Определение интегрального показателя технологических свойств по учебному объекту оценки

К технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий, учитывае­мым при проведении кадастровой оценки, относятся:

- балл энергоёмкости почв (прил. 5), контурность полей (участков): раз­мер, конфигурация полей, их изрезанность препятствиями механизированной обработки, рельеф и каменистость сельскохозяйственных угодий. Эти показате­ли были определены при внутрихозяйственной оценке земель на уровне хо­зяйств.

Для оценки участков хозяйств по уклону устанавливается коэффициент оценки рельефа по шкале оценки рельефа. Для этого по имеющемуся планово-картографическому материалу, измеряя расстояния между смежными горизон­талями, находят уклон рельефа, а затем по шкале - коэффициент рельефа. Коэф­фициент рельефа участков определяется по данным внутрихозяйственной оцен­ки земель.

Контурность участков оценивается по их размеру при прямоугольной форме и по трем степеням сложности конфигурации. Группировка контуров не­прямоугольной формы по степени сложности их механизированной обработки при визуальной оценке является условной.

Балл контурности для курсового проекта определяется по одной степени сложности - по площади отдельных контуров каждого объекта, выбирается из таблицы в зависимости от площадей контуров.

 

Площадь, га	Бк, балл
до 5
5-10
10-15
15-25
25-40
40-65 и более

По пастбищным угодьям, которые не подлежат ежегодной перепашке и другой обработке почв, балл контурности принимается за 100, коэффициент рельефа и каменистости за 1,00.

Коэффициент рельефа и каменистости для курсового проекта задается, ес­ли не определяется по почвенным материалам, для первого и третьего объектов оценки - 1,02 и 1,04 соответственно, для второго объекта - 1,0. Сведения целесообразнее внести в табл. 1.

Таблица 1 Сведения для расчета интегральных показателей по объектам оценки

Интегральный показатель технологических свойств почвенных контуров рассчитывается с учетом долей затрат, зависящих отдельно от энергоёмкости почв (Д₃₃) и общей от технологических свойств земельных участков (Д_зт), кото­рые берутся из приложения 2. При этом учитывается, что на первом этапе оцен­ки земель оценочная урожайность 1 га сельхозугодий определена и дана в зада­нии (в центнерах кормовых единиц).

И_т1 - коэффициент технологических свойств почвенных контуров;

где Б_эп - балл энергоёмкости почв. Выбирается из "Шкалы оценки груп­пы почв" (см. прил. 5) по соответствующей группе почв;

Б_к - балл контурности участков угодий на основании экспликации пло­щадей по объекту оценки;

К_р - коэффициент рельефа;

К_к- коэффициент каменистости.

Интегральный показатель И_т„ технологических свойств объектов кадаст­ровой оценки определяется взвешиванием соответствующих коэффициентов технологических свойств почвенных разновидностей на сумму их площадей по формуле:

 

Расчет средневзвешенных показателей балла бонитета и индекса техноло­гических свойств по объектам оценки целесообразнее выполнить по образцу табл. 2.

Таблица 2 Расчет рентообразующих факторов по объектам оценки.

На основе выходных таблиц оценки технологических свойств земель объ­ектов оценки вычисляется средневзвешенный индекс технологических свойств по административному району.

3.3.3 Определение интегрального показателя местоположения объекта государственной кадастровой оценки

1. Для определения интегрального показателя местоположения объекта кадастровой оценки, эквивалентного расстояния собрана информация об объе­мах (в тоннах) реализации сельскохозяйственной продукции по Архангельской области за 3 года (1997 - 1999 гг.) (прил. 3).

2. Определена структура (%) реализованной сельхозпродукции по видам продукции путем деления объемов (в тоннах) отдельных видов продукции на общий объем товарной продукции в целом по Архангельской области (прил. 3).

3. Определено средневзвешенное эквивалентное расстояние внехозяйст-венных грузоперевозок по субъекту РФ (Эр₀), которое зависит от структуры реа­лизованной продукции, класса груза и класса дорог.

4. По заданию курсового проекта в исходных материалах студент получа­ет на кафедре величину средневзвешенного расстояния грузоперевозок сельхоз­продукции (3pi) от центра 2-го объекта оценки до баз снабжения и реализации продукции.

Расстояние для 1-го и 3-го объектов оценки принимается условно изме­ненным по отношению ко второму объекту оценки на ± 10 км.

Расстояние перевозки продукции (грузов) измеряется от центральной усадьбы хозяйства до пунктов реализации в одном направлении. По заданию ус­тановлено, что дороги к объекту оценки представлены различными группами дорог по качеству дорожного покрытия: асфальтированные, щебенчатые и грун­товые дороги соответственно по протяженности составляют по 1/3 от заданного расстояния. Студенты приводят иные расстояния дорог к эквивалентному по до­рогам 1-го класса в соответствии с нижеприведенной схемой.

