Жилищно-эксплуатационные организации

Развитие жилищного фонда, его техническое оснащение, постоянное повышение требований населения к благоустройству жилища обусловливают необходимость совершенствования организационных форм управления жилищным фондом на местах.

В интересах сохранения жилищного фонда Жилищный кодекс предусматривает подсказанное практикой правило: жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией (ЖЭО), а если для эксплуатации домов ведомственного или общественного жилищного фонда не может быть создана ЖЭО, то она осуществляется непосредственно соответствующим предприятием, учреждением, организацией. Определяются основные функции жилищно-эксплуатационных организаций. На эти организации возлагается обязанность обеспечивать сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, контролировать соблюдение гражданами правил пользования жилым помещением, содяржания жилого дома и придомовой территории.

Кодекс не определил конкретные формы жилищно-эксплуатационных организаций, установив лишь важнейшие начала их правового статуса. В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются: тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), домоуправления и др. Организация управления жилищным фондом и коммунальным хозяйством на местах отличается большим разнообразием с учетом специфики города, другого поселения.

Например, в Москве систему управления жилищно-коммунальным хозяйством города образуют дирекции единого заказчика, которые осуществляют функции заказчика на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и нежилых помещений; ими приняты на баланс жилые дома. Дирекции заключают договоры с ремонтно-эксплуатационными управлениями (предприятиями) или другими аналогичными предприятиями (в том числе частными фирмами), энерго- и водоснабжающими и другими специализированными организациями, обеспечивающими функционирование систем жизнеобеспечения зданий и прилегающих территорий.

В составе префектур административных округов города Москвы образованы управления жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, действующие на основе Положений об этих управлениях.

В последнее время в Москве практикуется привлечение на конкурсной основе к управлению жилищным фондом частных компаний.

Участие граждан в управлении жилищным фондом

Жилищный фонд требует достоянного внимания не только государственных органов власти и управления, специальных жилищных ремонтно-эксплуатационных и иных служб, но и населения, общественных организаций, нанимателей, собственников жилых домов и других жилых помещений.

Согласно Конституции РФ (ст. 32) граждане Российской Федерации имеют право участвовать в управлении делами государства как непосредственно, так и через своих представителей.

Фактическая реализация этого важного конституционного права предполагает, с одной стороны, создание государством соответствующих политических, юридических и иных гарантий, а с другой - активную гражданскую позицию самого человека, его желание принимать участие в рассмотрении и решении государственных дел.

Применительно к сфере жилищных отношений данный вопрос нашел закрепление в Законе "Об основах федеральной жилищной политики". В ст. 5 Закона устанавливается, что "граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций".

Таким образом, в ст. 5 Закона содержится довольно широкая законодательная база для участия граждан в управлении жилищным фондом. Формы участия граждан и других лиц в управлении жилищным фондом. Это домовые, уличные, квартальные, сельские комитеты и советы граждан, добровольные ремонтные дружины и другие органы местного (общественного) самоуправления, осуществляющие защиту жилищных прав граждан, оказывающие им другую необходимую помощь.

В городах и иных поселениях создаются и иные общественные, неправительственные организации, имеющие главной задачей вовлечение населения в управление жилищным фондом, защиту прав владельцев и пользователей жилыми помещениями. В жилищной сфере получают распространение такие общественные организации, как ассоциации и гильдии риэлтеров, комитеты защиты прав нанимателей, собственников жилых помещений и др.

Важнейшей формой участия граждан в управлении жилищным фондом, защите жилищных прав граждан, обеспечении сохранности жилищного фонда и его ремонте являются товарищества собственников жилья, образуемые для обеспечения эксплуатации многоквартирных домов, пользования квартирами и их общим имуществом. Образование таких товариществ предусмотрено Законом РФ "О товариществах собственников жилья". Товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации жилого дома. В Законе определены, в частности, порядок образования товарищества, права и обязанности его членов, порядок деятельности товарищества и многие другие вопросы.