Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений.

Закон урегулировал ситуацию, ког­да строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производ­ства. В этом случае конкурсный управ­ляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении тре­бований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквар­тирном доме. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждо­му участнику строительства.

Законом предусмотрены условия, одновременное соблюдение кото­рых дает право осуществить передачу жи­лых помещений участникам строи­тельства:

1. Наличие полученного в порядке, установленном законодатель­ством о градостроительной дея­тельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено.

2. Застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участ­никам строительства жилых помещений.

3. Стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокуп­ный размер требований участни­ков строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключе­нием юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений.

4. Имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.

5. В реестре требований кредитор отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство ко­торого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений.

6. Всем участникам строительства передаются жилые помещении в соответствии с условиями дого­воров, предусматривающих пе­редачу жилых помещений, и пе­редаваемых жилых помещении достаточно для удовлетворении требований всех участником строительства.

 

Погашение требований граждан - участников строительства по денежным обязательствам

В случае невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удов­летворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строитель­ства и земельного участка, требования участников строительства преобразо­вываются в денежные требования и подлежат погашению в составе тре­бований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.

Также у участника строительства есть право самостоятельно отказаться от исполнения договора, предусма­тривающего передачу жилого поме­щения и обратиться в суд с денежны­ми требованиями к застройщику.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что денежные требования физических лиц по договорам, пред­усматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика, а юриди­ческие лица и иные кредиторы - в четвертую.

Размер требований участника стро­ительства складывается из суммы, уплаченной им по договору, предус­матривающему передачу жилого по­мещения, и суммы реального ущер­ба. Такой ущерб определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусма­тривающего передачу жилого поме­щения) и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.

Таким образом, закон предусматри­вает возмещение участнику строи­тельства не только суммы, уплачен­ной им по договору, но и возмещение реального убытка.

Удовлетворение таких требова­ний производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объ­екта незавершенного строительства. Причем большая часть этих средств идет на погашение требований участ­ников строительства - физических лиц, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика.

В случае реализации объекта стро­ительства, принадлежащего застрой­щику на праве собственности, и зе­мельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются поку­пателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств восемьдесят пять про­центов средств направляется на пога­шение денежных требований участни­ков строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций). Удовлетво­рение данных требований происходит в порядке очередности, установленной Законом.

Однако если объект незавершенно­го строительства находится в залоге, то 60% направляются на погашение требований залогодержателей, в том числе и участников строительства, ко­торые являются залогодержателями в силу 214-ФЗ, и 25 % направляются на погашение требований остальных участников строительства.

Вопросы

Как быть участникам строительства, уже расторгнувшим договор долевого участия и вставшим в реестр кредиторов с денежными требованиями? Возможно ли, учитывая вступившие в действие поправки, преобразовать свои денежные требования обратно в требования по передаче жилого помещения?

Такие денежные требования нельзя преобразовать обратно в требования о передаче жилых помещений. Для сохранения возможности предъявить застройщи­ку в рамках дела о банкротстве требование о передаче жилого помещения представляется целесообразным рас­торгать договор участия в долевом строительстве только после введения в отношении застройщика процедуры банкротства.

12	Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: