 |
Развитие ипотечного кредитования в России
|
|
|
|
Ипотека начала набирать обороты в нашей стране довольно недавно. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.
Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.
Жилищный вопрос, несомненно, был и остается на сегодняшний день одним из самых актуальных. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями [13, с.88]. Нехватка качественного жилья приводит к разводам в молодых семьях, к отказу от рождения детей, многочисленным конфликтам и бытовым преступлениям. Россияне живут в крайне стесненных по цивилизованным меркам условиях. В России на одного человека приходится только 22 кв. м жилья [4, с.15]. В развитых странах в два-три раза больше.
Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. Тем самым ипотека приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.
Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (табл.2) [17, с.91]
|
|
|
Таблица 2 - Отдельные показатели выданных ипотечных кредитов в РФ за 2008-2012 гг.
| Год | Объем выданных ипотечных кредитов млрд. руб. | Количество выданных ипотечных кредитов, тыс. шт. | Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, % | Просроченная задолженность по ипотечным кредитам, млрд. руб. |
| 2008 | 655,8 | 350 | 12,9 | 1 070,329 |
| 2009 | 152,5 | 130 | 14,6 | 1 010,889 |
| 2010 | 380,1 | 301 | 13,1 | 1 129,373 |
| 2011 | 719,0 | 521 | 12 | 1 474,839 |
| 2012 | 1100,2 | 894 | 12 | 1 498,839 |
Данные таблицы демонстрируют общую тенденцию увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный шок, который испытал рынок в 2008 году, привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2009 г. Одни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили ставки до заоблачных высот - 35,6 % годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными. Исключением стали разве что госбанки, которые постарались удержать ставки на приемлемом уровне - 13-19 %, который, однако, тоже считается слишком высоким. Таким образом, в 2009 г. по сравнению с 2008 г. происходит резкое снижение как объема выданных ипотечных кредитов в 4,3 раза, так и их количества в 2,7 раза. Причиной этого стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные кредиты. В последующие года наблюдается некоторое замедление темпов роста.
Годом восстановления и оздоровления рынка ипотечного кредитования считается 2010 год. Возобновилось кредитование строящихся квартир, а также другие программы (Материнский капитал, Военная ипотека и др.). Кредиты стали более доступны для населения, что незамедлительно отразилось на объеме рынка. В результате объем ипотечных кредитов, выданных в 2010 году, увеличился в 2,5 раза до 380,1 млрд. руб. Рынок ипотеки в 2011 г. почти оправился от кризиса. Объем выданных кредитов достиг 719 млрд. руб. Средние процентные ставки по ипотеке в РФ на протяжении нескольких лет колеблются в пределах 15 %. При этом средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет.
|
|
|
Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного кредитования, он все еще нестабилен. Рост поддерживается государством (программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК; программа рефинансирования ипотеки ВЭБом).
Результатами функционирования рынка ипотечного кредитования также является устойчивая тенденция к увеличению просроченной задолженности.
Просрочка по ипотечным кредитам стабильно увеличивается. По итогам 2011 г. ее объем составил 1474,839 млрд. руб. В АИЖК связывают резкий рост просрочки сразу в нескольких регионах с ухудшением социальной ситуации, а также снижением качества работы "некоторых банков-партнеров" [6, с 126]. Уровень просрочки по кредитам является хорошим индикатором ситуации в целом по стране, указывают эксперты. Существует и другое мнение, резкий рост уровня проблемных кредитов происходит одновременно с увеличением выдачи ипотеки это связано с выходом их кризиса.
Низкие ставки, выход новых банков и активизация жилищного строительства обеспечили устойчивый рост ипотечного рынка в 2012 году. По итогам года объем кредитования составит рекордные 1,1 трлн рублей. Однако в 2013 году заметное давление на динамику рынка окажет повышение ставок по ипотеке ведущими банками: объемы кредитования прибавят не более 45%. Доступность ипотечных кредитов продолжит снижаться: ускорение инфляции способно спровоцировать очередной виток повышений[18, с.56].
Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Средние банки ведут неравную борьбу за клиента с крупными - Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой. Большая часть ипотечного рынка принадлежит Сбербанку, объем выдаваемых им ипотечных кредитов стабильно растет.
Подытожив, можно выявить основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России:
|
|
|
) снижение уровня концентрации на рынке
2) увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов;
) увеличение просрочки платежей;
) рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;
) смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;
) значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:
) Относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
2) Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита
) Несовершенство нормативно-правовой базы;
) Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
) Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.
) Психологические факторы, нежелания жить в долг
Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика.
Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков - скоринговой системы, адаптированной к российским условиям.
Для банков основная проблема - источники финансирования выдачи кредитов. Поскольку ипотечный кредит - долгосрочный актив, то должно быть и долгосрочное финансирование.
Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на рост доходов населения, наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов.
Сегодня многие эксперты, рассуждая о сдерживающих факторах, указывают на высокие процентные ставки, сравнивают ипотеку в России с западными странами. Но никто не говорит, что сравнивать нужно не абсолютные показатели ставки, а относительные, с учетом инфляции, роста доходов населения.
|
|
|
На основе вышеизложенного можно выделить ряд направлений развития ипотечного кредитования.
Одним из перспективных направлений развития ипотечного кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство эконом класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.
Специалисты в области ипотечного кредитования предусматривают возможность развития такого направления, как толлинг. Суть его состоит в том, что банки, передавая специализированным ипотечным организациям закладные, в итоге получают не деньги, а ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму [1, с.807]. Таким образом, банки разделят со специализированной ипотечной организацией риски по выданным кредитам.
В настоящий период в России внедряется новый вид ипотечного кредитования - продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются "в наследство" от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.
Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента. [16, с.44]
Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.
Ипотечное кредитование должно развиваться равномерно на территории всей страны с поддержкой государства, которая должна создавать благоприятные условия для функционирования ипотеки.
|
|
|
Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни уверены, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.
Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться мировой финансовый рынок. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации и их финансовыми возможностями.
2. Анализ системы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-Банк"
2.1 Финансово-экономическая характеристика ОАО "СКБ-Банк"
Открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу", именуемое в дальнейшем Банк, является кредитной организацией, зарегистрированной Центральным банком Российской Федерации 20 апреля 1992 года, регистрационный номер 705, созданной по решению общего собрания учредителей в организационно-правовой форме акционерного общества открытого типа (протокол № 1 от 5 ноября 1991 года) путем преобразования Свердловского коммерческого банка "СКБ-банк", зарегистрированного Центральным банком РСФСР 2 ноября 1990 года, регистрационный номер 705, и является его правопреемником.
Банк осуществляет свою деятельность на территории Российской Федерации. Правительство Российской Федерации продолжает экономические реформы и совершенствование юридического, налогового и нормативного законодательства. Но всё же налоговое, валютное и таможенное законодательство Российской Федерации допускают возможность разных толкований, подвержены часто вносимым изменениям и следовательно, создают дополнительные трудности для банков, осуществляющих свою деятельность в Российской Федерации. Текущие действия Правительства, сфокусированные на модернизации экономики России, нацелены на повышение производительности труда и качества выпускаемой продукции, а также увеличение доли отраслей, выпускающих наукоемкую продукцию и услуги. Руководство Банка полагает, что им предпринимаются все необходимые меры для поддержания устойчивости и развития бизнеса в условиях, сложившихся в бизнесе и экономике.
Миссия банка: банк призван предоставлять широкий спектр стандартизированных и высокотехнологичных банковских услуг и продуктов клиентам на всей территории Российской Федерации.
Философия бизнеса
СКБ-банк имеет исторические и экономические предпосылки для того, чтобы стать системообразующей кредитной организацией на рынке банковских услуг России.
