 |
Определяем полную себестоимость медицинского шкафа
|
|
|
|
Сп.од. = (1-0,2)(1-0,35-0,2)*5000/1-0,35 = 2769,23 руб.
Сп. = 2769,23*(600*600*1800)/(500*400*2000) = 2769,23*(648000000/400000000) = 4486,15 руб.
Ответ: 4486,15 руб.
Задача 9. Вы оцениваете производственную линию по выпуску стеклянных
игрушек производительностью 1 тыс. ед. в день. Ей 4 года, она в прекрасном
состоянии и соответствует современным стандартам. Однако за последние 2 года
значительно возросла конкуренция со стороны зарубежных производителей. В
результате этого владелец завода использует оборудование лишь на 80%. Стоимость
воспроизводства данной линии составляет $1 млн. Физический износ приблизительно
равен 15%. Чему равна обоснованная рыночная стоимость установленного
оборудования (в пользовании), если фактор масштаба определен в размере 0,7?
Задача 10. Нужно определить стоимость складского помещения,
расположенного в районе «А», если похожий склад, расположенный в районе «В» с
худшими подъездными путями, продан за 1500 тыс. руб.
Корректировка стоимости за счет подъездных путей, по мнению оценщика,
составляет 5%. Анализ рынка показал, что складские помещения в районе «А»
дешевле, чем в районе «В», на 10%.
Корректировочный коэффициент на менее престижное положение объекта
оценки составит 0,90. Корректировка на качество подъездных путей — 1,05 (у объекта
оценки подъездные пути лучше, за счет чего его стоимость выше, чем у аналога, на
5%).
Решение:
1500*1,05*0,9 = 1417,5 тыс. руб.
Ответ: 1417,5 тыс. руб.
Задача 11. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка.
Стоимость воспроизводства дачного дома — 500 тыс. руб., его эффективный возраст
— 11 лет, стоимость земельного участка — 60 тыс. руб. Известно также, что недавно
за 600 тыс. руб. был продан расположенный в том же районе аналогичный объект,
|
|
|
эффективный возраст строения — 10 лет, стоимость нового строительства — 650 тыс.
руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 50 тыс. руб. Определить стоимость
участка.
Решение
Рассчитаем среднегодовой износ аналога:
Су=600 – 50=550 тыс.руб.;
Ин=650 – 550=100 тыс.руб.;
Ин=100/600×100%=16,67%
Игод=16,67/10=1,67%
Определим стоимость объекта оценки:
Ин=11 лет × 1,67%=18,37%;
Сзп=60+500 – (500 × 0,1837)=60+500 – 91,85=468,15 тыс.руб.
Таким образом, стоимость объекта оценки составит округленно 470 тыс. руб.
Ответ: 470 тыс. руб.
Задача 12. Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе А, если земельные участки в районе А дешевле, чем в
районе С, на 10% и дороже, чем в районе Д, на 15%.
Данные о недавних продажах аналогичных участков.
| № продажи | Цена продажи, тыс. руб. | Характеристика относительно объекта оценки | Район | |
| Доступность коммунальных услуг | Форма | |||
| Хуже на 20% | Аналогичная | А | ||
| Аналогичная | Хуже на 30% | Д | ||
| Аналогичная | Аналогичная | С |
Решение:
С = 170*0,9 = 153 тыс. руб.
Д = 100*1,15*0,7 = 80,5 тыс. руб.
А = 120*0,8 = 96 тыс. руб.
Ответ: в районе А 96 тыс. руб.
