Понятие недвижимости в гражданском праве.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков.

В состав недвижимого имущества включается земельный участок и все, что с ним физически и прочно связано путем насаждений, построек и других объектов и не может быть отделено без нарушения назначения вещи.

Движимыми вещами называются все другие материальные объекты, способные к перемещению или самостоятельно, как например, животные, или при содействии посторонней силы, как например, мебель, произведения искусства и тому подобное.

В советском законодательстве в связи с национализацией земли сразу после Октябрьской революции и изъятием ее из гражданского оборота, деление вещей на недвижимые и движимые потеряло смысл и практическое значение. После долгого перерыва термин «недвижимое имущество» появился сначала в Законе «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года[1][1], а потом и в Основах Гражданского законодательства Союза ССР и республик[2][2].

Гражданский кодекс (далее - ГК) Российской Федерации, принятый Государственной Думой РФ и введенный в действие в 1995 (Часть первая) и в 1996 (Часть вторая) годах, уделяет правовому регулированию недвижимого имущества и сделок с ним много внимания.

Согласно ст.130 ГК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Закон относит к недвижимому имуществу и вполне движимые вещи, как то государственные воздушные и морские суда, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространить на них специальный правовой режим, установленный для недвижимого имущества. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст.130 ГК не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим. Законодатель может расширить этот перечень и отнести к недвижимости и иные объекты для того, чтобы приравнять их правовой режим к режиму недвижимости. Например, по Французскому гражданскому кодексу к недвижимому имуществу относятся земледельческие орудия, семена на участке и другие вещи, а также права (ст.594 Французского гражданского кодекса - далее ФГК).

Выделения недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость ив ряде других случаев. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектом только недвижимое имущество. Купля-продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приобретения других объектов по такому же договору.

Многие из присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает.

Следует подчеркнуть, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга, что будет отражено в структуре данной работы. Так, например правовая регламентация сельскохозяйственных земель имеет различия с режимом недр или режимом строений и других объектов.

Законодательство Дореволюционной России (т. Законов Российской Империи, ч.1) и стран дальнего зарубежья тоже проводят деление имущества на движимое и недвижимое, указывая, однако, и иные признаки недвижимого имущества, как-то его неподвижность, незаменимость, индивидуальную определенность. Уже упоминавшийся Французский гражданский кодекс очень широко трактует недвижимое имущество, относит к нему машины, инструменты, сырье для производственных нужд, сельскохозяйственные орудия и другие предметы (ст. 517-526 ФГК). Германское гражданское уложение (далее - ГГУ) дает более узкое понятие недвижимости, относит к нему земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой - строения, продукты земли, пока они связаны с почвой, семена, если они внесены в землю, растения. К существенным составным частям строения относятся вещи, включенные в строение при его возведении (§94-96 ГГУ). Сходные признаки недвижимости содержатся в гражданском кодексе Италии (ст.812), Японии (ст.86), Швейцарии (ст.655). По гражданскому законодательству Италии вода тоже относится к недвижимому имуществу.

По законодательству Англии и многих штатов США деление вещей на движимое и недвижимое во внутренних отношениях между субъектами права значения не имеет, хотя, конечно, и там возникновение и осуществление прав на землю имеет особенности. При различных формах исковой защиты английское право отношения, предметом которых является недвижимое имущество, выделяет особо.

В дореволюционной России термин «недвижимое имущество» был введен указом Петра в 1714 г. Это понятие имело значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. К недвижимости закон (т. Законов Российской Империи, ч.1, ст.384) относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без участка земли под ним находящегося, например, при продаже на снос или под слом.

Как видно, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву совпадает с понятием недвижимого имущества, определенному в ГК РФ.

Итак, учитывая все выше сказанное дадим определение недвижимости. Недвижимость - (англ. real estate) недвижимые вещи, имущество, объекты торгового оборота, к которым ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Перемещение их без несоразмерного ущерба для их назначения невозможно.

Деление вещей на недвижимые и движимые, обусловлено не столько физическими их свойствами, сколько необходимостью установления различий в их правовом режиме, специальной регламентации их участия в имущественном гражданском обороте. Безусловно, движимыми являются названные в перечне недвижимых (ст. 130 ГК РФ) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, однако они отнесены названной статьей ГК к недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации в силу их общественной и экономической значимости.

Недвижимость - новая правовая категория реформируемой российской экономики. Законодательству советского периода она не была известна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являющихся исключительной государственной собственностью.

Приватизация государственных и муниципальных предприятий, введение правового института частной и муниципальной собственности на землю и Другие природные ресурсы, наряду с государственной собственностью на них, создали условия для развития рыночных отношений по поводу недвижимости и, следовательно, необходимость правового регулирования этих отношений. В отличие от движимых вещей, для недвижимых устанавливается особый правовой режим: правила приобретения права собственности на недвижимость, обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, форма заключения договоров участников отношений в связи с недвижимостью, порядок прекращения и ликвидации прав на недвижимость и т. д. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектов только недвижимое имущество.

