 |
Мы делаем ещё одну попытку
|
|
|
|
Мы подумали, что нам могла бы помочь игра «ДЕ-НЕЖНЫЙ ПОТОК 101». И оказались правы. Потратив на игру множество вечеров, мы разработали стратегию, позволяющую вырваться из круга «крысиных бегов». Мы решили сначала купить маленький домик с небольшим пассивным доходом. Затем, когда появится хороший покупатель, мы продадим этот дом и используем полученные деньги для заключения более крупных сделок, которые принесут нам пассивный поход побольше. Крупные сделки выведут нас из круга «крысиных бегов» намного быстрее, чем мелкие, но начинать все равно необходимо с мелких сделок.
Со временем мы переключились на игру «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 202», которая рассказала нам о возможности заключать сделки, рассчитанные на прирост капитальной стоимости, а затем аннулировать их и использовать высвободившиеся средства для заключения сделок, рассчитанных на приток наличности. Затем, уже имея игровой опыт, мы решили применить свою стратегию в реальных условиях. Мы составили уравнение: приличная сумма денег + недвижимость = флип*. Нашим следующим шагом должна была стать флип - сделка с домом, но мы знали, что в нашу команду следует привлечь кого-то еще. Мы хотели, чтобы к нам присоединился Джон. Мы знали, что в корпоративном мире ему пришлось несладко. Разочаровавшись в политике корпорации, он возненавидел дух эгоизма и карьеризма, насквозь пропитавший корпоративную культуру. До него достаточно быстро дошло, что он попал в гнилое болото, и теперь ему следует подумать, как поскорее из него выбраться.
До своего знакомства с корпоративной Америкой Джон тоже читал Роберта Кийосаки. Следуя совету Богатого Папы, он решил не перенимать расточительные привычки своих коллег. Несмотря на сильное давление со стороны окружающих, он снял дешевую квартирку, у него не было машины, он приносил обед с собой на работу и жил на треть своей зарплаты. За 10 месяцев он сумел отложить 20 тысяч долларов. Философия Богатого Папы, который говорил, что«богатые не работают ради денег», и призывал «не становиться рабом зарплаты», поддерживала Джона в его поиске возможностей сократить свои расходы и вырваться из круга для «крысиных бегов». Джон часто беседовал со мной о том, что, даже забравшись на самый верх служебной лестницы, мы все равно останемся наемными работниками, разве что с более высокой зарплатой.
|
|
|
Книги Кийосаки, ненависть к работе и осознание того факта, что налоги и расходы съедают слишком большой кусок его заработка, заставили Джона пересмотреть первоначальное намерение отработать на этом месте пять лет. Он решил сократить срок до одного года и за это время научиться всему, чему сможет. К своему удивлению и радости, через десять месяцев он получил уведомление о временном увольнении.
Мы с Джеффом пробовали убедить Джона присоединиться к нам как до его увольнения, так и после него. Однако он не захотел возвращаться в Юту. Джону нравилось жить в Сан-Франциско. Он решил открыть собственный импортно-экспортный бизнес, пригласив в партнеры друга. Но после нескольких месяцев исследования рынка и анализа цен он пришел к выводу, что его бизнес не принесет прибыли. Теперь у каждого из нас была за плечами неудачная попытка организации собственного предприятия. В конце концов Джон внял нашим призывам и вернулся в Юту. Формирование нашего делового триумвирата было закончено. Мы были готовы к покупке недвижимости.
Вот как мы это сделали.