СКБ-банк осуществляет постоянное внедрение новейших передовых банковских продуктов и технологий обслуживания, отвечающих потребностям Клиентов и Акционеров.
СКБ-банк способствует развитию экономической и социальной инфраструктуры на территории своего присутствия. Создавая и оптимизируя разветвленную сеть подразделений, Банк планомерно расширяет географию бизнеса адекватно интересам своих Клиентов и Акционеров.
СКБ-банк предоставляет своим Клиентам равные возможности эффективного управления своими средствами и равно комфортные условия обслуживания, тщательно изучает потребности и возможности каждого Клиента, независимо от его статуса и местонахождения.
СКБ-банк грамотно управляет рисками таким образом, чтобы обеспечить приемлемый уровень доходности для своих Клиентов и Партнеров, при сохранении статуса надежного, устойчивого банка.
СКБ-банк работает по правилам цивилизованного рынка, который строит свои отношения с Клиентами и Партнерами на основе правовых и этических норм ведения бизнеса, в соответствии с профессиональными стандартами деятельности. Одним из наиболее ценных его активов является безупречная деловая репутация.
СКБ-банк работает в режиме диалога со своими сотрудниками и обеспечивает высокий уровень их профессионализма. Отношения Банка и его сотрудников характеризуются уважением, доверием и ориентацией на единые корпоративные ценности. По итогам 2012 года Банк занимает следующие позиции в рейтингах международных агентств (таблица 3):
Таблица 3 - Рейтинги, присвоенные Банку международными рейтинговыми агентствами, на 01.01.2013 г.
| Moody's Investors Service | |
| Долгосрочный рейтинг депозитов в национальной и иностранной валюте по международной шкале | "B1", прогноз "стабильный" |
| Fitch Ratings | |
| Долгосрочный рейтинг дефолта эмитента | "B", прогноз "стабильный" |
| Рус-Рейтинг | |
| Кредитный рейтинг по международной шкале | "BBВ-", прогноз "стабильный" |
Российскими рейтинговыми агентствами ОАО "СКБ-банк" присвоены следующие позиции в рейтингах/рэнкингах на 01.01.2013 г. (таблица 4):
Таблица 4 - Рейтинги/рэнкинги, присвоенные Банку российскими рейтинговыми агентствами, на 01.01.2013 г.
| Показатель | Информационное агентство, предоставившее рейтинг/рэнкинг | ||
| РБК. Рейтинг | Интерфакс | Эксперт Ра | |
| Активы Банка | 39 | 42 | 42 |
| Собственный капитал | - | 54 | 52 |
| Нераспределенная прибыль | - | 36 | - |
| Общий кредитный портфель | 39 | - | 39 |
| Портфель кредитов физических лиц | 20 | - | 20 |
| Общий депозитный портфель | 35 | - | 35 |
| Портфель депозитов физических лиц | 26 | 28 | 26 |
| Портфель депозитов юридических лиц | 51 | - | - |
| Вложение в ценные бумаги | 53 | - | - |
Анализ тенденций развития в сфере рынка банковских услуг, анализ факторов и условий, вляющих на деятельность ОАО "СКБ-банк", а также информация об основных конкурентах Банка приведена в составе информации, включенной в Ежеквартальные отчеты по ценным бумагам ОАО "СКБ-банк", размещенные на WEB-сайте Банка в сети "Интернет": www.skbbank.ru.
Сегодня ОАО "СКБ-банк" занимает 5 место по активам среди региональных банков Российской Федерации по данным рейтингового агентства "Эксперт РА". ОАО "СКБ-банк" является одним из лидеров на территории Уральского Федерального округа, а также домашнем регионе - Свердловской области. На протяжении 2011 года сохранилась положительная динамика роста доли основных видов бизнеса Банка среди кредитных организаций Уральского Федерального округа (Таблица 5). На фоне региональных банков ОАО "СКБ-банк" уверенно продемонстрировал конкурентоспособность своей линейки вкладов и увеличил долю рынка с 13,7% на 01.01.2010 г. до 18,0% на 01.01.2012 г. Значительных успехов Банк добился и на рынке депозитов юридических лиц, сумев отвоевать позиции у региональных кредитных организаций и обеспечить рост своей доли на финансовом рынке Уральского федерального округа с 12,4% на 1 января 2010 года до 14,9% на 1 января 2012 года.
