 |
Исправление технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях
|
|
|
|
Исходя из положений ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости» ошибки в государственном кадастре недвижимости подразделяются на два вида: кадастровая ошибка и техническая.
Под технической ошибкой понимается описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая ошибка в сведениях государственного кадастра – это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
В процессе ведения ГКН возможны ошибки по внесению сведений о правах, категориях земель, площадях, кадастровой стоимости, включая:
- отсутствие номера заявки о постановке на государственный кадастровый учет (ГКУ) у актуальных земельных участков;
- отсутствие у ранее учтенных земельных участков отметки о статусе;
- отсутствие каких-либо записей о местоположении земельного участка (адрес, ориентир);
- отсутствие сведений о документе – основании на разрешенное использование или полное отсутствие сведений о разрешенном использовании земельного участка;
- отсутствие значения площадей;
- отсутствие даты учета ранее учтенных земельных участков;
- отсутствие актуальных записей о категории земель;
- отсутствие информации о межевании у привязанных земельных участков;
- отсутствие связи у земельных участков с актуальной межевой информацией с кадастровой карты;
|
|
|
- отсутствие актуальных сведений о правах;
- отсутствие вида права;
- отсутствие сведений о правообладателе у земельных участков с правом, отличным от государственной собственности;
- отсутствие сведений о дате и номере регистрации права, обременения;
- отсутствие экономических характеристик, актуальных записей об экономических характеристиках, отсутствие даты введения данных показателей;
- ошибки расчета величины кадастровой стоимости.
Большинство из указанных выше ошибок носят субъективный характер (невнимание, опечатка), а также связаны с несовершенством использовавшихся для ведения учета программных комплексов и их многообразием.
На рис.8.13 приведен анализ возможных ошибок на примере сельских муниципальных образований Кемеровской области. Из данных прилож. 8.7 видно, что удельный вес данных ошибок значительно колеблется в муниципальных районах.
Рис.8.13. Удельный вес некорректных сведений ГКН в Кемеровской области, % (по данным Радюк О.И.)
Для перехода к функционированию новой единой системы учета (АИС ГКН) и ее первичному наполнению, а также для последующей эффективной эксплуатации необходима база накопленных данных кадастра без ошибок. Кадастровые данные районного уровня баз ЕГРЗ, выгружаемые из различных программных продуктов для последующего переноса должны проходить процедуру контроля и легитимного исправления (верификации) перед загрузкой в АИС ГКН. В противном случае, значительная часть данных будет не воспринята новой системой или некорректно загружена. Верификация и нормализация данных - необходимое условие при переходе к единой системе учета объектов недвижимости.
Верификация и нормализация баз данных содержат различные группы мероприятий. Первая группа - анализ данных на соответствие семантических и графических данных, их топологическую корректность; вторая группа – выявление ошибок непосредственно в данных (сведениях о владельце, адресе, площади земельного участка, виде разрешенного использования и категории земель, стоимостных характеристиках участка), а также ошибок в кодах этих данных, возникающих при конвертации.
|
|
|
Верификация кадастровых данных проводится с целью:
- выявления отсутствующих показателей в составе кадастровых сведений о земельных участках, т.е. проверки полноты кадастровой информации;
- проверки правильности и корректности имеющихся в кадастровой информации формулировок записей, текстовых показателей и документов;
- проверки правильности и корректности имеющихся в кадастровой информации значений количественных показателей;
- систематизации и классификации характеристик имеющихся земельных участков;
- внесения необходимых исправлений и дополнений.
Работы по верификации кадастровых данных включают в себя:
- анализ и систематизацию данных с целью проверки их полноты, а также на предмет отсутствия ошибок в кадастровой информации;
- исправление выявленных ошибок с обязательным требованием обеспечения легитимности внесенных исправлений;
- внесение и дополнение кадастровых данных, отсутствующих в кадастровой информации;
- систематизацию и дополнение кадастровых данных путем классификации и унификации имеющейся кадастровой информации.
На настоящем этапе разработки инструментов верификации кадастровых данных для регионов, внедряющих централизованную систему учета объектов недвижимости, существует следующая процедура «очистки» данных.
Выгруженные семантический и графический слои данных проходят статистическую проверку. Полученные сведения дают общее представление о комплексности данных и при сравнении статистик слоев, которые должны совпадать по связанным параметрам, возможно выявить отклонения в результатах показателей и рассмотреть их подробнее.
Согласно разработанной Росреестром схеме последовательной верификации данных для передачи сведений в АИС ГКН выделяют следующие этапы, представленные в таблице 8.3. Необходимо отметить, что представленное условие выбора варианта порядка действий по нормализации по количеству ошибок в базе данных никак не регламентировано ни в процентном отношении от общего количества записей, ни в абсолютном числовом выражении.
|
|
|
Таблица 8.3
Порядок действий по нормализации кадастровых данных
| № п.п. | Действия и программные средства, применяемые для выявления и исправления ошибок | |
| незначительное количество | значительное количество | |
| Проверка БД ПК ЕГРЗ, Статистика СБД | ||
| Проверка БД ПК ЕГРЗ, Статистика ГБД | ||
| Выявление ошибок, Анализ межевой информации | – | |
| Исправление вручную всех ошибок в ПК ЕГРЗ | – | |
| Экспорт данных, утилита выгрузки на региональный уровень («Экспорт с проверкой состава сведений» в XML-файлы и MID/MIF-файлы) | ||
| Выявление ошибок, анализ файлов выгрузки БД ПК ЕГРЗ | ||
| Исправление вручную всех ошибок в ПК ЕГРЗ | Исправление ошибок (автоматическое, автоматизированное и/или ручное) в выгруженных файлах с применением модуля «VNGraf» | |
| Повторный экспорт с проверкой состава сведений (протокол), утилита выгрузки на региональный уровень («Экспорт с проверкой состава сведений» в XML-файлы и MID/MIF-файлы) | – | |
| Импорт в АИС ГКН с проверкой состава сведений (протокол) | ||
| Подготовка отчетных данных Росреестра[8], анализ файлов выгрузки БД ПК ЕГРЗ, «обработка протоколов» | ||
| Исправление вручную ошибок из протокола загрузки в АИС ГКН либо в ПК ЕГРЗ | Исправление вручную ошибок из протокола загрузки в АИС ГКН | |
| Импорт в АИС ГКН сведений об отдельных объектах, исправление сведений о которых осуществлялось в ПК ЕГРЗ | – | |
| Подготовка отчетных данных Росреестра, анализ файлов выгрузки БД ПК ЕГРЗ, утилита обработки протоколов | ||
| Исправление (при необходимости) данных по отдельным земельным участкам |
Данная методика учитывает топологические и структурные характеристики (пространственные данные объекта учета и соответствие совокупных данных общепринятой структуре), однако при этом отсутствует анализ корректности самих групп данных (правильность написания вида использования объекта недвижимости, оценка корректности значения площади участка). Анализ семантической базы данных реализован также в Информационно-справочной системе кадастровых данных федерального и регионального уровней (далее ИСС), разрабатываемой ФКЦ «Земля». В программном комплексе ИСС реализован алгоритм поиска, анализа, автоматизированного и частично автоматического исправления ошибочных данных.
|
|
|
Исправление технических ошибок в кадастровых сведениях осуществляется в соответствии со ст.28 ФЗ-221по схеме, представленной на рис.8.14.
Рис.8.14. Исправление технической ошибки в государственном кадастре недвижимости
ОКУ выполняются следующие действия:
- оформление протокола выявления технической ошибки (если она выявлена ОКУ) и подготовка проекта решения;
- прием и регистрация заявления об исправлении технической ошибки (если ошибка выявлена сторонним лицом);
- принятие решения о приеме заявления (если ошибка выявлена сторонним лицом);
- проверка сведений, оформление протокола проверки (если ошибка выявлена сторонним лицом), подготовка проекта решения, регистрация в регистрационно-контрольной форме;
- удостоверение решения;
- если принято решение об отказе в исправлении или об исправлении технической ошибки (на основании заявления) - то такое решение направляется заявителю почтовым отправлением с уведомлением о вручении (п.2 и п.3 ст.28 ФЗ "О ГКН");
- если принято решение об отказе в исправлении технической ошибки (на основании протокола выявления ОКУ), то решение об отказе не направляется, а если принято решение об исправлении технической ошибки (на основании протокола выявления технической ошибки) - то такое решение направляется заявителю почтовым отправлением с уведомлением о вручении (п.2 и п.3 ст.28 ФЗ "О ГКН").
В протоколе выявления технической ошибки указываются дата обнаружения такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих внесенных в ГКН сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит исправление такой ошибки. Протокол заверяется подписью уполномоченного на принятие решений должностного лица органа кадастрового учета.
Протокол выявления технической ошибки (прил.8.8) составляется в срок не более двух рабочих дней с даты выявления ошибки. Если при выполнении кадастровых процедур выявлено несколько технических ошибок в кадастровых сведениях об одном объекте недвижимости, в протоколе выявленных ошибок оформляется несколько строк «Наименование характеристики и ее ошибочное значение», «Правильное значение характеристики», «Основание для исправления» по числу характеристик объекта недвижимости, содержащих ошибочные значения. Если при выполнении кадастровых процедур выявлены технические ошибки в кадастровых сведениях о нескольких объектах недвижимости, составляется несколько протоколов выявления технических ошибок, число которых соответствует числу объектов недвижимости, сведения о которых являются ошибочными. При этом допускается решение об исправлении технической ошибки оформлять в виде одного документа.
|
|
|
Одновременно с протоколом выявления технической ошибки должностное лицо, выявившее данную ошибку, готовит проект решения уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета об исправлении технической ошибки и регистрирует протокол в журнале учета протоколов выявленных технических ошибок (прил.8.8). Для принятия решения уполномоченным должностным лицом к протоколу может прилагаться документ, содержащий правильное значение характеристики объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 26 Федерального закона
от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учет приостанавливается в случае, если одна из границ (часть границы) земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ (часть границы) другого земельного участка (за исключением случая, если указанный земельный участок является преобразуемым).
При этом орган кадастрового учета при принятии решения о приостановлении должен установить возможные причины возникновения обстоятельств, являющихся основанием для принятия такого решения (в связи с технической ошибкой, допущенной органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости, с ошибкой, допущенной кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, или в отношении другого земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, и т.п.).
В случае, если причиной пересечений в местоположении границ смежных земельных участков является выявленная органом кадастрового учета техническая ошибка, такая ошибка устраняется в соответствии с пунктом 42 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минюста России от 20 февраля 2008 г. № 35, в течение срока, предусмотренного Законом о кадастре для осуществления кадастрового учета, без принятия решения о приостановлении.
Если причиной пересечений в местоположении границ смежных земельных участков является ошибка, допущенная кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен после 1 марта 2008 г. (даты вступления в силу Закона о ГКН), такая ошибка определяется как кадастровая ошибка и подлежит исправлению в порядке, установленном статьей 28 этого Закона.
Воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка, допущенная лицом, выполнявшем работы по территориальному землеустройству, в отношении местоположения границы ранее учтенного земельного участка (земельного участка, государственный кадастровый учет в отношении которого был осуществлен в установленном порядке до 1 марта 2008 г., либо земельного участка, государственный кадастровый учет которого не осуществлен, но право собственности на который зарегистрировано и не прекращено и которому присвоен органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условный номер в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») (далее – ошибка в местоположении границы ранее учтенного земельного участка) может быть исправлена органом кадастрового учета с использованием процедур в соответствии с частью 14 статьи 45 Закона о кадастре.
При этом до принятия ведомственных нормативно-правовых актов, определяющих порядок уточнения органом кадастрового учета местоположения границ ранее учтенных земельных участков, а также требования к формам и масштабам картографической основы кадастра, по вопросу исправления ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка необходимо отметить следующее.
В случае выявления пересечения в местоположении границ смежных земельных участков по причине наличия ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка органом кадастрового учета принимается решение о приостановлении, в которое включаются рекомендации органа кадастрового учета о доработке представленного для осуществления государственного кадастрового учета межевого плана.
В указанном случае допускается оформлять межевой план в виде одного документа, содержащего сведения в отношении образуемого либо уточняемого земельного участка, и сведения в отношении ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка. При этом сведения о таком ранее учтенном земельном участке включаются в состав межевого плана в составе раздела «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях».
В состав межевого плана в указанном случае включаются:
- заключение кадастрового инженера;
- акт согласования местоположения границы ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка.
Можно не оформлять акт согласования местоположения границы такого земельного участка в случае, если в результате кадастровых работ не изменилась конфигурация земельного участка (сохранились прежние значения внутренних углов и горизонтальных проложений) и его площадь.
Исправленные сведения о местоположении границы ранее учтенного земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании решения органа кадастрового учета об уточнении местоположения его границы.
Решение об исправлении технической ошибки оформляется в соответствии с требованиями пункта 18 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости. В решении в соответствии с требованиями части 3 статьи 18 ФЗ-221 указываются дата обнаружения такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих внесенных в ГКН сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит исправление такой ошибки.
