 |
Одного и того же имущества
|
|
|
|
В п. 13 Постановления N 73 в новой редакции указано на возможность внесения в ЕГРП нескольких записей об аренде одной и той же вещи. Так, Пленум ВАС РФ отметил, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Поскольку договоры аренды, предусматривающие такое пользование (владение и пользование) арендуемым имуществом, которое не может одновременно осуществляться несколькими арендаторами, не могут быть должным образом исполнены, то к отношениям арендаторов и арендодателя следует применять правила гражданского законодательства о неисполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь (ст. 398 ГК РФ). Пленум ВАС РФ разъяснил, что арендатор, которому не было передано арендованное имущество, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки (п. 13 Постановления N 73 в новой редакции).
Указанная правовая позиция не относится к случаям, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени. К примеру, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10 по делу N А05-7607/2009 суд признал правомерным заключение нескольких договоров аренды, объектом которых является один и тот же лесной участок, при условии, что данные договоры отличаются по видам лесопользования (см. также Определение ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15607/12 по делу N А26-6010/2011, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 16.08.2011 N Ф03-3452/2011 по делу N А51-13870/2010, ФАС Северо-Западного округа от 20.11.2012 по делу N А66-10428/2011, ФАС Уральского округа от 25.12.2012 N Ф09-12253/12 по делу N А60-15786/2012, ФАС Центрального округа от 11.11.2009 по делу N А23-1183/08А-9-78, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 N 17АП-5997/2010-АК).
|
|
|
В то же время по этому вопросу до принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10 по делу N А05-7607/2009 существовала обратная судебная и административная практика, не допускавшая сдачу лесного участка в аренду нескольким лицам, даже если лесной участок арендуется в разных целях использования (см., к примеру, Письмо Рослесхоза от 02.04.2008 N МГ-03-28/2198 "О возможности предоставления одного лесного участка в аренду нескольким лицам для различных видов его использования", Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2010 по делу N А55-14946/2009). И данная позиция по-прежнему используется органами исполнительной власти (см., к примеру, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2011 N Ф03-10014/2010 по делу N А51-13870/2010, Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 N 05АП-6966/2010 по делу N А51-13869/2010).
Государственная регистрация договора аренды
В п. 14 Постановления N 73 в новой редакции установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:
- контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
- была соблюдена форма договора,
- собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
- договор исполнялся сторонами.
В то же время у арендатора по такому договору не возникают права, которые касаются третьих лиц (право преимущественного заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и др.), то есть "вещный эффект" у незарегистрированного договора аренды не возникает.
|
|
|
До настоящего времени в судебной практике преобладала позиция, согласно которой договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным (см., к примеру, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Определения ВАС РФ от 14.01.2013 N ВАС-18014/12 по делу N А56-23970/2011, от 10.01.2013 N ВАС-17497/12 по делу N А55-21048/2011, от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.11.2012 по делу N А82-17754/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.08.2012 по делу N А58-5177/2011, ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2012 N Ф03-2540/2012 по делу N А51-6235/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2012 по делу N А45-17359/2012, ФАС Московского округа от 04.12.2012 по делу N А41-4409/12).
Однако в ряде случаев арбитражные суды указывали на то, что нарушение по вине арендодателя требования об обязательной регистрации договора аренды, заключенного на срок, превышающий один год, не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек (см., к примеру, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2010 по делу N А01-776/2009).
Подробнее см. п. 12 комментария к ст. 609 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>
Напоминаем, что в недавно принятом Федеральном законе от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившем в силу с 1 марта 2013 г., устанавливалось, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609, 651 и 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. (п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ).
Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, установленные в ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, были исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок один год и более, возобновилась с 4 марта 2013 г.
|
|
|
Расторжение договора аренды после оплаты
Арендатором задолженности
В Постановлении N 13 указывается, что сам по себе факт погашения арендатором задолженности по договору аренды не лишает арендодателя права потребовать расторжения этого договора путем предъявления соответствующего требования в разумный срок (п. 23 Постановления N 73 в новой редакции). Однако по истечении разумного срока арендодатель это право теряет.
В то же время в судебной практике ранее находила поддержку иная правовая позиция, согласно которой неисполнение арендатором договорной обязанности не влечет расторжения договора, если арендатор устранил нарушение (его последствия) в разумный срок (см., например, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", Определения ВАС РФ от 31.01.2011 N ВАС-72/11 по делу N А73-20978/2009, от 13.08.2010 N ВАС-10556/10 по делу N А03-11433/2009, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.01.2012 по делу N А39-1733/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2012 по делу N А10-3681/2010, ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2012 N Ф03-2184/2012 по делу N А51-16288/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2012 по делу N А03-13713/2011, ФАС Московского округа от 29.10.2010 N КГ-А40/13101-10 по делу N А40-166107/09-91-1225, ФАС Поволжского округа от 12.08.2009 по делу N А55-16709/2008, ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2012 по делу N А56-74635/2010, ФАС Уральского округа от 26.03.2012 N Ф09-953/12 по делу N А76-12461/2011).
Подробнее см. п. 7 комментария к ст. 619 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>
Изменение арендной платы
В Постановлении N 73 в новой редакции существенное внимание уделено проблеме изменения размера арендной платы (п. п. 16, 18 - 22).
|
|
|
Данная проблема особенно актуальна для отношений, связанных с арендой недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее - публичная собственность). В судебной практике встречаются случаи одностороннего многократного изменения размера арендной платы по таким договорам.
В качестве примеров можно привести:
- Определение ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-16651/11 по делу N А54-6235/2010 (рост арендной платы в 200 раз, изменение базового коэффициента);
- Определение ВАС РФ от 16.02.2012 N ВАС-15837/11 по делу N А47-7623/2010 (рост арендной платы в 21 раз, изменение методики расчета арендной платы);
- Определение ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-1709/11 по делу N А55-35889/2009 (рост арендной платы в 21 раз, изменение значения переменной, содержащейся в методике расчета арендной платы, например кадастровой стоимости земельного участка).
В большинстве своем изменение размера арендной платы происходит путем изменения нормативного правового акта публично-правового образования, которым утверждена методика расчета арендной платы. И как правило, в договорах аренды публичного имущества соответствующего публично-правового образования указано, что изменение такого нормативного правового акта влечет изменение размера арендной платы.
Постановление N 73 в новой редакции несколько изменяет данную правовую ситуацию, однако следует обратить внимание на то, что значительная часть разъяснений этого Постановления относится к изменению арендной платы, которая не относится к регулируемым ценам.
В настоящее время к регулируемым ценам относится арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, что следует из п. 3 ст. 65 ЗК РФ и воспринято существующей судебной практикой (см., к примеру, Постановления Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15117/11, ФАС Волго-Вятского округа от 18.06.2012 по делу N А79-9676/2011, ФАС Поволжского округа от 14.01.2013 по делу N А55-12520/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2013 по делу N А53-20588/2012, от 15.03.2013 по делу N А53-19427/2011).
Таковой является и минимальный размер арендной платы по договору аренды лесного участка, что следует из ст. 73 ЛК РФ и подтверждается сложившейся судебной практикой (см., к примеру, Определения ВАС РФ от 27.12.2012 N ВАС-17251/12 по делу N А32-21481/2011, от 30.11.2012 N ВАС-15490/12 по делу N А43-16896/2011).
См. также: п. 4 комментария к ст. 614 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>
Таким образом, для применения обозначенных выше п. п. 16, 18 - 22 Постановления N 73 в новой редакции к конкретной ситуации необходимо определить, относится ли соответствующая арендная плата к регулируемым ценам.
Исходя из п. п. 16 и 18 данного Постановления, можно заключить, что регулируемой арендной платой является та плата, необходимость государственного регулирования которой закреплена федеральным законом.
|
|
|
