 |
Расчет стоимости объекта недвижимости по доходному подходу
|
|
|
|
Определим ставку арендной платы за объект недвижимости, на основании
сравнительного анализа информации полученной на таких сайтах, как
www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru, www.ren-tek.ru и т.д.:
Таблица №10
| местополож. | коммун. устройства | благоустр. внешнее | состояние здания | площадь | внутр. отделка | инж. оборудование | этаж | цена | |
| объект №1 | ВАО, ул. Большая Косинская | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв. | улучшен. | все основные виды | |||
| объект №2 | ВАО, Носовихинское шоссе | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв | улучшен | все основные виды | |||
| объект №3 | ВАО, ул. Привольная | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв | улучшен. | все основные виды | |||
| объект №4 | ВАО, ул. Привольная | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв | улучшен. | все основные виды | |||
| объект №5 | ЮВАО, ул. Рязанский пр-кт | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв | еврорем. | все основные виды |
Характеристика оцениваемого объекта:
Таблица №10
| местополож. | коммун. устройства | благоустр. внешнее | состояние здания | площадь | внутр. отделка | инж. оборудование | этаж |
| ВАО, ул. Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К 2,., К8) в процентах: Большая Косинская, д. 13 | телефон | парковка, охрана отсутствуют | хорошее | евроремонт. | все основные виды |
Таблица №11
| местополож. | К1 | коммун. устройства | К2 | благоустр. внешнее | К3 | состояние здания | К4 | площадь | К5 | внутр. отделка | К6 | инж. оборудование | К7 | этаж | К8 | |
| объект №1 | ВАО, ул. Большая Косинская | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв. | +10 | +5 | улучшен. | +10 | все основные виды | |||||||
| объект №2 | ВАО, Носовихинское шоссе | -5 | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв | +10 | улучшен | +10 | все основные виды | |||||||
| объект №3 | ВАО, ул. Привольная | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв | +10 | +5 | улучшен. | +10 | все основные виды | |||||||
| объект №4 | ВАО, ул. Привольная | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв | +10 | улучшен. | +10 | все основные виды | ||||||||
| объект №5 | ЮВАО, ул. Рязанский пр-кт | -20 | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв | +10 | еврорем. | все основные виды |
|
|
|
Валовые корректировки для каждого объекта составляют:
Таблица №12
| объект№1 | объект№2 | объект№3 | объект№4 | объект№5 | |
| Валовые корректировки | |||||
| Веса | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,21 | 0,19 |
Таблица №13
| Ставка за 1 кв.м. | Чистая корр. | Итого за 1 кв.м. | Вес | Ставка ар. платы объекта оценки | |
| объект №1 | +25 | 0,20 | |||
| объект №2 | +15 | 0,20 | |||
| объект №3 | +25 | 0,20 | |||
| объект №4 | +20 | 0,21 | |||
| объект №5 | -10 | 0,19 |
ПВД = 403*127 = 51 180;
Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д.
равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 51 180. Предполагается, что сумма
операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:
ЧОД = ЭВД – 20% = 40 945;
Согласно информации, представленной на www.expert.ru, средняя ставка процента
по еврооблигациям со сроком погашения в 2030 году за апреля месяц составляет
7 %. Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной
оставшемуся сроку эксплуатации здания. Так как физический износ объекта
составляет 21,4%, а нормативный срок службы порядка 125 лет (I-ая группа
капитальности), то норма возврата капитала составит:
= 
R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.
|
|
|
Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу 
6 483 000 руб.
Согласование стоимостных показателей оценки объекта оценки
Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
В следствии того, что затратный подход в наибольшей степени отклоняется от
значения рыночной стоимости, ему присваивается вес в размере 10% от итоговой
стоимости объекта недвижимости. Сравнительный и доходный подходы примерно
равнозначно дают объективное представление о рыночной стоимости, поэтому им
присваивается вес в размере 45%.
Итоговая стоимость объекта недвижимости составляет:
778 740*0,1+3 529 000*0,45+6 483 000*0,45 = 77 874 + 1 588 050+ +2 917 350 =
Руб.
Заключение
Любая оценочная деятельность должна быть регулирована и осуществляться в соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации №519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, были возложены на Министерство имущественных отношений Российской Федерации.
В теоретической части работы было рассмотрено понятие коммерческой недвижимости, как объекта способного приносить прибыль; определены основные аспекты оценки недвижимости; даны характеристики основным подходам к оценке доходной недвижимости.
Т.е. при оценке коммерческого недвижимого имущества применяются несколько подходов, но общепризнанно, что сравнительный подход – это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, он при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др.
Так как в оценочной деятельности не существует стандартов для определения всех потерь от операций с недвижимостью, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по уровню получаемого дохода за продолжительный период времени или уровень продажной цены, из которых можно узнать уровень потерь на практике.
|
|
|
Таким образом, при определении стоимости доходной недвижимости учитываются не только будущие доходы, которые способна принести эта недвижимость, но и данные по аналогичным проданным объектам.
Решение задачи по определению текущей стоимости объекта недвижимости путем применения метода дисконтированных денежных потоков предполагает суммирование текущей стоимости денежных потоков за каждый год выбранного прогнозного периода (в данном случае – до конца 2013 г.) и текущей стоимости в пост прогнозный период (с 2014 г.), ожидаемой в будущем.
Список использованной литературы
1. «Экономика и управление недвижимостью», под общ. редакцией П.Г.
Грабового, АСВ. 1999.
2. «Экономика недвижимости», А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Лань. 2001.
3. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Д. Фридман, Н.
Ордуэй, Дело. 1997.
4. «Рынок и оценка недвижимости в России», Новиков Б.Д., Экзамен. 2000.
5. Сборник Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости 1969 года.
6. Интернет-сайты: www.izrukvruki.ri, www.ren-tek.ru, www.subarenda.ru.
|
|
|
