 |
Гражданско-правовые способы защиты жилищных прав граждан
|
|
|
|
Защита права собственности субъектов гражданского оборота, в том числе и на жилые помещения, осуществляется согласно положениям различных отраслей законодательства. К ним в первую очередь следует отнести уголовное законодательство, законодательство об административных правонарушениях и гражданское законодательство, которые часто дополняют друг друга. Например, суд, рассматривая уголовное дело о хулиганских действиях, происходивших в квартире, вправе рассмотреть и гражданский иск о возмещении ущерба, нанесенного этими действиями собственнику жилого помещения. [27, с. 164]
Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа защиты права собственности: во-первых, вещно-правовой; во-вторых, обязательственно-правовой. Кроме этого, к двум добавляют и иные способы защиты права собственности.
К вещно-правовому способу защиты права собственности относятся исковые требования, когда нет договора о спорном имуществе и когда оно имеется в натуре или его можно восстановить.
Необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от движимых вещей жилое помещение, являясь недвижимым имуществом, невозможно похитить, утерять. Вместе с тем при определенных обстоятельствах оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его воли путем незаконного изъятия, незаконного заселения или незаконного препятствия в осуществлении права владения им.
Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права собственности на жилое помещение - виндикационный иск. Применительно к жилью виндикация - это право требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате конкретного жилища. ГК РФ в ст. 301 устанавливает правило, по которому собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. [55, с. 114]
|
|
|
Лицо, являющееся невладеющим собственником, выступает в гражданском процессе истцом, оно доказывает, что ему принадлежит конкретное жилое помещение на праве собственности путем предъявления правоустанавливающих документов и что ответчик незаконно владеет жилищем. Предметом виндикационного иска в рассматриваемой ситуации является жилое помещение, которое по незаконным основаниям выбыло из владения собственника.
Безусловно, нет оснований для такого рода иска, если жилое помещение было передано во владение несобственнику на основе договора (например, по договору коммерческого найма жилого помещения согласно гл. 35 ГК РФ) или в силу закона (например, по наследству, при объявлении в судебном порядке гражданина умершим, а затем отмены этого решения согласно ст. 45 и 46 ГК РФ). В таких случаях собственник может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты права собственности.
Ответчиков по виндикационному иску можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Данное деление незаконных владельцев позволяет применять различные гражданско-правовые меры воздействия при решении судьбы жилого помещения. Вопрос об изъятии жилища решается исходя из проявления воли ответчиков.
Добросовестным в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ признается приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело права его отчуждать, т.е. он невиновен. Конечно же, возможности незаконного добросовестного приобретения недвижимости вообще и жилища в частности существенно ограничены, так как право собственности на жилое помещение возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам, которые подлежат государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы. [36, с. 217]
|
|
|
Случаи добросовестного незаконного приобретения жилого помещения возможны и нередко встречаются на практике, например при подделке нанимателем необходимых документов и незаконном отчуждении занимаемого жилого помещения.
Закон предоставляет право истребовать жилище и в тех случаях, когда отчуждение произошло помимо воли собственника (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Например, при отчуждении незаконно занимаемого жилого помещения с помощью фиктивных документов.
Виндикационный иск к добросовестному незаконному владельцу также подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ), например по наследству или по договору дарения. Добросовестный владелец при возврате жилого помещения собственнику вправе требовать возмещения произведенных на улучшение жилого помещения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости жилья (ч. 3 ст. 303 ГК РФ). [19, с. 132]
В других случаях закон защищает интересы добросовестного приобретателя, предоставляя ему правомочия собственника. Основанием приобретения права собственности в названном случае служит сложный юридический состав.