Мы осмотрели сотни домов и проанализировали каждый из них, чтобы выбрать для покупки самый лучший вариант. Долф Дерус, советник «Rich Dad» и автор «Сокровищ недвижимости», говорит, что соотношение количества зданий, которые он осматривает, количества предложений, которые он делает, и количества заключаемых сделок составляет 100:10:1. В нашем случае было то же самое. Мы четыре недели обшаривали рынок Юты, но не нашли ни одной сделки, которая отвечала бы нашим критериям. Все продавцы, которых мы находили, требовали оплаты наличными.
|
|
|
Тогда мы начали искать усерднее. Мы анализировали, вели переговоры, делали предложения, связывались с десятками агентов по недвижимости. Вполне естественно, что именно Джон первым нашел нужный вариант - старушку с двухкомнатным бунгало, насквозь провонявшим кошачьей мочой. Строение было темным, нужны были новая кухня, крыша и ванная комната. Кое-кто даже советовал пустить его под нож бульдозера. Цена продавца составляла 75 тысяч долларов. Когда мы предложили 40 тысяч, у агента отвисла челюсть. Если бы мы не вычитали у Долфа Деруса, что закон обязывает агентов по недвижимости информировать продавца обо всех предложениях, я бы подумала, что она даже не возьмет на себя труд позвонить владелице. Поэтому, несмотря на всю слабость наших шансов, мы все же оформили предложение. Потратив несколько недель на обдумывание, продавец наконец решила согласиться на 45 тысяч долларов. Однако ее условием была полная оплата наличными и оформление сделки в течение семи дней с момента принятия предложения.
Мы пришли в полное отчаяние. В тот момент на нашем банковском счете едва хватало денег на то, чтобы прокормиться. Потому наше радостное возбуждение по поводу принятого предложения в сложившихся обстоятельствах выглядело особенно нелепым.
Мы попытались привлечь к сделке партнера, который мог предоставить деньги (и взял бы на себя ремонт дома после покупки), но этот тип оказался слишком жадным и попытался вырвать дом у нас из рук. «Как я могу вам довериться? Вы слишком молоды», — выпустил он парфянскую стрелу после того, как предложил владелице 46 тысяч долларов.
Когда это произошло, у нас оставалось всего три дня, чтобы перебить его цену, предложив 50 тысяч долларов. Мы устроили «мозговой штурм» на всю ночь и нашли способ собрать деньги. Оказалось, что мы можем получить по кредитным карточкам налично-денежные кредиты и перевести их прямо на наши банковские счета. В таком случае нам полагалось шесть месяцев отсрочки до того, как на сумму кредита начнут начислять 19 процентов пени. Мы пошли на это. Сложив вместе кредитные карточки Джеффа, Джона и мои, мы собрали необходимую сумму. Недвижимость стала нашей.
|
|
|
(Тут позвольте остановиться и кое-что прояснить. Я знаю, что Богатый Папа категорически против легкомысленного обращения с кредитными карточками. Принимая это решение, мы проявили максимальную осторожность и тщательно просчитали финансовые риски, связанные с такими действиями. Я не рекомендую использовать эту стратегию никому, чей опыт или уровень финансовой грамотности недостаточен для принятия решений, основанных на оценке соотношения между риском и вознаграждением.)
Мы купили дом за 50 тысяч долларов, после чего вложили еще 15 тысяч долларов в реконструкцию. Дом был оценен в 115 тысяч долларов, и через три месяца мы продали его за 113 тысяч долларов. После погашения долга по кредитным карточкам мы использовали чистую прибыль в качестве «посевного капитала». Однако, по мнению Богатого Папы, инвестор не должен увлекаться покупкой недвижимости для немедленной продажи, так как главная цель владельца собственности — это создание положительного денежного потока. Поэтому в данном случае мы выступили в роли дилеров, а не инвесторов. Кстати, Богатый Папа не отрицает возможность использования флип - сделок в качестве способа формирования денежного резерва для последующих инвестиций в собственность, генерирующую доход. Именно это мы и сделали.
