 |
Пример использования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости
|
|
|
|
Исходные данные:
− Потенциальный валовый доход - 100 000 д.е.
− Потери при сборе платежей - 20 %
− Прочие доходы - 0 д.е.
− Операционные расходы - 15 %
− Первоначальная основная сумма ипотеки - 400 000 д.е.
− Срок полной амортизации - 25 лет
− Ставка процента - 12 %
− Ставка дисконтирования - 15 %
− Предполагаемый год продажи собственности - 20 год
− Ежегодный прирост стоимости - 0 %
− Первоначальная стоимость собственности - 500 000 д.е.
Поправка 1
Поправка 2
По результатам расчетов необходимо провести анализ полученных результатов и сделать выводы.
Заключение
Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки). В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.
Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности.
При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы:
· во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу;
· во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта.
|
|
|
При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа:
· приобретение
· использование
· ликвидация.
На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход.
На 1-м этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены (разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг);
На 2-м - получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;
На 3-м получают наличность, равную цене реализации. Стоимость приносящего доход имущества может быть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала инвестора. Основа при определении стоимости капитала - текущая стоимость ожидаемой в будущем отдачи: остаточного потока наличности при использовании недвижимости и остатка цены перепродажи. Сумма ипотечного долга и оцененной стоимости капитала дает вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости.
Литература
1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2004.
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости - СПб: 2005.
3. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2004.
4. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. — М.: ЮНИТИ, 2003.
5. Гордонов М. О некоторых вопросах совершенствования учета основных фондов//Вопросы оценки. № 6, 2005.
6. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: 2006.
7. Грибовский C.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004.
8. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 2003.
9. Грибовский С.В. Опыт определения ставки дисконтирования для объектов недвижимости методом экстракции // Новости оценки, № 7. — СПб: Академия Недвижимости, 2005.
|
|
|
10. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. Проф. В.Е. Есипова – СПб.: Изд-во СПб ГУЭиФ, 2006.
11. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб: Издательство «Лань», 2006.
12. Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев В.И., Юн Г.Б. Оценка предприятий: 2002.
13. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2005.
14. http://lib.mabico.ru - финансовая библиотека.
15. http://lib.mabico.ru - Энциклопедия ипотечно-инвестиционный анализ в оценке.
16. http://money.rin.ru - экономика и финансы.
17. http://nedvizh.proocenka.ru - Оценка недвижимости.
18. http://ocenka.net - институт профессиональной оценки.
19. http://ru.wikipedia.org – Свободная Интернет энциклопедия.
20. http://www.real-estate-info.ru - Рынок недвижимости в России.
|
|
|