Таблица 5 - Динамика доли ОАО "СКБ-банк" на банковском рынке Уральского Федерального округа
| Показатели | Доля ОАО "СКБ-банк" среди региональных кредитных организаций | ||
| 01.01.2010 | 01.01.2011 | 01.01.2012 | |
| Вклады физических лиц | 13,7% | 14,8% | 18,0% |
| Депозиты юридических лиц | 12,4% | 10,8% | 14,9% |
| Остатки на расчетных счетах | 11,8% | 15,2% | 17,3% |
| Кредиты юридическим лицам | 11,0% | 13,1% | 12,7% |
| Кредиты физическим лицам | 14,1% | 20,9% | 24,7% |
В течение периода с 01.01.10 г. по 01.01.12 г. ОАО "СКБ Банк" динамично развивался и достиг увеличения следующих показателей: · собственного капитала с 86 744 тыс. руб. до 174 470 тыс. руб. (в 2 раза)
Рисунок 5 - Динамика собственного капитала ОАО "СКБ Банк", тыс. руб.
Предпосылкой к этому стало увеличение объемов приносящих доход активов и успешно проведенные эмиссии акций, что позволило банку увеличить размер прибыли, получаемой от использования собственных средств;
) уставного капитала с 55 000 тыс. руб. до 125 000 тыс. руб. (в 2,3 раза);
) денежных средств и счета кредитной организации в ЦБ РФ с 68 435 тыс. руб. до 134 117 тыс. руб. (1,95 раза);
) активы выросли с 259 183 тыс. руб. до 1 220 540 тыс. руб. (в 4,7 раза);
Рисунок 6 - Динамика активов ОАО "СКБ Банк", тыс. руб.
В течение периода с 01.01.10 г. по 01.01.12 г. динамика полученной прибыли анализируемого банка непостоянна, что характеризует деятельность банка как неустойчивую:
а) на 01.01.09 года - 6 334 тыс. руб.;
б) на 01.01.10 года - 9 997 тыс. руб.;
в) на 01.10.11г. - 12 967 тыс. руб.
Рисунок 7 - Динамика прибыли ОАО "СКБ Банк", тыс. руб.
Финансовые показатели и основные операции Банка, оказавшие наибольшее влияние на изменение финансового результата отчетного года.
По данным Отчета о прибылях и убытках (ф.0409807) за 2012 год Банк получил прибыль после налогообложения в размере 2 456 млн. рублей с учетом корректирующих событий после отчетной даты. Налог на прибыль начислен в размере 756 млн. рублей. По сравнению с 2011 годом прибыль увеличилась на 867 млн. рублей.
В структуре доходов и расходов Банка за отчетный период основную долю составили процентные доходы и расходы (Таблица 6). Сумма процентных доходов составляет 21 178 млн. рублей. По сравнению с 2011 годом их размер увеличился на 5 922 млн. рублей. При этом большая доля в общем объеме процентных доходов сформирована по кредитам юридических лиц в сумме 7 582 млн. рублей и физических лиц в сумме 11 944 млн. рублей вследствие сложившейся динамики увеличения объемов данного направления бизнеса Банка:
Таблица 6 - Структура доходов ОАО "СКБ - БАНК" в млн. р.
| Доходы | 2012 г. | 2011 г. | ИзмененияМлн. р. |
| Млн. р. | Млн. р. | ||
| Процентные доходы, в т. ч. | 21178 | 15256 | 5922 |
| По кредитам юр. лиц | 7582 | 7538 | 44 |
| По кредитам физ. лиц | 11944 | 6436 | 5508 |
| От вложений в ценные бумаги | 1279 | 1081 | 198 |
| По размещенным МБК | 369 | 199 | 170 |
| Прочие | 4 | 2 | 2 |
Процентные расходы в отчетном периоде составили 8 019 млн. рублей, что на 1 803 млн. рублей больше, чем в предыдущем году (Таблица 7). Основная часть процентных расходов была сформирована по срочным вкладам населения в сумме 4 486 млн. рублей и остаткам на счетах физических лиц в сумме 5 552 млн. рублей. Рост расходов по вкладам населения на 352 млн. рублей был связан с устойчивым наращиванием объемов их привлечения. Чистые расходы по остаткам на расчетных счетах юридических лиц выросли на 411 млн. рублей.
Таблица 7 - Структура расходов ОАО "СКБ - БАНК" млн. р.
| Расходы | 2012 г. | 2011 г. | ИзмененияМлн. р. |
| Млн. р. | Млн. р. | ||
| Процентные расходы в т. ч. | 8034 | 6216 | 1818 |
| По остаткам на расчетных счетах клиентов | 744 | 333 | 411 |
| По депозитам юр. лиц и собственным векселям | 2489 | 1559 | 930 |
| По привлеченным МБК | 310 | 185 | 125 |
| По вкладам и остаткам на счетах физических лиц | 4491 | 4139 | 352 |
В структуре доходов и расходов Банка следующей существенной статьей являются комиссионные доходы и расходы. Объем комиссионных доходов в 2012 году составил 4 622 млн. рублей, или на 2 675 млн. рублей больше, чем в 2011 году.
Данный показатель явился следствием активной работы Банка по разработке и внедрению новых комиссионных продуктов и развитию сети продаж. Объем комиссионных расходов за 2012 год так же вырос до 300 млн. рублей и увеличился по сравнению с прошлым годом на 98 млн. рублей.
Существенные изменения и события в деятельности Банка, оказавшие влияние на финансовую устойчивость Банка, его политику и стратегию.
Величина собственных средств (капитала) Банка на 1 января 2013 года составила 14,44 млрд. рублей. Рентабельность капитала составила 24,2%, рентабельность активов - 2,6%. Ключевые показатели деятельности ОАО "СКБ-банк" за 2012 год по данным отчетности Банка представлены в таблице 8
Таблица 8 - Ключевые показатели деятельности ОАО "СКБ - БАНК", млрд. р.
| Показатели | На 01.01.2011 | На 01.01.2012 | На 01.01.2013 | Изменение за 2012г. (в %) | |
| Показатели в млрд. руб. | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Активы | 84,43 | 110,84 | 129,09 | 16 | |
| Продолжение таблицы 8 - Ключевые показатели деятельности ОАО "СКБ - БАНК", млрд. р. | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Привлеченные средства | 76,95 | 101,01 | 115,98 | 15 | |
| Прибыль до налогообложения | 0,610 | 1,870 | 3,212 | 72 | |
| Вклады населения (срочные) | 32,40 | 40,40 | 59,59 | 48 | |
| Остатки на банковских картах и вклады населения "до востребования" | 3, 20 | 3,82 | 3,9 | 2 | |
| Собственные векселя и депозиты юр. лиц | 10,87 | 18,36 | 19,3 | 5 | |
| Ост. на р/с | 16,21 | 20,63 | 15,30 | -26 | |
| Привлеченные МБК | 7,7 | 7,4 | 11,03 | 49 | |
| Кредиты юр. лицам (в том числе МСБ) | 26,7 | 31,5 | 32,06 | 2 | |
| Кредиты физическим лицам | 26 | 42,9 | 62,50 | 45 | |
| Портфель ценных бумаг | 15,4 | 14,9 | 17,60 | 18 | |
|
|
|
