обязательственных (договорных) отношений доверительного управления появляются соответствующие управомоченные и обязанные лица, а также четко обозначенные на счетах объекты их прав и обязанностей.

Вместе с тем имущество ПИФов было объявлено объектом долевой собственности владельцев инвестиционных паев, несмотря на отсутствие объекта вещного права общей собственности (ч. 2 ст. 1 и абз. 2 п. 2 ст. 11 Закона об инвестфондах).

ч. 2 ст. 1 Инвестиционный фонд - находящийся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц имущественный комплекс, пользование и распоряжение которым осуществляются управляющей компанией исключительно в интересах акционеров этого акционерного общества или учредителей доверительного управления.

абз. 2 п. 2 ст. 11 Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности.

- Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются (кроме случаев, предусмотренных Законом об инвестфондах);

- Не предусмотрено преимущественное право;

- Управление общим имуществом осуществляется управляющей компанией ПИФа, которая сама определяет его условия.

- Количество инвестиционных паев (которые удостоверяют долю владельца в праве собственности на имущество ПИФа) не ограничивается, что означает невозможность установления точного количества сособственников и соответственно приходящихся на каждого из них долей, при том что у одного владельца могут быть "паи, выраженные дробным числом", т.е. доли паев.

Очевидно, что отношения по поводу ПИФов не имеют ничего общего с обычной общей долевой собственностью. Главное же состоит в том, что эти обязательственные по своей юридической природе отношения и не нуждаются в дополнительной (явно избыточной) квалификации в качестве вещных отношений общей собственности, которая в ряде случаев лишь запутывает очевидную ситуацию. Достаточно сказать, что предусмотренные п. 6 и 6.1 ст. 11 Закона об инвестфондах "типы ПИФов" в действительности характеризуют разновидности договоров доверительного управления ПИФами, ибо само по себе имущество не может быть "открытым", "закрытым" или "интервальным".

⇐ Предыдущая123Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: