 |
Индивидуализация предмета договора аренды
|
|
|
|
Аренда части вещи
В Постановлении N 13 разъясняется, что аренда части вещи (к примеру, части земельного участка, не являющейся самостоятельным объектом права) является допустимой и не противоречит законодательству (п. 9 Постановления N 73 в новой редакции). Одним из аргументов, высказанных в Постановлении N 13 в поддержку допустимости аренды части вещи, является ссылка на то, что Гражданский кодекс РФ, включая ст. 606 ГК РФ, допускает передачу объекта аренды только в пользование арендатора, исключая владение. Отсюда можно сделать вывод, что собственник (иной законный владелец вещи) может оставаться владельцем вещи, которая передана в аренду, только в том случае, если эта вещь передана в аренду не в полном объеме, не "целиком".
Этот тезис связан с известным юридическим принципом, заключающимся в том, что несколько лиц не могут быть одновременно владельцами одной и той же вещи ("Ибо одно владение может быть у двоих не более, чем если бы считалось, что ты стоишь в том месте, где я стою, или там, где я сижу, считалось бы, что и ты сидишь", Павел, D. 41, 2, 3, 5). Следует отметить, что в проекте Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (п. 2 ст. 210 ГК РФ в редакции Проекта) предлагается установить такое же правило. Поскольку понятие "держание" в настоящее время неизвестно российскому законодательству, можно сделать следующий вывод: из нормы права, допускающей "пользовательскую" аренду (ст. 606 ГК РФ), следует, что в аренду в этом случае может быть передана лишь часть вещи.
|
|
|
Таким образом, согласно Постановлению N 13 договоры аренды, заключенные в отношении части вещи, не должны признаваться незаключенными или недействительными.
В судебной практике в отношении аренды части земельного участка в настоящее время преобладает другая правовая позиция, согласно которой, к примеру, земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка или его части является незаключенным (см., к примеру, Определения ВАС РФ от 24.12.2012 N ВАС-16653/12 по делу N А76-19494/2011, от 16.01.2012 N ВАС-17189/11 по делу N А73-1509/2011, от 29.05.2012 N ВАС-6100/12 по делу N А10-532/2011, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2012 по делу N А10-1961/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 02.06.2011 по делу N А11-13254/2009, ФАС Дальневосточного округа от 21.06.2011 N Ф03-2466/2011 по делу N А24-4048/2010, ФАС Уральского округа от 29.12.2012 N Ф09-12702/12 по делу N А71-2831/12).
В то же время имеются и немногочисленные примеры обратной судебной практики, в которых допускается заключение договоров аренды в отношении части земельного участка, не прошедшей кадастровый учет (см., к примеру, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1061/2009(1135-А75-9) по делу N А75-3320/2008, ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2010 по делу N А33-17975/2009, ФАС Московского округа от 28.12.2011 по делу N А40-46436/11-9-395).
Подробнее см. п. 11 комментария к ст. 607 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>
Следует отметить, что аренда части земельного участка достаточно широко распространена на практике. Более того, крупными участниками гражданского оборота утверждаются типовые формы таких договоров (см., к примеру, Приказ ОАО "РЖД" от 07.11.2008 N 150 "О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД").
Обращаем внимание, что согласно п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" договор передачи в пользование отдельных частей здания признавался непоименованным договором sui generis, к которому тем не менее по аналогии закона применялись положения гл. 34 ГК РФ об аренде.
|
|
|
Аренда части помещения в судебной практике допускается, если в договоре содержатся данные, позволяющие индивидуализировать эту часть, а также если она обозначена на поэтажном плане (см., к примеру, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А46-11729/2009, ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009, ФАС Московского округа от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П по делу N А40-32021/07-94-199, ФАС Поволжского округа от 16.03.2010 по делу N А55-9413/2009, ФАС Уральского округа от 06.12.2010 N Ф09-10019/10-С3 по делу N А71-2608/2010).
Подробнее см. п. 17 комментария к ст. 607 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>
Договор аренды части недвижимой вещи, заключенный на срок более одного года, согласно разъяснениям п. 9 Постановления N 73 в новой редакции подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ). В этом случае обременение в виде аренды устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Пленум ВАС РФ разъяснил, что в такой ситуации не требуется представление уполномоченному органу документов кадастрового учета части недвижимой вещи, поскольку кадастровый паспорт "целой" недвижимой вещи уже имеется в деле правоустанавливающих документов. Таким образом, предоставление кадастрового паспорта недвижимой вещи (ее части) в случае государственной регистрации договора аренды части недвижимости потребуется лишь в том случае, если ранее кадастровый паспорт не был представлен.
В то же время в п. 9 Постановления N 73 в новой редакции Пленум ВАС РФ обращает внимание на то, что часть вещи, являющаяся объектом арендных отношений, должна быть должным образом индивидуализирована. Это особенно важно для ситуаций, требующих обязательной государственной регистрации договоров аренды части недвижимого имущества. Пленум ВАС РФ рекомендует представлять для государственной регистрации подписанный сторонами такого договора аренды документ, в котором будет содержаться графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществлять арендатор. Этот документ также должен иметь ссылки на данные кадастрового паспорта соответствующей недвижимой вещи. Пленум ВАС РФ обратил внимание на то, что отсутствие кадастрового паспорта недвижимого имущества среди документов, подаваемых на регистрацию договора аренды части недвижимости, не может служить основанием для отказа в такой регистрации, если из описания предмета аренды следует, что он согласован сторонами.
|
|
|
Иной подход к государственной регистрации договоров аренды части недвижимого имущества в п. 9 Постановления N 73 в новой редакции выражен в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии со смыслом гл. V ЗК РФ в данной ситуации государственная регистрация такого договора аренды невозможна без предварительного проведения кадастрового учета этой части земельного участка.
Однако это строгое правило не распространяется на случаи передачи части государственных или муниципальных земельных участков в субаренду. Сходная правовая позиция также встречается в судебной практике (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 по делу N А52-952/2007).
Индивидуализация предмета договора аренды
В п. 15 Постановления N 73 в новой редакции обращается внимание на то, что стороны договора аренды не могут ссылаться на недостатки в индивидуализации объекта аренды, указывая на его незаключенность или недействительность, если договор фактически исполнялся сторонами.
Ранее в судебной практике в некоторых случаях встречалась позиция, схожая с изложенной в п. 15 Постановления N 73 в новой редакции (см., к примеру, Определение ВАС РФ от 09.04.2008 N 4849/08 по делу N А55-12210/2007, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2011 по делу N А79-9768/2010, от 26.11.2010 по делу N А11-1698/2010, от 26.11.2010 по делу N А11-1698/2010, ФАС Московского округа от 03.09.2012 по делу N А40-109330/11-53-991). Однако эта практика не была единообразной.
|
|
|
Так, была достаточно распространена и иная позиция, согласно которой недостатки, связанные с ненадлежащим описанием объекта аренды, не могут устраняться путем фактического исполнения этого договора, поскольку он является незаключенным (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.06.2011 по делу N А11-13254/2009, от 08.02.2010 по делу N А31-3798/2009, от 09.12.2009 по делу N А29-1308/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2010 по делу N А78-2051/2009, ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009, ФАС Московского округа от 26.02.2008 N КГ-А41/14856-07 по делу N А41-К1-8985/07, ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-10779/09-С3 по делу N А76-8752/2009-23-495).
Подробнее см. п. 7 комментария к ст. 607 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>
Следует отметить, что разъяснения правоприменительной практики в Постановлении N 13 в отношении индивидуализации предмета аренды продолжают идеи, изложенные в отношении купли-продажи будущей вещи (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", далее - Постановление N 54).
Аренда будущей вещи
Важное разъяснение содержится в п. 10 Постановления N 73 в новой редакции. В нем Пленум ВАС РФ указал на то, что ст. 608 ГК РФ не содержит запрета на сдачу в аренду имущества, которое в момент заключения такого договора не принадлежит арендодателю (далее - аренда будущей вещи). В соответствии с этой нормой арендодатель должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. Следовательно, само по себе отсутствие у арендодателя прав на предмет аренды не влечет признания такого соглашения недействительным в соответствии со ст. ст. 168 и 608 ГК РФ.
Также не противоречит законодательству передача в аренду имущества, право собственности на которое еще не было зарегистрировано арендодателем.
Однако в судебной практике в настоящее время доминирует противоположный подход.
Договоры аренды в отношении имущества, право собственности на которое не было зарегистрировано за арендодателем, признаются ничтожными (см., к примеру, Определение ВАС РФ от 06.09.2012 N ВАС-11547/12 по делу N А45-15773/2011, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 по делу N А44-3260/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2010 по делу N А43-16475/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.06.2011 по делу N А19-19876/10, ФАС Дальневосточного округа от 11.05.2012 N Ф03-1513/2012 по делу N А24-3034/2011, ФАС Московского округа от 24.02.2012 по делу N А40-3691511-11-318, ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7700/11 по делу N А47-9438/10).
|
|
|
Подробнее см. п. 1 комментария к ст. 608 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>
Тем не менее судебная практика, допускающая сдачу в аренду недвижимого имущества, право собственности на которое еще не было зарегистрировано, также имела место (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 4037/10 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55, Определение ВАС РФ от 06.05.2010 N ВАС-4037/10 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55, вопрос 36 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2).
Подробнее см. п. 8 комментария к ст. 608 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>
Допустимость заключения договора аренды будущей вещи указывает, помимо прочего, на то, что "вещный эффект" аренды возникает не в момент заключения договора аренды, а лишь после передачи объекта аренды арендатору. Указанные разъяснения о необходимости разграничения момента возникновения обязательственно-правовой связанности сторон договора и момента возникновения "вещного эффекта" аренды также являются продолжением идей, изложенных Пленумом ВАС РФ в отношении купли-продажи будущей вещи (п. 1 Постановления N 54), а также Постановления Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07.
Если договор аренды не был исполнен, в том числе по причине того, что арендодатель не получил прав на предмет аренды, то данный арендодатель должен возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
В п. 10 Постановления N 73 в новой редакции особо оговаривается, что не допускается заключение договора аренды будущего земельного участка арендодателем, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком и намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду. Такой договор является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), поскольку по смыслу п. 4 ст. 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.
Схожая правовая позиция по этому вопросу встречалась в судебной практике и ранее (см., к примеру, п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 448/10 по делу N А55-3314/2009, Определения ВАС РФ от 26.12.2011 N ВАС-16260/11 по делу N А32-19533/2009, от 25.07.2011 N ВАС-8807/11 по делу N А32-19532/2009-73/457, от 25.07.2011 N ВАС-8806/11 по делу N А32-19530/2009-73/454).
Подробнее см. п. 5 комментария к ст. 608 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>
Следует отметить, что в судебных актах уже получила некоторое распространение практика применения разъяснений Постановления N 54 в отношении аренды будущей вещи (см., к примеру, Постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.04.2012 по делу N А33-18187/2011, Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 N 09АП-23251/2011-ГК по делу N А40-46436/11-9-395).
|
|
|