Группировка дорог и коэффициенты их перевода к дороге 1-го класса (эк­вивалент) следующие:

1-я группа дорог - асфальтированные, коэффициент 1,00;

2-я группа дорог - щебенчатые, коэффициент 1,5;

3-я группа дорог - грунтовые дороги, коэффициент 2,5.

Коэффициенты перевода отражают соотношение затрат на перевозку про­дукции по различным группам дорог.

Выполняется расчет средневзвешенного эквивалентного расстояния гру­зоперевозок, км, (Эрп) соответственно по n-му объекту кадастровой оценки.

3.3.4 Определение расчетного рентного дохода

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсо­лютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход на 1 га сельхозугодий рассчитывается как разность между оценочной продуктивностью (стоимостью валовой продук­ции) и ценой производства, равной оценочным затратам, увеличенным на 7 %.

Дифференциальный рентный доход объектов государственной кадастро­вой оценки определяется по формуле:

где Рп - дифференциальный рентный доход п -го объекта кадастровой оценки, руб/га;

Вп - валовая продукция, обусловленная плодородием почв n-го объекта ка­дастровой оценки, руб./га; Зп - затраты на использование п -го объекта кадастровой оценки при инди­видуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ ин­дексе технологических свойств и местоположения земель, руб./га; Но - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффи­циент рентабельности по отношению к затратам;

Для проведения ГКОЗ сельскохозяйственного назначения норматив до­ходности (Но) установлен Росземкадастром в размере 7% от оценочных затрат или 1,07 окупаемости затрат.

 

рентный доход, обусловленный соответствен­но плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением п-го объекта государственной кадастровой оценки, руб./га.

Валовая продукция объекта государственной кадастровой оценки (В„) оп­ределяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельско­хозяйственных угодий по субъекту РФ пропорционально баллам бонитета почв объектов кадастровой оценки по формуле:

где В₀ - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га (по заданию);

Б₀ и Б„ - балл бонитета разновидностей почв сельхозугодий субъекта РФ (по заданию) и n-го объекта кадастровой оценки соответственно.

Затраты на использование n-го объекта кадастровой оценки (3„) определя­ется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

где 3₀ - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйствен­ных угодий по субъекту РФ, руб/га (по заданию);

Д„ - доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции) (приложение 2).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки (ДР_т„), определяется дифференциацией части базовых за­трат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ пропор­ционально индексу технологических свойств n-го объекта кадастровой оценки:

где И_т и И_то- индексы технологических свойств n-го объекта кадастровой

оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (по заданию); Д_ш - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельско­хозяйственных угодий (приложение 2). Рентный доход, обусловленный местоположением объекта кадастровой оценки (AP„„), определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ значениях грузоемкости и удаленности земель (С„, руб/га) (по заданию) и их стоимостью на оцениваемых объектах (С„, руб/га).

где Эро и Э_т- средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперево­зок соответственно по субъекту РФ (по заданию) и n-му объекту кадастровой

оценки,км;

Г₀ и Г„ - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяй­ственных угодий в среднем по земельно-оценочному району (исходные данные по заданию) и n-му объекту кадастровой оценки, т;

Т₀ - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб. (исходные дан­ные по заданию).

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйст­венной продукции за 3 года (1997 - 1999 гг.) (прил. 3) на площадь сельскохозяй­ственных угодий субъекта РФ. Если отсутствует информация об объемах пере­возимых материально-технических и строительных грузов, вводится коэффици­ент 1,6.

Нормативная грузоемкость n-го объекта кадастровой оценки рассчитыва­ется путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйствен­ных угодий по земельно-оценочному району (исходные данные) пропорцио­нально соотношению балла бонитета n-го объекта кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по земельно-оценочному району по формуле:

Для получения кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, уста­новлен (на 1 этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его вели­чина определена в целом по Российской Федерации в размере 1% стоимости ва­ловой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов кадаст­ровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий - 12 руб.

Расчетный рентный доход с 1 га сельхозугодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифферен­циальный рентный доход отрицателен, он принимает нулевое значение. Расчеты удобнее свести в табл. 3.

 

Таблица 3

Расчет рентных доходов.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Кадастровая стоимость единицы площади (1 га) (удельный показатель ка­дастровой стоимости - УПКС) объекта кадастровой оценки сельскохозяйствен­ных угодий, капитализированный рентный доход, определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитали­зации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость объекта оценки определяется умножением УПКС на площадь объекта оценки.

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: