 |
Лекция 2. Подходы и методы в оценке земли. (Сравнительный подход)
|
|
|
|
Лекция 1. Особенности земли как объекта оценки. (08.02.2016)
§ Вопрос 1. Функция земли и её целевое назначение.
§ Вопрос 2. Особенности земли как объекта оценки.
§ Вопрос 3. Классификация земельных угодий.
Земля – основной природный ресурс, без которого жизнь на планете не может существовать. Земля выполняет множество различных функций в обществе.
· С точки зрения физического аспекта это место по которому мы перемещаемся, строим жилище и от которого мы получаем нашу пищу и воду.
· С точки зрения экологического аспекта земля играет важную роль в размножении и выживании многих разновидностей живых существ.
· С точки зрения экономического аспекта это фонд из которого извлекаются природные богатства. Начиная от добычи полезных ископаемых и заканчивая приобретением участком
· С юридической точки зрения земля –это абстрактный набор прав на собственность, где стоимость собственности зависит частично от того, что может быть сделано с ней.
· С точки рения социального и культурного наследия земля – это стержень из которого мы получаем духовные и культурные наследия.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод: земля – основной природный ресурс, без которого не может существовать государство. Поэтом получение знаний об оценке и об управлении землёй очень актуальны важны и существенны для настоящих и будущих поколении.
В соответветствии с ГК ст.130 – земля –важнейшая часть и основа формирования любого недвижимого объекта. Земля постепенно становится объектом хозяйственного оборота. Как и любой товар земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Но, будучи природным ресурсом земля обладает рядом специфических особенностей, которые необходимо знать оценщику и учитывать при оценке его стоимости:
|
|
|
1.Земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства. Земля – продукт природы. На её появления как товара никаких затрат не требовалось, её произвела природа. К земле не применим подход, основанный на анализе затрат.
2. Во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, т.е местом, на котором совершается процесс труда.
3.В С.Х земля является главным средством производства. Она выступает не только как место, где осуществляется производственный процесс, но и как предмет и орудие труда. (Человек воздействует на верхний слой земли)
4.Земля пространственно ограничена по площади и ничем не заменима.
5. Неизнашеваемость и вечность земли. Не применимы понятия износа и амортизации.
6.Земля является особым, единственным, оригинальным и незаменимым средством производства.
В РФ в зоне рискованного земледелия 70% пашни, площадь обрабатываемых земли сократилась.
7.Земля характеризуется постоянством местоположения. Неперемещаема, большинство её свойств стабильны и постоянны.
8. Земля обладает плодородием в отличии от других средств производства. Позволяет производить сельхоз. продукцию.
Все земли на территории РФ объединены в земельный фонд. Земля в пределах государственных границ составляет территориальную основу суверенитета государства и составляет его земельный фонд.
Земельный фонд (ЗФ) – совокупность всех земель на определённой территории, в пределах её границ. В стране, области, районе. И являющихся объектом хозяйствования, собственности, владения, пользования и аренды.
По общему размеру ЗМ и площадей СХ угодий РФ занимает первое место в мире по данным государственного земельного кадастра земельный фонд составляет 1709 млн га.
Назначение оценки земли – проведение тех или иных финансовых операций или сделок с с земельными участками. К ним относятся:
|
|
|
· Купли-продажа
· Обмен земли
· Дарение
· Передача в аренду
· Налогообложение
· Страхование
· Конфискаций
· Ипотечное кредитование
· Оценка земли для целей освоения и развития.
· Оценка земли для целей потребления её истощимых ресурсов
· Оценка бизнеса
· Акционирование
· Слияние и раздел предприятий
· И др.
Категории землей земельного фонда (ЗФ):
Ø По основному целевому назначению
Ø По правовому режиму использования и охраны.
Категория земель – часть земельного фонда (ЗФ), выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определённый, правовой режим использования и охраны.
Целевое назначение – установленный государством порядок использования земель для конкретных целей.
Правовой режим – категории земель определяются правилами использования, охраны, учёта и мониторинга, установленными земельными и др. видами законодательства и распространяется на все земельные участки включённые в определённые категории
Категории земель:
1. Земли с\х назначения. Предоставляются для нужд с\х.
2. Земли населённых пунктов. Обслуживания нужд населённых пунктов и проживающего там населения.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны, и иного специального назначения.
4. Земли природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запасов.
Лекция 2. Подходы и методы в оценке земли. (Сравнительный подход)
Виды подходов:
· Доходный
· Затратный
· Сравнительный
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами в отношении которых имеется информация о ценах.
Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определении правового режима.
Правовой режим земельного участка включает:
· Целевое назначение
· Форму собственности
· Разрешённое использование
Сравнительный поход широко используется в странах с развитым земельным рынком и применяется для оценки земельных участков, как застроенных, так и не застроенных. Сравнительный поход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости:
|
|
|
· Спроса и предложения
· Замещения
· Вклада
На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов, выделение элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основные этапы выполнения работ при использовании данного метода:
1. Исследование рынка. Сбор необходимой информации.
2. Отбор аналогов для сравнения
3. Внесение корректировок в цены выбранных аналогов
4. Анализ откорректированных цен аналогов.
5. Окончательный вывод о стоимости объекта, полученный методом сравнения продаж.
Основные критерии выбора элементов сравнения сопоставимых объектов аналогов:
· Право собственности на недвижимость.
· Условия финансирования.
· Условия и время продажи.
· Местоположение.
· Физическая характеристика.
На различных сегментах рынка недвижимости используют различные единицы сравнения (условные единицы на которую рассчитывается стоимость, и которая условно включает все характеристики объекта) земли:
· Цена за 1 гектар
· Цена за 1 сотку
· Цена за 1 квадратный метр
Единицы сравнения застроенных участков:
· Цена за 1 квадратный метр общей площади
· Цена за 1 фронтальный метр
· Цена за 1 квадратный метр чистой площади, подлежащей сдаче в аренду
· Цена за 1 кубический метр.
Информация считается достоверной, если первичным источником является её покупатель, продавец, брокер или риелтор. После отбора аналогов необходимо составить сопоставительную таблицу характеристик объекта и всех отобранных аналогов. Численная величина корректировок называется поправкой.
Если характеристика объекта лучше, чем характеристика аналога, то в стоимость аналога вводится поправка повышающая
Виды поправок:
· Денежные
o К цене единицы сравнения аналога
o К цене аналога в целом
· Процентные
Если коэффициент:
|
|
|
<1, то поправка понижающая
>1, то поправка повышающая
=1, то поправки нет
К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи. Процентная надбавка вносится путём умножения цены продажи цены продажи объекта аналога и его единицы сравнения на коэффициент отражающий степень различий в характеристиках объекта аналога и оцениваемого аналога.
Денежные поправки – это суммы прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта. К денежным поправкам можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.
|
|
|