Признание земель недвижимостью было вызвано необходимостью реформирования российской экономики. В житейском смысле земля всегда была и будет недвижимостью, как и другие недвижимые предметы и вещи - объекта гражданского права. Этому понятию придается подобный юридический смысл для того, чтобы средствами законодательства открыть возможность сближения правового режима использования земель и другого недвижимого имущества - объектов товарного оборота, отношения по поводу которых регулируются нормами гражданского законодательства. До земельной реформы земля ни в законодательстве, ни в научной юридической литературе не признавалась недвижимым имуществом. Она рассматривалась как объект природы, не имеющий денежной оценки, и потому нейтральным к экономике, товарному обороту. Это позволяло при регулировании земельных отношений и решении любых земельных вопросов широко применять метод голого администрирования, который был очень удобен государственному аппарату управления экономикой. Отсутствие материальной заинтересованности хозяйств в лучшем использовании земли восполнялось диктатом и произволом, что отражалось на уровне сельскохозяйственного производства. Наступил период застоя и в связи с этим осознание необходимости проведения серьезной земельной реформы. Общество пришло к пониманию того, что земельные и другие природные ресурсы не могут рассматриваться как объект администрирования, которыми можно распоряжаться не отвечая за последствия произвольных, ошибочных решений. Новые земельные законы РФ, признавая землю недвижимостью, гарантируют самостоятельное хозяйствование на земле, независимо от того на каком праве пользователи земли владеют ею на праве частной собственности, бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого землевладения, временного пользования и аренды. Физические и юридические лица, имеющие земельные участки в частной собственности вправе совершать сделки с ними в порядке, установленном для недвижимости. Другие пользователи земли также соблюдают режим недвижимого имущества, включая нормы о хозяйственной свободе, государственной регистрации прав, уплате налогов, соблюдении других, обязанностей, установленных только законом. Гражданское законодательство применяется к регулированию земельных отношений с учетом их специфики, отраженной в соответствующих нормативных актах земельного законодательства.

К недвижимости относятся предприятия - имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие данное предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132 ГК РФ). Предприятия в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Они могут принадлежать любым субъектам - участникам предпринимательской деятельности, разрешенной законами РФ. Не исключена возможность принадлежности одному юридическому или физическому лицу нескольких предприятий - имущественных комплексов. В прошлое время подавляющее число предприятий составляли государственную или кооперативную социалистическую собственность и не могли находиться в товарном обороте. Они, когда в этом была хозяйственная необходимость, передавались в ведение других организаций в централизованном, т. е. административном порядке. ГК РФ допускает существование различных видов предприятий и форм их внутренней организации: хозяйственные товарищества и общества, акционерные общества дочерние хозяйственные общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, некоммерческие организации различных направлений деятельности (ст. ст. 66-123 ГК). К недвижимости относятся объекты незавершенного строительства, что позволяет их вовлекать в товарный оборот в целях оживления экономики производства. Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (Рос. Газ. 1997. 10 июня) разрешается приватизация зданий, строений, сооружений, помещений объектов незавершенного строительства вместе с земельными участками (их долями), на которых они расположены.

Права на объекты недвижимости, их возникновение, ограничение, прекращение и смена владельцев подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с федеральным законом от 21 июля 1997 г.№ 122-ФЗ "0 государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ним" (Рос. газ. 1997. 30 июля).

Зарубежное законодательство, как указывалось выше, также проводит деление имущества на движимое и недвижимое, однако более детально, чем законодательство РФ, регулирует правовой режим того и другого. Так, французский гражданский кодекс очень широко трактует понятие недвижимого имущества, относя к нему, в частности, не только земельные участки, но и машины, инструменты, сырье, сельскохозяйственные орудия и т. д. (ст. 517-526 ФГК). Германское гражданское уложение (ГГУ) к Н. относит земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой строения, продукты земли, пока они связаны с почвой; семена, если они внесены в землю, растения и насаждения (§94-96 ГГУ). Аналогичные признаки недвижимости» содержатся в гражданских кодексах Италии (ст. 812), Японии (ст. 86), Швейцарии (ст. 655). По гражданскому законодательству Италии к недвижимости относятся водоемы в естественном их состоянии. Развитие института права на недвижимость в зарубежных странах привело к созданию фундаментального земельного кадастра и государственного реестра другого недвижимого имущества, что необходимо для эффективной налоговой системы. Законодательство РФ о недвижимости находится пока еще в стадии развития и совершенствования в соответствии с задачами реформирования российской экономики. Основные нормативные акты: Конституция РФ, ст. 130-132, ст. 66-123 и др. ГК РФ, Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "0 регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (СПП РФ.1993, № 44, ст. 4191), Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (Рос. газ. 1996. 12 марта), федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества Российской Федерации" (Рос. газ. 1997, 2 авг.), федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Рос. газ. 1997. 30 июля).