Мы использовали «часть посевного капитала» для уплаты первого взноса за другой дом в Солт-Лейк-Сити, который мы сдали внаем. Покупка этого дома за 159 900 долларов оказалась чрезвычайно выгодной. Средняя арендная плата в этом районе, где живут в основном яппи, колеблется пределах 1200-1600 долларов в месяц. Благодаря тому, что мы смогли привести дом в идеальное состояние, нам удалось сдать его сразу на два года с ежемесячной оплатой 1580 долларов.
|
|
|
Вот раскладка сделки с этим домом на одну семью (площадь 300 м2, шесть спален и четыре ванные комнаты):
Капитал, вложенный в собственность $7995
Расходы на оформление, оплаченные нами: $7150
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами $4500
Итого $19 645
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1600
- потери от простоя (5%) $80
Общий доход: $1520
Ежемесячные расходы:
- налоги на имущество и страховка $161
- ремонт и эксплуатация $0
(По контракту наниматель оплачивает расходы на ремонт и услуги по вывозу мусора и уборке двора)
- резерв $20
- комиссия за управление (10% от ренты) $160
- погашение кредита (на 30 лет под 5,8%) $960
Итого: $1301
Чистый месячных доход: $219
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($219 × 12): $2628
÷
Капитал, вложенный в собственность $19 645
Прибыль на вложенный капитал: 13,4%
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 210 тысяч долларов.
Чем мы занимаемся сейчас
В настоящее время наша стратегия заключается в том, чтобы покупать дешевые дома для продажи и оставлять в собственности дома средней категории, похожие на только что упомянутый. Мы просчитали, что в нашем секторе рынка мы сможем покупать дешевые дома со скидкой, приводить их в порядок и продавать с прибылью. К тому же теперь мы можем покупать маленькие дома за наличные и тем самым избегать затрат на финансирование, уменьшающих размеры итоговой прибыли. Впоследствии мы перейдем к продаже дешевых домов в менее престижных районах города людям, которые не могут себе позволить дорогое жилье.
Так как дешевые дома не приносят такого высокого дохода, как дома средней категории, мы изучаем каждый из них в отдельности. Мы расписываем финансовые параметры каждой собственности - цены варьируются от 50 до 150 тысяч долларов — и на основании цифр решаем, продать ее или оставить. На данный момент мы уже приобрели девять одноквартирных домов, продали пять из них и оставили четыре.
Благодаря хорошо поставленному маркетингу мы получаем за свои дома больше их рыночной цены. Мы стараемся, чтобы дома действительно хорошо выглядели, и, поэтому нам удается сдавать их жильцам, которые готовы заплатить больше — в среднем на 10 процентов больше обычной арендной платы. Примите во внимание тот факт, что мы покупаем свои дома по цене ниже рыночной, и вы увидите, что мы выигрываем на каждой стороне этого финансового уравнения.
Кроме того, мы уделяем большое внимание подбору жильцов, тщательно проверяем их кредитоспособность, рекомендации и трудовую биографию.
Вот цифровые параметры только что купленного нами дуплекса (225 м2 общей площади, с шестью спальнями и тремя ванными комнатами):
|
|
|
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $7000
Расходы на оформление, оплаченные нами (платил продавец) $0
Расходы на ремонт, оплаченные нами $35 000
Итого $42 000
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1825
- потери от простоя (5%) $91,25
Общий доход: $1733,75
Ежемесячные расходы:
- налоги (на имущество) и страховка $208,30
- ремонт и эксплуатация (6% от рентного дохода) $109,50
- резерв $50
- уборка двора $20
- комиссия за управление (10% от ренты) $182,50
- погашение кредита (на 30 лет под 7%) $419,14
Итого: $989,44
Чистый месячных доход: $744,31
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($744,31 × 12): $8 931,72
÷
Капитал, вложенный в собственность $42 000
Прибыль на вложенный капитал: 21,27%
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 164 500 долларов.
Сейчас мы решаем вопрос рефинансирования ягой собственности, чтобы получить обратно наличные деньги, которые пошли на ремонт и уплату первого взноса. После рефинансирования и увеличения суммы кредита наши ежемесячные выплаты по ипотеке возрастут до 698,57 доллара, что соответственно уменьшит наш чистый доход почти на 280 долларов. Однако денежный поток по-прежнему останется положительным и составит 650 долларов в месяц, а в нашем распоряжении окажутся 42 тысячи долларов, которые можно будет инвестировать в следующую собственность.
Вот раскладка на другой дуплекс (207 м2 общей площади, с пятью спальнями и двумя ванными комнатами):
|
|
|
