 |
Правовой режим земельного участка.
|
|
|
|
Для установления оцениваемых прав в процессе оценки необходимо чётко определить понятия правовой режим земельного участка.
Земельные отношения – отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами, по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами. Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами.
Земельное законодательство согласно Конституции РФ (ст.78) отнесено к совместному ведению РФ и субъектов РФ. Земельное законодательство состоит из земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.
Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права образуют следующую систему:
1. Международные нормативно-правовые акты (Договоры, конвенции, декларации)
2. Федеральные нормативно-правовые акты. (Конституция РФ, федеральные законы, земельный кодекс (от 21 октября 2001 года), указы президента, постановления правительства)
Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтённом в соответствии с настоящим ФЗ недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границе РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населённых пунктов, о особых экономических зонах, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий. о территориях, объектах культурного наследия и государственным кадастр недвижимости является частью.
|
|
|
Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляет конституция РФ, гражданский кодекс РФ, земельный кодекс, водный кодекс, градостроительный кодекс, жилищный кодекс, настоящий федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ним другие нормативно-правовые акты РФ.
В ведении государственного кадастра невидимости осуществляется на основе принципов единства его ведения на всей территории РФ. Обеспечение общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нём сведений.
Лекция №5
ДОКЛАД
Доходные методы в оценке стоимости земельного участка:
· Метод капитализации земельной ренты
· Метод остатка.
Метод капитализации земельной ренты – возможность получения земельной ренты от участка.
Этапы метода капитализации:
1.Расчёт земельной ренты создаваемой земельным участком
2.Определение величины соответствующего коэффициента капитализации.
3.Расчёт рыночной стоимости участка путём капитализации земельной ренты.
Способы определения коэффициента капитализации:
· Метод рыночной выжимки.
· Метод увеличение без рисковой ставки
4 подхода к определению коэффициента капитализации:
1.ЗУ как разновидность денежного капитала.
2.Условная капитализация. Наиболее распространена.
3.Метод кумулятивного построения. (Поправки на риск)
ЛЕКЦИЯ
Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход. Он основан на принципе ожидания. На него оказывает влияние фактор времени. Сумма будущих доходов должна быть приведена к нулевому моменту времени за счёт капитализации или дисконтирования.
Преобразование в текущую стоимость ожидаемых выгод.
В основе доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента. В чистом виде, в рамках доходного подхода стоимость рассчитывается по следующей формуле:
|
|
|
1-чистый операционный доход на коэффициент капитализации.
R-коэффициент капитализации.
Подход используется при определении инвестиционной стоимости рыночной. В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
· Метод прямой капитализации доходов
· Метод дисконтирования денежных доходов.
Законы об оценочной деятельности:
· Гражданский кодекс РФ
· Земельный кодекс РФ
· Налоговый кодекс РФ (1, 2 ч)
· Лесной кодекс РФ
· Водный кодекс РФ
· ФЗ «Об оценочной деятельности» 29.07.1995 г. №135
· ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» 14.11.2002
· ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности» в РФ» 27.06.2006 №157
· ФЗ «Об обороте земель с\х назначения» 24.07.2000 №101
· Постановление правительства «О государственной кадастровой оценке земель»
· Постановление правительства 2000 г «об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценке земель»
· Приказ МинФина12.05.2007 «О внесении изменений в методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков»
· 27.08.2007 «Об утверждении административного регламента
· И др.
|
|
|