Задача 13. Определить стоимость земельного участка методом техники
остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:
| Площадь здания, м2 | 816,7 | |
| Площадь участка (застроенная), м2 | 432,0 | |
| Площадь, сдаваемая в аренду, м | 816,7 | |
| Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год | ||
| Коэффициент недоиспользования | 8% | |
| Коэффициент неуплаты | 2% | |
| Коэффициент капитализации для здания | 17,65 | |
| Коэффициент капитализации для земли | 12,0 | |
| Стоимость строительства, руб. | ||
| Потенциальный валовой доход (стр.3 х стр.4) | 1170331,1 | |
| Потери от недоиспользования (стр.10xстр.5) | 93626,488 | |
| Потери от неуплаты (10x6) | 23406,622 | |
| Действительный валовой доход (стр.10-стр.11-стр.12) | 1053297,99 | |
| Операционные расходы: | ||
| налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 в год) | 3289,68 | |
| налог на имущество, руб. | ||
| расходы на управление — 6% от ДВД | 63197,88 | |
| эксплуатация и ремонт — 5% от ДВД | 52664,90 | |
| прочие расходы — 3% от ДВД | 31598,94 | |
| Итого операционные расходы | 156461,72 | |
| Чистый операционный доход (стр.13 – стр.19)+9000 | 905836,27 | |
| ЧОД, относящийся к зданию (стр.9 х стр.7) | 817896,94 | |
| ЧОД, относящийся к земле (стр.20 –стр. 21) | 87939,33 | |
| Расчетная стоимость земли (стр.22×100/стр.8) | 732827,75 |
ДВД – действительный валовой доход; ЧОД – чистый операционный доход.
|
|
|
Задача 14.
Оценить участок земли методом выделения, если:
а) в ближайшем окружении участка отсутствуют продажи свободных участков, а его
аналог с постройками был продан за 240 тыс. руб.;
б) имеются следующие данные о продаже трех типичных застроенных участков в
данном районе:
| № участка | Цена продажи участка с улучшениями, тыс. руб. | Стоимость улучшений, тыс. руб. |
Решение:
220-158 = 62 тыс. руб.
220-140 = 80 тыс. руб.
190-150 = 40 тыс. руб.
(62+80+40)/3 = 60 тыс. руб.
240-60 = 180 тыс. руб.
Ответ: Средняя стоимость участка 180 тыс. руб.
Задача 15. Оценить стоимость объекта, который после его приобретения будет
сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять
примерно аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице.
| Объекты для сравнений | Чистый операционный доход (NOI), тыс. руб. | Цена продажи (PV), тыс. руб. |
| №1 | ||
| №2 | ||
| №3 | ||
| №4 | ||
| №5 | ||
| Оцениваемый объект |
Решение:
Коэффициенты роста недвижимости рассчитываются как частные от деления цены продажи и чистого операционного дохода. Так, например, для первого объекта этот коэффициент равен:
К1 = 2900000/435000 = 6,67.
К2 = 3500000/560000 = 6,25.
К3 = 5600000/784000 = 7,14.
К4 = 6000000/1020000 = 5,88
К5 = 7500000/1125000 = 6,67
Средний коэффициент роста недвижимости рассчитывается как среднее арифметическое от коэффициентов роста недвижимости по все проектам:
Kср = (6,67+6,25+7,14+5,88+6,67) / 5 = 32,61/5 = 6,52 (безразмерная величина).
|
|
|
Цена продажи, с учетом среднего коэффициента рассчитывается как произведение совокупного оцениваемого эффекта от всех объектов на средний коэффициент роста недвижимости, и эта цена равна:
Р = 680000 × 6,52 = 4 433 600 д.е.
Ответ: 4 433 600 д.е.
Задача 16. Требуется определить стоимость земельного участка, наилучшим и
наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика,
является строительство складского помещения.
С учетом площади под застройку и укрупненных показателей
восстановительной стоимости зданий оценщик определил, что затраты на
строительство типового складского помещения составят 1,1 млн руб. Прогнозируемый
чистый операционный доход от объекта (Iобщ) составляет 310 тыс. руб в год. Анализ
рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа
составляет 25%, для земли - 18%.
Решение:
Чистый операционный доход от здания составит: 1 100 000 х 0,25 = 275 000 руб.
Чистый операционный доход от земли: 310 000 — 275 000 = 35 000 р.
Стоимость земельного участка: 35 000/0,18 = 195 000 руб.
|
|
|