В случае принятия положительного решения об исправлении технической ошибки уполномоченное на принятие решений должностное лицо органа кадастрового учета в срок не более одного рабочего дня с даты представления протокола выявления технической ошибки:
- заверяет своей подписью протокол выявления технической ошибки;
- удостоверяет своей подписью представленный проект решения об исправлении технической ошибки.
На основании данного решения и протокола выявления технической ошибки в срок, установленный частью 2 статьи 28 Закона, специалист органа кадастрового учета вносит исправленные сведения в государственный кадастр недвижимости, о чем в протоколе выявления технической ошибки проставляет отметку «ИСПРАВЛЕНО».
В соответствии с частью 3 статьи 28 ФЗ-221 и пунктом 50 Порядка ведения ГКН орган кадастрового учета направляет оформленное решение правообладателю объекта недвижимости, предварительно изготовив и заверив копию данного решения.
Протокол выявления технической ошибки и заверенная копия решения об исправлении технической ошибки после исправления такой ошибки помещаются в кадастровое дело соответствующего объекта недвижимости.
В случае принятия отрицательного решения об исправлении технической ошибки уполномоченное на принятие решений должностное лицо органа кадастрового учета в срок не более одного рабочего дня с даты представления протокола выявления технической ошибки:
- заверяет своей подписью протокол выявления технической ошибки;
- проставляет на проекте решения резолюцию «Отклонить» и заверяет такую резолюцию своей подписью с указанием наименования должности, инициалов, фамилии и даты.
Заверенный протокол выявления технической ошибки и проект решения об исправлении с соответствующей резолюцией помещаются в кадастровое дело объекта недвижимости.
При поступлении соответствующего заявления, решение об исправлении технической ошибки либо об отказе в исправлении технической ошибки принимается на основании заявления заинтересованного лица в исправлении такой ошибки.
Данный порядок исправления технических ошибок не распространяется на проведение верификации и нормализации кадастровых сведений, осуществляемых органом кадастрового учета в плановом режиме. Исправление выявленных при верификации и нормализации кадастровых сведений технических ошибок осуществляется в порядке, установленном для проведения верификации и нормализации кадастровых сведений.
В соответствии с п.4 ст.28 ФЗ-221 "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые ошибки подлежат исправлению только в порядке государственного кадастрового учета изменений в сведениях ГКН. При этом следует обратить внимание, что кадастровая ошибка, внесенная:
- из документов, предоставленных с заявлением на ГКУ - подлежит исправлению так же на основании заявления заинтересованного лица,
- из документов, поступивших в порядке информационного взаимодействия - подлежит исправлению так же на основании документов, предоставляемых в порядке информационного взаимодействия,
- из документов, независимо от способа получения/предоставления их в ОКУ - может быть исправлена на основании решения суда (п.4 ст.28 ФЗ "О ГКН").
Ярчайший пример технической ошибки, допущенной при постановке на кадастровый учет можно увидеть на рисунке 8.15. На рисунке пунктиром показан земельный участок, зарегистрированный посередине озера, акватория которого составляет больше 22 га. Участок зарегистрирован с кадастровым номером 50:27:002 02 26:0029. Площадь участка составляет 1500 м². Ориентиром указана деревня Песье. Анализируя участки, расположенные в Песье и кадастровую нумерацию участков, можно с уверенностью указать первоначальное положение участка.
Рис.8.15. Пример исправления технической ошибки
Основанием для исправления кадастровой ошибки являются:
- представленные (поступившие в порядке информационного взаимодействия) документы, необходимые для кадастрового учета изменений объекта недвижимости;
- вступившее в законную силу решение суда об исправлении кадастровой ошибки.
Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. Исправление кадастровых ошибок показано на схеме рис. 8.16.
Рис.8.16. Схема исправления кадастровой ошибки в государственном кадастре недвижимости
Орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения об исправлении кадастровой ошибки, подготовленного с использованием специального бланка, оформленного в установленном законодательством Российской Федерации порядке, направляет его заверенную копию с сопроводительным письмом по почтовому адресу правообладателя объекта недвижимости или по адресу соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления для представления (направления) необходимых для исправления такой ошибки документов.
Основанием для принятия решения об отказе в исправлении технической ошибки в кадастровых сведениях на основании заявления заинтересованного в исправлении такой ошибки лица является отсутствие противоречий между сведениями Реестра и сведениями, содержащимися в документах кадастрового дела (документах, на основании которых такие сведения вносились в Реестр). Решение об отказе и решение о приостановлении принимаются в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня регистрации заявления или документов, поступивших в порядке информационного взаимодействия.
|
|
|