Недобросовестным в соответствии с ч. 1 ст. 303 ГК РФ признается приобретатель, который знал или должен был знать о неправомерности приобретения жилого помещения, т.е. являющийся виновным. Например, при самовольном вселении в жилое помещение или приобретении жилья по сделке, если получивший жилую площадь знал или должен был знать, что отчуждатель не имел на это права. [33, с. 198]
У недобросовестного приобретателя собственник вправе во всех случаях истребовать свое жилое помещение. Недобросовестный владелец отвечает перед собственником за любое ухудшение состояния жилого помещения.
Право истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему жильем на основании соглашения, например договора найма жилого помещения. Это положение вытекает из содержания ст. 305 ГК РФ.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Иски в суд об устранении таких нарушений называются негаторными исками.
|
|
|
Требования по таким искам зависят от нарушения прав собственника по осуществлению правомочий пользования и распоряжения. Например, встречаются случаи использования в многоквартирных домах коридоров, лестничных площадок для хранения некоторыми гражданами личных вещей, иногда это сопровождается монтированием различных полок, шкафов или даже капитальных ограждений. [35, с. 116]
В таких случаях может нарушаться право пользования иных лиц, в том числе и собственников. Для граждан названные действия затрудняют пользование жилыми помещениями - осложняется доступ граждан к квартирам, для обслуживающей организации затрудняется использование лестничных клеток и других объектов общего пользования для обеспечения эксплуатации жилых помещений.
В случае предъявления негаторного иска его содержанием будет устранение созданных препятствий для собственника.
Особенности данного вида вещно-правовой защиты в том, что требования об устранении препятствий можно предъявлять только в момент нарушения прав собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении собственником его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают. [55, с. 198]
Вместе с тем при нанесении имущественного ущерба нарушением прав собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом порядке.
Кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи.
Рассматривая защиту права собственности граждан на жилое помещение, следует отметить, что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи собственника жилого помещения. Представляется, что не может быть наложено взыскание на жилое помещение, где должник и члены его семьи постоянно проживают.
|
|
|
Между тем, нередки случаи, когда гражданин, приобретая жилое помещение в собственность, в последнем не проживает, зачастую и не регистрируя свое проживание в нем. Очевидно, что в предусмотренных законом случаях на такую жилую площадь возможно наложение взыскания. [29, с. 149]
При оспаривании права собственности на взысканное жилое помещение заинтересованное лицо может подать исковое заявление об исключении имущества из описи. Иск об освобождении имущества от ареста (исключение из описи) может быть предъявлен собственником, а также лицом, владеющим в силу закона или договора имуществом, не принадлежащим должнику.
Ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Если арест на имущество наложен в связи с его конфискацией, ответчиками являются осужденный и соответствующий финансовый орган. [36, с. 104]
Защита интересов собственников жилых помещений осуществляется также и обязательственно-правовым способом, который, в свою очередь, делится на договорные и внедоговорные виды.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств на виновную сторону возлагается установленная законом ответственность. Например, гражданин, занимающий квартиру по договору найма жилого помещения, не произвел обусловленный в договоре ремонт. В такой ситуации наймодатель может в соответствии со ст. 397 ГК РФ своими силами выполнить данную работу за счет нанимателя либо вправе требовать возмещения убытков. [27, с. 98]
Под убытками в этом случае понимаются расходы, произведенные собственником жилого помещения на ремонт, устранение повреждений, а также не полученные собственником жилья доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено.
Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат целям восстановления имущественного положения граждан. В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Так, если по вине юридического или физического лица жилое помещение окажется поврежденным или приведенным в состояние, непригодное для проживания, то причинитель вреда обязан восстановить жилое помещение до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб.
Причинивший вред освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ), однако если вред причинен гражданами или организациями, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих, последние освобождаются от ответственности, только если докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (п. 1 ст. 1079 ГК РФ). [55, с. 197]
|
|
|
Сроки исковой давности
Гражданское законодательство под исковой давностью понимает срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). При этом сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон (ст. 198 ГК РФ). Это же относится и к основаниям приостановления и перерыва течения исковой давности, которые установлены нормами ГК РФ и иными федеральными законами. Применение этих норм обязательно для судебных органов.
Наличие исковой давности дисциплинирует участников оборота, стимулирует их к осуществлению принадлежащих им прав и исполнению обязанностей. Действительно, основание давности заключается в том, что общество нуждается в прочном порядке и всякая неопределенность отношений, способная колебать приобретаемые права, возбуждает против себя протест.
В законодательстве выделяются общий и специальные сроки исковой давности. Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Специальные сроки исковой давности устанавливаются для защиты отдельных указанных в федеральном законе прав. [29, с. 184]
Специальные сроки больше или меньше трех лет. Однако, несмотря на трехлетний срок, к специальным следует отнести и срок исковой давности по ничтожным сделкам, поскольку начало течения срока исковой давности является отступлением от общего правила и устанавливается вне зависимости от того, узнало лицо или должно было узнать о нарушенном праве.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. [50, с. 173]
Длительный срок исковой давности затруднял разрешение гражданских дел в связи с большой вероятностью утраты доказательств, возросшей возможностью неадекватного отражения обстоятельств дела участвующими в нем лицами и т.п., что усложняло процесс принятия судами объективного решения по делу и тем самым создавало предпосылки к вынесению ошибочных решений со всеми вытекающими обстоятельствами.
Федеральным законом «О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» законодатель с сокращением срока исковой давности не изменил начало его течения. И если применительно к 10 годам момент совершения сделки для начала течения срока исковой давности оправдан, то для трехлетнего срока момент течения срока, думается, должен быть связан с субъективным правом лица, чьи права нарушены. [36, с. 137]
Речь идет, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушенном праве. Подобная формула изложена в п. 2 ст. 181 ГК РФ, где говорится об оспоримой сделке. Такая же норма содержится в ст. 200 ГК РФ «Начало течения срока исковой давности», устанавливающей, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Лицо, чьи жилищные права нарушены, вправе требовать защиты своих прав в любое время вне зависимости от того, истек срок исковой давности или нет. Данное положение вытекает из ст. 199 ГК РФ, где указано, что требование о защите права принимается судом независимо от истечения срока исковой давности. Другое дело, когда сторона в споре может заявить о применении этого срока. В таком случае суд обязан отказать в иске.
Законодательством не предусмотрены какие-либо требования к форме заявления стороны в споре о пропуске срока исковой давности, такое заявление может быть сделано как в письменной, так и в устной форме непосредственно в ходе судебного разбирательства.
Истечение срока исковой давности не является автоматическим прекращением возможности защитить права потерпевшей стороны. Ее применение носит заявительный характер. При этом указанным правом должник может воспользоваться до того, как вынесено решение.
По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается тогда, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
При рассмотрении заявления стороны в споре о применении исковой давности в отношении требований юридического лица необходимо иметь в виду, что в силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда юридическое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
С учетом этого, довод вновь назначенного (избранного) руководителя о том, что он узнал о нарушенном праве возглавляемого им юридического лица лишь со времени своего назначения (избрания), не может служить основанием для изменения начального момента течения срока исковой давности, поскольку в данном случае заявлено требование о защите прав юридического лица, а не прав руководителя как физического лица. Указанное обстоятельство не является основанием и для перерыва течения срока исковой давности.
Для обязательств с определенным сроком исполнения в соответствии с п. 2 ст. 200 ГК РФ исковая давность течет с момента окончания срока.
В соответствии со ст. 206 ГК РФ должник или иное обязанное лицо, исполнившее обязанность по истечении срока исковой давности, не вправе требовать исполненное обратно, хотя бы в момент исполнения указанное лицо и не знало об истечении срока исковой давности.
ГК РФ в ст. 208 предусматривает ряд требований, на которые исковая давность не распространяется.
