 |
Жилищные права и обязанности
|
|
|
|
Жилищные права, а также и обязанности (составляющие содержание жилищных правоотношений) возникают из юридических фактов, с которыми закон и иные нормативные правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение этих прав и обязанностей.
Согласно ст. 10 ЖК РФ права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.[56, с. 98]
Соответственно с этим жилищные права и обязанности возникают: [43, стр 89]
из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
в результате приобретения в собственность жилых помещений;
из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
В широком смысле жилищным правам и обязанностям, жилищным правоотношениям посвящена основная часть норм жилищного законодательства.
К основным гражданским жилищным правам относятся: [33 с. 64]
|
|
|
право заключения гражданско-правовых сделок по поводу занимаемого жилого помещения (возможность зависит от основания пользования);
право вселения других граждан на занимаемую площадь;
право пользования жилищем (частично);
некоторые другие права.
К основным административным жилищным правам относятся:
право постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
право нуждающихся граждан бесплатно получить жилое помещение по договору социального найма;
право нуждающихся граждан за доступную плату получить жилое помещение в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
некоторые другие права.
Из смысла гражданского и жилищного законодательства следует, что граждане Российской Федерации имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищных фондов, жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность и путем индивидуального жилищного строительства, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.
Обладая жилищем независимо от оснований приобретения и пользования, граждане несут целый ряд обязанностей.
Наиболее важными жилищными обязанностями являются: [36, с. 123]
использование жилых помещений, а также подсобных помещений и оборудования только по назначению, при этом не ущемляя жилищных, иных прав и свобод других граждан;
выполнение предусмотренных законодательством санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;
своевременное производство оплаты жилья, коммунальных услуг;
использование придомовых территорий без ущерба интересам других граждан и общества в соответствии с установленными правилами, соблюдение чистоты и порядка в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.
|
|
|
Одним из важнейших средств правового регулирования любых отношений, в том числе и связанных с жилыми помещениями, является установление пределов осуществления и ограничения права.
Вопрос о пределах осуществления и ограничения права, как на движимое, так и на недвижимое имущество постоянно привлекал и продолжает привлекать к себе внимание и законодателя, и ученых. Неоднозначность правовых норм и различные подходы к их анализу обусловливаются зачастую политическими, экономическими и правовыми факторами [34, с.245].
С началом экономических преобразований в нашей стране законодательство, регулирующее отношения собственности, предусмотрело значительное сокращение экономически необоснованных пределов осуществления права собственности.
Необходимо признать, что вопрос о пределах реализации и об ограничениях прав на жилые помещения в отечественной юридической литературе в настоящее время еще не получил должного освещения. Отмечая важность и плодотворность анализа регламентации рамок, в которых собственник осуществлял свои права, действовавших в былые времена, необходимо отметить, что в настоящий момент этот вопрос требует дальнейшего изучения и конкретизации с целью осуществления адекватной действующему законодательству правоприменительной деятельности и развития законодательства, регулирующего пределы осуществления и ограничения права собственности.
Анализируя сущность пределов и ограничений права на жилые помещения, следует остановиться на различиях этих двух категорий. В литературе часто можно встретить смешение этих понятий. Между тем они не равнозначны. Безусловно, оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом.
Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, говоря о пределах, законодатель указывает только на закон. Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жильем и субъекта, вступающего с ним в соглашение, либо к воле судебных органов. Исходя из этого, можно сделать следующие выводы.
|
|
|
Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права объективны, постольку ограничения права также возможны только в этих пределах. [34, с. 237]
Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права, а ограничения - частными.
Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов: [36, с. 113]
а) законодательные - пределы, установленные федеральными законодательными актами;
б) судебные - ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;
в) договорные - ограничения, обусловленные соглашением сторон.
Спектр законодательных пределов осуществления права на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие права собственников жилых помещений.
Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.
Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилых помещений. Российский законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа «Можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов». Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право собственности на жилые помещения. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права. [30, с. 67]
|
|
|
К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья. Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение. В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками другим лицам для проживания на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится в ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается.
Исходя из установленного законом целевого назначения жилища, недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. В результате такого использования из жилищного фонда незаконно изымается значительная часть жилой площади, что усугубляет в этой сфере и без того напряженную из-за нехватки жилья ситуацию в городе.
В соответствии со ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. [43, с. 89]
В отличие от прежнего законодательства ГК РФ предусмотрел ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 293 Кодекса, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения.
В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
|
|
|
К пределам осуществления права на жилые помещения следует также отнести обязательность надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм и т.п., необходимых для нормальной эксплуатации как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в этом доме.
Например, собственник, наниматель или иной пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов перестраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, допускающему его разрушение, согласно той же ст. 293 ГК РФ может быть применена санкция о прекращении права собственности. [55, с. 178]
Судебные ограничения права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае возникновения споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.
Договорные стеснения права собственности на жилые помещения возможны и когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма, поднайма жилья и некоторых других.
По общему правилу, установленному ст. 346 ГК РФ, передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, незалогодатель вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности). [30, с. 156]
При заключении договора найма жилого помещения собственник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым помещением на срок действия договора. [33, с. 89]
В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
В целях обеспечения жилищных прав граждан законодатель в Российской Федерации устанавливает юридические гарантии этого права путем предоставления гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также иными способами.
Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ, имеют экономический характер и выступают в виде тех обязанностей, которые приняло на себя государство для обеспечения предоставленного гражданам права: органы государственной власти, органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для реализации права граждан на жилище.
Итак, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить реализацию конституционного права граждан на получение жилого помещения различными способами.
|
|
|
