 |
Метод разбиения на виды износа
|
|
|
|
Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три
компоненты:
· физический износ;
· функциональный износ;
· внешний износ.
По возможности устранения того или иного компонента совокупного износа
различают устранимый и неустранимый износы.
· неустранимый – затраты на исправление дефекта превосходят стоимость,
которая при этом будет добавлена;
· устранимый – затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.
Физический износ. Может быть определен путем непосредственного
обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и
знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены
специалисты.
Функциональный износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным
стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо
элементов.
Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к
собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению
к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа
присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может
также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие
избыточного предложения объектов недвижимости.
В данной работе стоимость земельного участка не учитывается при нахождении
стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода.
Произведем расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:
1. Вед – определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26
сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли и общественного питания» таблицу
112 («Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли
|
|
|
одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объект УПВС практически
полностью идентичен оцениваемому. Представим описание типичного объекта:
«Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные
и бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, деревянные и
гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные,
дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - повышенного качества. Здания
оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией,
электроосвещением и холодильными устройствами. Группа капитальности I.»
Так как наш объект находится в 1-ом территориальном поясе
(г. Москва), его строительный объем не превышает 500 куб.м., то
Вед = 46,5 руб.
Для расчета физического износа выпишем из таблицы 91А «Удельные веса
конструктивных элементов в процентах»:
Таблица №2
| Фундаменты | |
| Стены и перегородки | |
| Перекрытия | |
| Крыши | |
| Полы | |
| Проемы | |
| Отделочные работы | |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | |
| Прочие работы |
2. Vстр – определим, умножив 127 кв.м. на 2,5м, получим 318 куб.м.
3. Кп и Кн равны 1, так как никакого несоответствии
между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.
4. Км – для г. Москвы данный коэффициент составляет 1.
5. Кв = К69-84 
К84-2004. К69-84 = 1,18.
К84-2004 = 38,464
1,0115 1,011
1,01 1,009 (на
апрель2004) = 40,1. Согласно таблицам 2.2. и 2.6. информационно-аналитического
бюллетеня Ко-Инвест №46.
6. Кпз = 1,2. Кндс = 1,18.
С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:
ПСЗ = 46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 990 760.
Вычислим износ объекта недвижимости:
Таблица №3
| Конструктивный элемент | Уд. вес., % | Износ, % | Средн.-взвеш.,% |
| Фундаменты | 1,50 | ||
| Стены и перегородки | 5,50 | ||
| Перекрытия | 2,10 | ||
| Крыши | 1,25 | ||
| Полы | 0,30 | ||
| Проемы | 1,80 | ||
| Отделочные работы | 0,60 | ||
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 7,00 | ||
| Прочие работы | 1,35 | ||
| Всего | 21,4 |
|
|
|
Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для
расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется
как:
ПСЗ*(1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.
|
|
|