Однако применительно к жилищным отношениям исковая давность не распространяется на негаторные иски, т.е. на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений (помех, препятствий) его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. [36, с. 139]
Вместе с тем в случаях, когда помехи (или препятствия) прекратились, но в результате их действия собственник понес убытки, требования сводятся к ликвидации этих последствий, т.е. возникает обязательственно-правовое отношение, на которое распространяются сроки исковой давности. [27, с. 94]
Заключение
Итак, трудно отрицать тот факт, что вопросы, связанные с жилищными правами, всегда вызывали интерес и будут обращать на себя серьезное внимание ученых и практиков в силу их социальной значимости. Конституция РФ предусматривает возможность для каждого выбирать способ защиты своих прав и законных интересов: обратиться за помощью в государственные органы или использовать иные, негосударственные (несудебные) формы защиты. Государство заинтересовано в том, чтобы и граждане при осуществлении жилищных прав не совершали действий, нарушающих права других лиц, чтобы были обеспечены надлежащее использование жилищного фонда и его сохранность. Развитие гражданского оборота и вызванные этим процессом изменения системы взаимоотношений в обществе ставят на повестку дня задачу мониторинга системы защиты имущественных прав и совершенствования отдельных составляющих этой системы, поскольку несвоевременность корректировки положения дел с защитой имущественных прав ведет к неэффективности функционирования рыночных механизмов.
На основании выполненной работы можно сделать следующие выводы:
. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь (ст.2 Основы): развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.
В целях обеспечения жилищных прав граждан ЖК РФ устанавливает юридические гарантии этого права путем предоставления гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также иными способами.
Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ, имеют экономический характер и выступают в виде тех обязанностей, которые приняло на себя государство для обеспечения предоставленного гражданам права: органы государственной власти, органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для реализации права граждан на жилище.
Таким образом, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить реализацию конституционного права граждан на получение жилого помещения различными способами.
. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита права собственности субъектов гражданского оборота, в том числе и на жилые помещения, осуществляется согласно положениям различных отраслей законодательства. К ним в первую очередь следует отнести уголовное законодательство, законодательство об административных правонарушениях и гражданское законодательство, которые часто дополняют друг друга. Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства. Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа защиты жилищных прав: юрисдикционный и неюрисдикционный.
. Несомненно, что судебный порядок защиты нарушенных прав и свобод является наиболее надежным и действенным. При этом нет оснований утверждать, что в нашей стране создан бесперебойно работающий и достаточно эффективный механизм судебной защиты, реально обеспечивающий соблюдение прав и свобод каждого человека. В настоящее время разрешение конфликта через судебные органы приводит к ситуации, когда одна из сторон конфликта (а в некоторых случаях и обе стороны) остается не удовлетворенной результатами судебного разбирательства.
Судебная защита прав человека рассматривается в научной литературе как наиболее универсальная, но, с практической точки зрения, она обладает и рядом недостатков, компенсировать которые позволяют именно несудебные формы защиты.
В соответствии с выводами можно сделать следующие предложения:
Согласно ст. 15 Конституции РФ конституционные нормы, в том числе о праве граждан на жилище, имеют прямое действие. Поэтому статьями Конституции РФ надлежит руководствоваться непосредственно и при разрешении конкретных вопросов, в том числе при рассмотрении конкретных дел в судах.
Я считаю, что жилищное право является комплексной отраслью права, а не составной частью гражданского права, и, следовательно, должно содержать в качестве методов правового регулирования не только диспозитивный метод, как это следует из нового ЖК РФ, но в обязательной части и императивный метод, применительно к гарантиям защиты жилищных прав.
Предоставляя гражданам право самостоятельно защищать жилищные права и минимизируя роль государства в этом, законодатель не учел, что граждане имеют небольшие возможности воспользоваться предусмотренными гарантиями для защиты своих прав. При этом представляется, что государство, взявшее на себя функцию «арбитра» в вопросе возникновения прав на недвижимое имущество должно и может сформировать сбалансированную эффективную систему защиты путем возмещения ущерба в соответствии с системой государственного гарантирования.
|
|
|
